地产作为资金密集型行业，其规模及利润与现金流密切相关，项目自身现金流贡献可以为企业提供规模杠杆实现利润倍增。假设项目地货比为1:7，项目净利润率为10%，一年可实现2次周转：则原始投入1亿，当年可实现总货值14亿，净利润1.4亿；项目预售资金的50%再投入到新项目，循环两年，可实现175亿的规模和17.5亿的利润。
那么，如此大的杠杆效应是如何产生的呢？本文将从地产行业现金流的核心逻辑入手逐步解析。
地产行业特有的预售制决定了其经营模式与其他行业差别较大。拿地、开发产生资金需求，而预售回款带来现金流贡献，可用于新项目的投资。
资金需求包含两个维度的信息：资金需求规模和资金需求时间。资金需求规模即项目的资金需求峰值，也就是项目累计经营现金流形成的资金缺口最大值，资金峰值越大，资金需求规模越大，现金流回正所需去化货值越多；资金需求时间即现金流回正时间，回正时间越晚，资金需求时间越长，占用资金越久，资金压力越大。
现金流贡献也包含两个维度的信息：现金流贡献规模和现金流贡献时间。现金流贡献规模即现金流贡献峰值，现金流贡献峰值越大，现金流贡献越大；现金流贡献时间即现金流回正时间，回正时间越早，现金流贡献越大。现金流贡献可用于新项目的投资，因此现金流回正时间越早，贡献越大，对于规模及利润的扩张帮助越大。
地产现金流管理的核心为现金流回正，现金流回正包含时间因素和规模因素，时间因素主要受开工、开盘时间的影响，规模因素即累计回款规模快速覆盖累计投资规模。
现金流回正时间主要受开工、开盘时间的影响，开工、开盘越早，现金流回正时间越早。可以通过早起跑、串改并、控周期等方法加快开工、开盘时间。（前述文章已有介绍）
现金流回正即累计回款大于累计投资，累计投资的最大值为资金峰值，因此累计回款必须大于资金峰值。由于峰值到回正之间有时间差，过程中有支出，累计回款需比峰值更大。
常见影响现金流回正规模的因素有：
地价越高，资金峰值越高，需要的回款越多，现金流回正越慢；因此地货比越高，现金流回正越慢。
具体包括首开推货量，首开产品，首开去化率。
● 首开推货量要求实现现金流回正的货量比率>资金峰值比例，即首开推货量比率*去化率>资金峰值比例；
● 首开产品：首开是否以现金流型产品为主；
● 首开去化率：首开供销比过大，加大资金峰值，延迟现金流回正，因此需要做好首开供销比的把握。
开盘前减少成本支付，可以降低资金峰值，进而加快现金流回正。因此开盘前可以通过承兑汇票等实现垫资，降低资金峰值，加快现金流回正。
现金流管理需要一整套完整体系，在各业务条线的具体工作中贯彻实施，以达到项目的经营目标。
不同经营定位的项目有不同的经营模式和经营目标，也会有不同的现金流管理要求，因此需要首先明确项目的经营定位。
不同的经营模式，有不同的管理方向。
不同的经营模式，有不同的现金流曲线。
针对不同经营定位的项目，需要差异化的运营标准，包括计划标准、去化标准、回款标准等，如碧桂园的“456”、万科的“5986”。同时，项目运行过程中，需要对现金流进行动态的监控，对计划的改变、销售的改变带来的现金流的变化进行跟踪和分析。具体可以通过经营会议、经营月报来实现现金流的监控。
● 通过运营决策会议体系，保障各专业线下充分交圈，支撑业务管控运作。
● 建立基于现金流为核心与关键指标的跟踪月报，通过运营月报实现动态经营管理。
更多的地产企业开始侧重项目开发过程激励与结果激励结合，通过激励机制带动规模增长。多数企业各条业务线都有设置专项奖，目的要快好结合，快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼，好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼。
如碧桂园大运营奖中有一项专门以现金流年内回正且可持续为正为奖励条件；另如最佳开/推盘奖要求去化货值<6亿的，一周内认购须达到70%，6≤货值≤15亿的，一周内认购须达到60%，货值>15亿，一周内认购须达到50%。由此可见，碧桂园对于现金流回正激励的关注，也正是推动它迅速规模发展的动力之一。
基于影响现金流的基本因素去分析，在各业务条线中分解，并配制相应的管理措施，来构建现金流管理体系，对于实现企业高周转的运营是非常有意义的。这也是开篇我们所说的能够实现较大规模效应和杠杆效应的奥妙所在。