城市公司评级管理研究

—— 刘爽腾

前言

企业在发展过程中面对不同成熟度城市公司（本文将“城市公司”与“区域”、“事业部”视为同一级别）差异化管理需求，需要对城市公司进行评级分类。本文将结合标杆企业示例，对城市公司评级的具体方法及成果应用（差异化授权）进行对比分析。

1. 城市公司评级目的

1.1 为什么要进行城市公司评级

由于集团战略目标需要（多城市布局、进入时间差异）、城市公司规模不同（销售业绩、项目数量）及管理能力差异（管理规范程度、人才梯队建设），不同城市公司在发展定位、组织管控、薪酬与激励、组织发展等方面提出了差异化管理的需求，因此需要对城市公司进行分级差异化管理。

1.2 城市公司评级的意义

1) 价值最大化：明确各个城市公司的发展定位，并对不同定位的城市合理配置各项资源投入，实现企业价值大化；

2) 快周转：根据不同城市公司差异化的定位，合理配置各城市公司权责利，提升城市运营效率，实现集团快周转目标；

3) 促发展：通过城市公司评级，推动各城市公司实现战略目标，形成城市公司良性竞争，提高城市公司项目管控能力，促进各城市公司不断扩大业务规模。

2. 城市公司评级方法

2.1 城市公司评级有集体评议决策和综合打分评估两种常见方式。（后文会对应介绍）

2.2 城市公司评级三步法：定指标、定标准、定机制

1) 定指标

根据企业发展实际情况，按照关键性、可定义、相对可量化的原则，选择城市公司评级指标，明确其定义。评级指标通常分为硬性指标、参考性指标和否决性指标。

（1）硬性指标：

要达到某一城市公司级别必须达到的指标，是城市公司评级的关键核心指标，如合约销售额、在建项目数量等；

（2）参考性指标：

城市公司达到硬性指标后，作为评级的参考性辅助评价指标，如净利润、团队管理能力、在建面积等；

（3）否决性指标：

评级过程中发生否决性事项可以对城市公司评级或符合条件不予升级，如重大事故、徇私舞弊、重大投诉、财务虚报等。

2) 定标准

在确定城市公司评级指标后，对各城市公司指标数据进行梳理统计，按照二八原则、城市公司级别从高到低数量增多原则等，合理设计各指标标准。同时按照集团战略目标和各城市成熟度，确定各级城市公司定位、发展特点、管控要求等。集体评议决策和综合打分评估两种方式的标准制定略有差异。。

（1）定标准—集体评议方式

对于采用集体评议方式评级的，分别针对硬性指标、参考性指标和否决性指标设定标准，示例如下：

（2）定标准—综合打分方式

对于采用综合打分方式评级的，选择合适的评价指标后，分别设定相应的目标值、评价标准及指标权重（各项指标权重和等于100%）。以合约销售额为例，若实际合约销售额A≥10亿，得分为100；0亿≤A≤10亿，得分为100*（A/10）；A<0，得分为0。将各项评价指标实际得分进行加权求和，即可得到城市公司评级的最终得分，示例如下。

（3）定机制（各企业均有差异，仅介绍常见通用情况）

A. 评定时间

√ 数据选取：评级标准基于上年度12月31日数据；

√ 评定时间：每年固定时间对所有公司进行重新评定，评定后当年不再对评定结果进行调整。

B. 评定方式

√ 评定方式：集团层面组建城市公司评级小组，由小组进行集体评议决策或对各城市公司评价打分结果进行审议。（评审最终确定情况参考评审标准）

C. 评级调整

√ 裂变：城市公司异地项目，当达到城市公司最低标准时，可申请独立为城市公司；

√ 降级：若连续两年未达到本级别标准，则降低一级。

3. 标杆房企城市公司评级标准

（1）集体评议决策

A企业评级类型：一级区域、非一级区域

A企业评级依据：

● 内部江湖地位：各职能条线在集团同一职能条线中的排名，各职能条线的排名在P50分位以上基本为合格管理能力，如果排进前十名，即具备非常强的管理能力竞争力；

● 外部江湖地位：销售金额。从市场容量角度，销售金额代表着市场占有率；从经营成果角度，更高的定价更多的销量意味着更大的利润空间。

B企业评级类型：六个等级（领先型公司、领跑型公司、成熟型公司、拓展型公司、成长型公司、培育型公司）

B企业评级依据：

● 按照公司进入时间、市场规模、操作水平划分；

● 同类型公司排序计算中：2013年—创造利润占70%，销售额占30%；2014年起，按创造利润。

C企业评级类型：三个等级(第一阶段、第二阶段和第三阶段)

C企业评级依据：

● 第一阶段：（≤100个，≤3个）

● 第二阶段：（100-200个，4-6个）

● 第三阶段：（≥200个，≥7个）

D企业评级类型：三个等级（成熟型、成长型、项目型）

D企业评级依据：

● 成熟型：项目开发经验≥5年，当年在建项目数≥10个，或年销售额≥50亿，年度销售净利率≥10%

● 成长型：发展阶段介于初创期与成长期之间的城市公司

● 项目型：新成立城市公司，项目数量1-3个

（2）综合打分评估

E企业评级类型：四个等级（区域公司、一级公司、二级公司、三级公司）

E企业评级依据：

● 按年度净利润、年度销售额、年度有效在建面积三个指标，其中年度净利润和年度销售额各占30%比重，年度有效在建面积占40%比重，采取100分满分值进行评价。

F企业评级类型：区域评级两个等级（一级区域、二级区域）、事业部三个评级（一级事业部、二级事业部、本部事业部）

F企业评级依据：

● 区域评级：参考维度包括合约销售收入&有效开发面积（40%）、组织绩效考核结果（40%）、管理团队成熟度（20%），辅助条件为各职能专业巡查结果&本岗位平均时间；

● 事业部评级：参考条件包括项目数量、应收规模、开发面积；辅助条件包括占领导向、团队/业务成熟度。

4. 城市公司评级结果应用

城市公司评级除了能够调动业务单元积极性、为业务单元提供可见的发展通道及目标，其最直接的应用便是差异化授权，根据评级情况匹配授权深度实现组织效率最大化。该部分并非本文重点，因此简单介绍。

4.1 差异化授权思路

以某100亿规模地产公司为例，其将8个城市公司分为三大类——领先型、成长型、潜力型，分别明确城市定位和差异化授权思路。

4.2差异化授权路径

各个城市公司在专业上成熟度不一，对于发展较弱的专业可以通过资源倾斜（人员配置、培训等）、标准化建设程度进行不断提升，城市公司的权责范围可以从配合→操作→决策，逐步进行过渡实现授权转变。本刊其他文章有分析研究，在此不展开介绍。

总结

城市公司评级管理并没有严格的标准流程以及要求，企业更多的需要根据自我发展需求（结果）及能力情况（现状）进行匹配，没有最优的评级方案，只有最合适的评级方案。当然对应评级方案，相应的差异化授权、激励机制以及资源导向等也需要适配，这同样关键！