商业地产定岗定编框架思路

—— 高杰

引言

受整体市场疲软及人工成本上涨的双重夹击，企业精简人工成本已成大趋势。商业地产先商业、后地产，能否取得成功，资金并不是决定性因素，专业人士的力量不可低估。因此定岗定编这项企业岗位和人员管理中的基础性工作，又被重视起来。定岗定编着眼于企业现实情况及发展需要，从理清该做的事情开始，“以事定岗、以岗定人”，实现人均效能的最大化。

定岗定编受到诸多因素的影响，如企业的管控架构、管控模式、项目规模、项目阶段、人力供给水平、竞争对手人才策略等。本文旨在通过梳理商业项目各条线职能，明确岗位职责，参考标杆企业做法，建立商业项目人员配置模型，助力企业科学配置人员，实现高效运转。

定岗定编是一种科学的用人标准。它要求根据企业当时的业务方向和规模，本着精简机构、节约用人、提高工作效率的原则，规定各类人员必须配备的数量。它所要解决的问题是企业各工作岗位配备什么素质的人员，以及配备多少人员。没有最好的,只有最合适的。没有固定的模式，也没有统一的标准，只有适用的才是最好的。要进行科学的定岗定编，须遵循以下原则，即以战略为导向，以现状为基础，以工作为中心，以分析为手段，实现关键职能全覆盖，共享职能利用好，岗位编制不冗余，岗位需求清晰明确。

一、商业项目岗位配置参考

一般而言，成熟完备的项目公司除配备相应业务部门和岗位外，还会配备行政、人力、财务、法务、IT等职能条线岗位。

图1：商业地产项目公司标准架构

本部分从商业项目开发过程的全价值链出发，结合赛普商业业务价值链“十横十纵”VCM模型，参考标杆企业做法，总结出商业项目参考配置，具体见表1。

其中，业务条线的岗位为一般商业地产项目公司须配置齐全的岗位，职能条线的岗位配置可因企业管控模式的不同有所，差异。

表1：商业项目岗位标准配置表

上述为商业地产项目公司专业条线和职能条线的岗位标准配置，企业在配置过程中，应基于公司发展战略，遵循行业规律，参考标杆企业岗位设置经验，突出重点职能、注重核心能力培育，按职能相依、专业分工、提升价值的原则精准设置岗位。

二、商业项目各条线定编

定编即在岗位工作链条完成且界限分明的情况下，赋予每个单元最合理的人员配备。在整个过程中，要遵循以战略为导向、以现状为基础、以工作为中心、以关键指标分析为手段，以人岗匹配为假设前提，通过结构分析、效能分析，明确当前阶段各岗位编制。

企业定编的关键在于，第一：分析岗位编制驱动因素，确保定编科学有效；第二，编制岗位编制配置标准，为企业确定人员编制提供标准和参考。

1. 岗位编制驱动因素分析

商业项目专业条线的职能围绕项目开展，岗位职责在于提升项目的运营效率和商户的运营水平，其人员配置多与项目数量、项目面积、商户数量有关。商业项目职能条线职责在于为项目和专业条线提供后勤保障，其人员配置与服务人员数量呈正相关。

表2：岗位编制驱动因素

2. 编制岗位编制配置标准

本部分选择西单大悦城、朝阳大悦城、深圳万象城为研究对象，分析标杆企业明星项目的人员配置情况，并结合岗位编制驱动因素，编制商业项目岗位编制配置标准，详见表4：

表3：标杆企业人员配置标准

注：行政人事*职能含IT信息化人员、法务人员。

三、定岗定编模型的应用-以LM公司为例

在定岗基础上，对标管控模式、业务模式相似企业，参照行业标准，根据LM公司的实际管控范围和管理幅度，以人岗匹配为假设前提，依据“按商户数量/商业建筑面积进行配置，八进七退”的原则，并结合企业发展策略及目标进行修正，明确LM公司当前阶段各岗位编制。本文以推广条线作为示例，其他条线不再详细展示。

表4：LM公司推广条线岗位配置

附注1：商业地产项目公司职能因发展战略、管控模式的差异有所不同，本文默认其为标准架构、的项目公司。

总结

商业项目的定岗定编能够影响运营成本与运营效率，本文分享了部分标杆商业项目的数据与行业的参考标准，以期为商业地产管理者提供借鉴。每个项目、每家企业在管控架构、管控模式、项目规模、项目阶段等方面均有所不同，定岗定编设计需结合实际、制定标准、灵活应用，才能实现有效管理。