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改善经营,房企如何自查自检?

发布日期:2020-07-01 浏览量:1162 字体尺寸:

文/赵琪

提要:

近两年房地产行业的大并购,接二连三,难免有一些企业退出历史舞台。此时,房企更要重视和反省自身的经营质量,一方面作为并购方更安全,另一方面不至于成为被并购方,在危机逼近之时不被滚滚洪流所湮没。

犹记得一家近期被并购的准千亿房企,2年前曾一度凭借超高的新增货值排在全国TOP10,而当时其销售金额仅为新增货值的1/8,土地货值倍数达到8.08,而通常健康区间为1~(1+复合增长率)/去化率。

该企还与数十家金融机构合作,过高的金融杠杆和负债规模同样造成融投比(年新增融资金额/年度投资金额)指标异常。

这两个指标异常往往预示着房企的资金紧张,存在资金断链的风险。

即如图1所示第四象限中所存在的风险,此时应阶段性地停止拿地,等公司的资金处于安全水平时再启动拿地。

图1经营风险四象限


那对于其他众多房企而言,如何提前自我评估和检查,提升经营质量,从而在危机逼近之时不被历史洪流所湮没?

一、经营质量好与坏

当前诸多房企提出“高质量的增长”、“向管理要效益”,可见以最优路径实现公司经营目标成为大多数房企的追求,这一追求意味着:第一,整体经营质量好,有能力承接和应对各种变化;第二,减少企业资源浪费,提高周转效率;第三,能够最大程度的控制经营风险,实现可持续经营。

通常情况下,公司经营目标完成好坏可以通过业绩评价进行量化评估,那么经营质量是否也可以选择相应的指标进行衡量?

要衡量经营质量的好坏,要看实现经营目标时所牵动的经营环节和关键因素有哪些。

考虑到房地产作为制造业的商品属性和独特的金融属性,一要看企业是否有充足的资源,即资源线的联动变化是否满足房屋销售;二要看是否有大量的资金投入,即资金线上能否通过企业自身经营和外界融资进行填补、流转。

1.资源线:房屋满足销售流通

企业年度经营目标的完成需要盘点当前企业库存货量(已具备出售条件)和年度新增货量,根据存货和新增供货的去化预测确保年度销售额能够实现。如图2。

图2资源线影响经营目标完成的关键因素

新增供货需要考虑现有在建(但不具备出售条件)货量是否足够,如果不足,则应该考虑和权衡当前的存地货值以及需要新拓展的货值在本年内的开工节奏和生产效率,确保当年的在建货量以补充供货和生产量。

除此之外,存地货值的补充和新拓展货值的投资底线要求也是影响企业经营目标非常关键的因素。部分上市房企及拟上市房企还需关注房屋交付及结转效率,这对结转目标完成及客户满意度都有非常大的影响。

2.资金线:内外资金满足流转

整条资源线上资源的变动和流转都需要资金投入,拿地环节需投入大量资金,生产环节需要资金持续投入,在销售环节才能够贡献现金流,因而多环节资金缺口需要企业采用各种融资手段补充现金流,后续经营过程中还要注意融资的还款计划与企业可用资金的平衡。

如图3所示,实现企业经营目标应主要考虑“储-建-融-供-销-存-回-结”八大经营环节,每个环节所需要关注的重点一目了然。

图3资金线影响经营目标完成的关键因素

二、管好货和钱

房企每年确定的经营目标牵引着资源线的各个经营阶段。如图4。

图4资源线五大经营环节管理要点

销售环节影响存货和新增供货货量,这两个环节要考虑去化周转效率,根据公司的去化水平确定最合理的产品存量和供应量,这样能够满足短期内市场供应,又不会积压过多,以此来调整生产节奏,实现以销定产。

存货和新增供货环节影响生产建设环节,每家房企的生产周转效率不同,这决定了要满足同一供应量所要保持的在建货量(已开工但暂未达到可售状态)是不同的,根据供货需求以及生产周转效率确定合适的在建量以满足产供平衡,减少生产过程中的资源浪费。

建设环节影响土地储备环节,房企现有土地储备要能够满足开工的需求和存地周转的效率。

整条资源线上环环相扣、高效衔接,与战略目标及经营目标保持一致,动态适应市场变化,将经营效率提高到极致,将经营风险控制到最小。

而资金线上,一方面要保证企业资金安全,现金流不断裂,另一方面房企账上也不应积压过多资金,影响资金的利用效率。如图5。

图5资金线三大经营环节管理要点

从公司资金活动来看,能够实现现金流入大于流出就能够满足企业的经营发展。以收定支,要根据公司自身的造血能力确定经营支出,辅以多种融资手段,保障多项目生产建设,及未来规模发展,降低金融杠杆,减少经营风险。

从公司生产活动来看,资源线的各个经营环节均会影响到企业的现金流,项目从开发到交付的整个周期内需要持续的资金支出,土储环节中土地储备的制约因素除公司所能接触到的土地资源外,大多还受企业的现金流影响。所以要做好资金计划定量支出、量入为出,把控好支付和回款的节奏。

可见,虽然资金线的各个环节不会直接影响到当期的经营目标,但资源线的经营环节会影响现金的流入流出,因而在经营过程中保持对现金流的监控可以提前防范各类资金风险。

指导经营改善

通过确定目标、过程监控、量化评价和深度分析,可实现企业从经营到业务、从管理到执行的贯通,从而改善经营质量。

第一,确定目标,经营指标围绕标准值浮动。

房企选定好相应的经营质量评价指标后,需要确定每个指标的标准值,也可称之为最佳值和目标值。

随着经营活动的进行,各指标会不断变化,如果所有指标能够围绕着其标准值波动,围绕经营目标和市场变化做出最佳调整,控制波动的幅度,也就能够明确经营策略的方向。

那如何确定每个指标的标准值?

