简洁高效的商业开发协同机制设计
—— 卢玲芳
引言
商业项目的开发建设具有周期长、复杂程度高、专业要求高、专业协同高等特征，特别是在专业协同上，涉及招商、设计、工程、成本、推广、物业、营运等多条专业线的协作。传统项目开发以“管计划”为主线，通过项目计划控制各专业线的开发节点，确保项目按时开业。但这种简单的“管计划”方式，也存在一些问题，比如各业务线只关注自己的事情，相互之间协同性不强，往往会导致缺乏整体性、全局性，不利于项目高效高质的开发完成。
本文将从商业项目开发专业协同方面进行深入探讨，力求寻找一种简洁、高效的协同机制，提升项目开发的质量和效率，重点对协同机制的原理和方法进行探索。
一、商业开发协同机制原理
协同，有两方面的理解。第一，商业项目从拿地到开业，各专业的协同。包括，商业项目的整体开发，都有哪些关键节点？各专业需要协同的节点有哪些？第二，对于多级管控的企业，不同主体间的协同关系。如三级管控，总部、区域、城市公司分别管控哪些节点，如何协同？
商业开发协同机制以关键开发节点为基础，通过协同总图的形式，展现各专业从项目拿地到项目开业这段时间所有关键节点的前后顺序、配合关系、节点类型，实现商业项目开发全专业、全价值链管理。同时，明确关键管控节点的管理标准，实现商业项目开发全方位管理。
二、商业开发协同机制设计
1. 协同机制设计方法
商业开发协同机制设计遵循六步法，即定原则、定专业、分阶段、选节点、分类别、定标准。
第一步 定原则
原则是商业开发协同机制的目标和方向。赛普结合实际，为某企业定下“精简提效、聚焦品质、专业协同、有效落地”四大原则。针对性解决问题，包括提升运营管理效率，加强总部品质管控，强化开发与商管之间的协同，通过宣贯、培训、考试等多种方式实现咨询成果有效落地。
第二步 定专业
商业项目的开发，涉及设计、工程、招商、推广、运营、物业等多个专业，在设计协同总图时，需要明确各条专业线及各专业的起始时间节点。根据项目类型和企业需求不同，可选择特定的专业线，比如汇报线、时间线等。
第三步 分阶段
围绕商业开发管理全价值链，可划分为多个开发阶段，包括可研、定位、设计、招商、工程建设、开业筹备等，以便对各阶段实现针对性管理。
第四步 选节点
管控节点是管理的基础。围绕商业开发各大阶段，明确各阶段的关键管控节点，节点筛选应以重要性、协同性为选择标准。比如招商条线，关键管控节点包括项目定位、完成业态规划及初步品牌落位图、完成招商进度计划及招商策略方案、完成租赁合同范本确定、完成主力店签约等，这些节点对于招商的成功有着重要作用。
第五步 分类别
根据公司管理特殊性，对设计节点进行分级分类，可包括不同层级的管控节点、重点项目管控节点、专业交互节点、考核节点等，明确各个节点的性质。例如，我们针对某公司的商业管控节点，分为六大类型，包括总部管控节点，城市公司管控节点，重点项目总部参与管控节点，各专业需要协同的管控节点，总部对城市公司的考核节点。通过对管控节点进行分类分级，实现对管控节点的差异化管理，加强总部的质量管控。
第六步 定标准
对关键节点进行管理标准化，包括管理动作、输入输出条件、部门配合、所需工具包、考核方式等，以实现精细化管理。如商户装修管理，包括管理动作包括装修协调会、租赁商铺现场移交、商户进场装修、装修现场管理、商户装修验收、商户开业筹备等内容，输入输出成果包括《装修手册》、《租户服务手册》、《统一经营管理守则》等，同时需要招商营运、物业工程、财务等部门的相互配合，所需工具包括《收铺通知书》、《装修申请表》、《装修许可证》、《竣工验收申请表》、《开业通知单》等，考核内容包括装修计划完成率、安全事故发生率等，通过规范商户装修过程的统一组织协调，确保公司各专业的工作目标和职责清晰，保证各项事宜有计划有步骤的实施，以实现高效率完成开业任务。
三、协同机制成果示意
示例1：赛普为某央企设计的商业项目开发协同总图
该协同总图围绕商业项目开发关键路径，上下分布工程、设计、招商、营运、物业、推广等各专业，涵盖商业项目开发所有关键管控节点，实现从项目拿地到开业运营的全价值链管理。如下图所示。
图 商业项目开发协同总图（点击查看大图）
示例2：赛普为某大型民营商业地产企业设计的商业项目开发协同总图
相比于示例1，该协同总图更侧重于体现商业项目开发的总体计划及时间节点，围绕开发周期，体现各阶段各专业的关键动作，并与商业筹备线紧密结合。针对关键协同节点，明确节点的管理标准，包括成果形式、输入输出成果、部门配合、时间节点、考核方式等内容。如下图所示。
图 商业项目基准开发路径图（点击查看大图）
四、商业协同机制的优势
相较于传统的计划管理，商业开发协同机制在形式、内容和效果上具有较大优势，具体如下：
1. 形式上非常简洁、美观，便于操作
所有成果均可进行图像化、可视化、表单化，不再是纷繁复杂的文件格式，简洁明了，便于阅读。通过地铁图的表达方式，形象的描述商业项目开发路径全景图，明确各专业、各节点的协同关系，打破传统割裂、不系统的局面；通过协同表明确协同标准和操作规范。
2. 内容上实现管控、流程、标准的统一
对节点进行分类分级，明确总部、区域、城市公司等各层级管控节点，实现精准管控；以协同总图的形式明确商业项目开发整体流程；通过对关键节点的管理标准进行明确，实现管理标准化。
3. 效果上真正体现全专业的高效协同，确保项目顺利开业
通过1图1册（可根据需要进行优化），把商业项目开发时间计划、管控标准、操作标准进行规范化管理，实现PDCA闭环管理。
五、结语
商业项目开发过程中，各专业实现高效协同是项目成功的重要因素。协同机制能够保障企业如何通过一种简洁、高效的形式实现各层级、专业的高效协同，强调的是全局性把控、分级管理、精准化管理的思想。商业项目的要实现顺利开业，无非要做到“三位”，即策划到位、管控到位、标准到位，而协同机制作为商业项目顺利开业的重要手段，充分考虑到策划、管控、标准三者的统一。