从影响经营质量好坏的关键因素来看,各企业发展要求不同,经营底线不同,初始经营状态也不同,这都会影响到指标标准值的确定,不同企业的标准值应该根据自身要求量身定制。需要输入的参数也是各企业都能够确定和获取的数据。如图6。

图6企业实际参数输入后的标准值与实际值示例

例如土地投资强度的管理目标是能够以销定投,因此要考虑企业三年的复合增长率,才能够确定新增土储规模与销售规模之比是多少才合理,另外还要考虑到企业的去化效率,考虑因去化效率低而影响的储备货量。

第二,过程监控,定期监控实际发生值。

有了标准值,房企需要定期监控各项指标的实际发生值,也要监控当年的年度预测值,对比与标准值之间的差异。

日常经营监控频率可以按季度或按月度。例如某房企信息化系统各数据能够打通汇总成企业整体经营数据,无论是实际发生值还是年度预测值在总部层级都能够实现每月监控。

又如另一房企则要求在总部和区域层级按季度监控指标实际发生值,城市公司需要按月度监控指标的实际发生值和年度预测值。

第三,量化评价,重点跟进经营环节的异常情况。

企业经营过程中会发生各种变化,经营健康指标实际值与标准值有差异是正常情况,但偏差程度达到什么水平就需要引起管理层的重视?

某个指标偏离较大,也只反映了某个经营环节出现了异常,对公司整体的经营质量还无法评估。因此,还需要以标准值为基准给企业的经营健康指标值划分区间范围,再赋予不同的评价分值,从储、建、融、供、销、存、回、结八个维度来综合计算企业的经营质量得分。

某房企将指标值分为10个档次,按1~10分赋值,距离标准值越近得分越高,距离越远得分越低,并对各个维度的指标值输出健康雷达图,对区域和城市公司的经营健康情况一目了然。

若某一经营环节的指标得分低于及格水平则要重点跟进异常情况,做好经营分析和风险防范,这样一来,还能够从各个维度去检视下属区域或城市公司各项能力水平。

例如某城市公司经常在土储环节得分较低,如果没有公司战略和经营上的特殊考虑或外部市场出现极端变化,则代表其投资能力为弱项,从而指出城市公司综合能力的提升方向。

第四,深度分析,分析异常的指标组合,针对性采取措施。

当某个指标异常并不一定代表公司出现经营风险,需要具体分析判断,这要求从指标数据回溯业务层面,了解具体是哪个下属公司出现问题、哪些项目造成了经营指标异常,及造成指标异常的具体原因是什么。

一个指标通常关联两个经营环节,异常原因可能会有很多种,最了解项目实际情况的运营人员才能够给出答案。所以,房企在总部层面建立整套经营评估体系时,要向下属经营单位提供要求监控的健康指标、指标标准和评价方法,并提供指标异常的分析方向,帮助下属经营单位尽快找到异常原因,提早排查经营风险。

例如本文开篇提到的土地货值倍数,代表本年新增土地储备规模能否满足未来年度销售规模,指标值偏高或偏低原因如表1所示。

表1土地货值倍数指标偏高/低原因分析

如果土地货值倍数当前指标值提示的信息是指标偏高,首先判断可能是新增投资过量,当年的新增投资相较于当年的销售规模偏高,以当前的销售去化水平来看则存地周转效率并不高,可能会造成土地积压。

而结合对公司土地储备货值的盘点分析,如果发现新增投资过量的判断与实际情况相符,可进一步关注新增投资的质量,如新增投资项目的地货比能否满足企业的地货比要求。

如果新增投资项目能够符合公司的地货比要求,可进一步关注新增投资项目的未来定价是否符合市场预期,是否能够反映出真实的地货比,此时可参考投资决策时定价的实现情况。

如果地货比均反映真实,可进一步关注公司用来投资的资金是否充足,新增投资占用年度回款资金是否合理,除回款外,新增的项目是否使用其他融资渠道。

如果公司资金充足且现金流健康,可考虑是否需要有针对性的提高投资决策标准进一步优化投资质量,弥补可能因土地过量储备造成的资金占用所带来的机会成本,提高公司的经济利益。

第五,落实管理措施,指标组合异常要针对性采取积极措施。

单个健康指标出现异常,需要通过分析才能判定是否有经营风险,但某两个指标都出现异常的时候,企业会面临较大的经营风险,如本文开篇提到的企业案例。

此时总部层面必须要采取积极的防范措施。可借助经营健康体检模型等线下工具做好公司整体经营质量监控评估。

如某房企经营健康体检考虑了节点工期、去化、回款在经营过程中的调整:第一,可做调整前后经营目标及经营质量的对比分析;第二,可将预计投资拿地项目放入模型中,预测新拿地项目对经营目标和经营质量的影响;第三,输出的结果表当中还包括对货值的重点管理,包括货值盘点表、存货滞重监控、未来三年供货计划、结转计划及分期间的断货监控等。如图7。

图7赛普经营健康体检模型输入/输出示意图

结语

搭建一套经营质量评估体系不仅仅是为了评价企业经营的好坏,更重要的是能够帮助关注企业综合能力。及时评估经营质量,不仅是解决企业当下的经营问题,更是站在长远的角度上考虑企业发展,少走弯路。

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