引言
上世纪末风靡全球的俄罗斯方块游戏的成功奥秘在于“简单”，且拼制过程中有“从混乱中寻找秩序”的成就感。这一寻找秩序的建设性思路，与装配式建筑有着异曲同工之处，后者刚开始风行时，就被称作“像搭积木一样造房子”。
“像搭积木一样造房子”的装配式建筑，起点是一整套技术与管理体系，包含标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理。
与传统的现浇建筑方式不同，这种新建造模式不是一砖一瓦垒砌，工地没有随意堆放的水泥、砖块、钢筋、木材，没有脚手架与绿色防护网，也没有砂石运送车辆进进出出和漫天尘土，取而代之的，是装配式建筑的钢柱、钢梁、斜支撑等构件依照设计图纸在工厂车间中加工预制，之后运到工地上组装拼接，井然有序。
01
放大项目全生命周期价值的
新建造模式
新建造模式通过整合标准化设计、工厂化生产、规范化安装等整个产业链，实现建筑产品质量提升、工期缩短、节能环保和全生命周期价值最大化。
一是提高质量。全现浇外墙，提升了外墙面观感，杜绝外墙、窗边渗漏；取消了内外墙传统的砌筑和抹灰，杜绝空鼓，减少开裂；内装修工序减少，平整度与二次作业面质量提升。
二是提高效率。如万科集团要求工期最低提效15%、平均提效20%~30%、最高提效45%，其重庆某项目采用新建造模式实现了施工周期提效45%。需要说明的是，提高效率主要体现在外墙、地下室、精装修、室外工程等的穿插施工，而不是主体工程。
三是降低经营风险。运营方面提前交付、提前结算、提前回款；销售方面采用实体示范区，减少临时示范区的浪费，缩短交付工期，实现销售溢价，获得了较好的客户反响。
四是减少人工使用。以万科新里程项目的一栋13层住宅建造为例，节省了25%的人工，细目如下：
五是节能环保、降低综合成本。
02
怎么造？
——技术体系与关键工艺
随着国家对房地产行业工业化、装配式、精装修交付的支持和推动，以及装配式产业基地的不断落地，建造模式的转变已成必然之势。从最新通过的《“十三五”装配式建筑行动方案》来看，到2020年全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进地区达到10%以上。
1.新建造模式的技术体系——万科“5+2”与碧桂园SSGF
万科、碧桂园等少数标杆企业已经通过新建造模式的落地取得了显著的成效，如万科的“5+2”工业化建造体系和碧桂园的“12369”SSGF体系。
碧桂园2016年推出SSGF-1.0标准体系，代表项目为大朗碧桂园；2017年高精砌体改为预制内墙，推出SSGF-1S，并开始在行业内宣传，这一阶段的代表项目为茶山碧桂园；后经过技术升级推出SSGF-2.0体系，代表项目为寮步碧桂园和花溪碧桂园。
其“12369”SSGF体系是指1个体系、2条主线、3大核心、6项措施、9大配套工法。
技术体系是建造模式的转变基础，相较于木模、脚手架、现浇混凝土结构等，新建造模式技术措施主要体现在以下方面的应用：铝模、爬架、全现浇混凝土墙体、结构拉缝、楼层截水、预制构件、集成厨卫、自愈合防水、CL外墙体系、穿插施工等施工技术/工艺、措施。
2.新建造模式的关键工艺——铝模、全现浇、全钢爬架、PC构件等
新建造模式的关键技术和工艺，一是铝模。铝合金模板工厂化生产操作简易，可减少人力投入和对工人技术的依赖，实现匠心精锻毫米级结构；同时大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患，取消了抹灰工艺。
二是全现浇混凝土外墙。通过铝模及结构拉缝技术实现了全混凝土现浇外墙体系，对建筑外门窗洞口、防水企口、滴水线、空调板、阳台反坎、外立面线条等进行优化，主体结构一次浇筑成型，免除了外墙二次结构和内外抹灰，实现了结构自防水，减少了外墙、窗边渗漏等质量隐患。
三是全钢爬架。附着式爬架具有安全、节能环保等优点，跟随楼栋主体进度爬升，主体施工完后半个月可解体拆架，从而为穿插施工提供条件，缩短了建造周期，提升了工程质量。
四是PC构件。在构件厂进行构件预制，工地现场进行吊装，提高了现场施工效率和质量，减少了渗漏隐患。
五是截水系统。指将楼层划分为两个区域——干区和湿区。“干区”为电梯厅及户内房间，“湿区”为消防楼梯及外墙。干区截流做法采用封堵增加引流，湿区截流做法采用设雨水及施工用水收集点及引流系统，跟主体进度同步进行，通过该系统对施工用水和雨水进行封堵及引流，来实现穿插施工作业。
六是装配式装修。与传统室内装修相比，装配式内装有进度快、成本低、易维护、垃圾少、绿色环保等优势。2019年初雄安万科绿色研究发展中心打造出适用于小户型公寓的全新健康快装技术体系，以全干法装修消除现场湿作业，实现了4人8天的极致工期。
技术体系的应用其本质目的是提升产品品质、提高生产效率、减少人工使用、节能环保。但除此之外，还必须辅以有效的管理措施才能落地实现。那么，新建造模式下如何进行有效管理？
03
如何管？
——管理体系紧扣产品生产核心环节
通过对行业标杆企业（如万科、碧桂园）新建造体系的应用研究，以及与传统建造模式管理的对比，新建造模式管理体系紧紧围绕与产品生产密切相关的核心业务来进行，主要包括研发设计、合约招采、工程管理、开发报建、穿插施工等模块。
1.研发设计
首先是标准化。一是设计前置流程标准化，各专业提前介入，按标准节点出图，实现专业图纸前置。
二是设计标准化，建立整套的设计标准化体系，实现项目高效运营。为了保障又快又好的开发，碧桂园形成了一整套的标准化体系来支撑，通过标准化有效地提升产品竞争力，实现高效运营。
例如建筑楼型产品在建筑平面设计时应考虑采用标准化产品，统一的层高、房间开间进深尺寸、外窗洞口尺寸、阳台出挑宽度及深度、标准化的空调机位等，外饰面不宜过于复杂。充分考虑新建造模式成套技术对产品立面和功能的影响，如铝模、爬架等的应用，立面材料、级别及细部做法应提前确定，便于铝模、爬架、预制混凝土构件等使用。
三是图纸会审标准化，深化图、施工图纸内审尽可能实现零变更。如某企业通过深化图纸，内审结构、建筑、给排水、电气、装修、园林6大专业施工图纸，根据图纸内审清单实现“零变更”。
其次是一体化设计，精装、建筑、安装一体化，铝模等深化与施工图一体化。
例如精装、建筑、安装一体化设计使得水电点位精确定位，有利于提前预埋或铝模水电管线位置模板设计，避免后期开槽埋管等；铝模深化与施工图一体化设计可以最大程度避免后期设计变更引起的铝模不适配带来的成本增加、工期延误等一系列问题。
再次是BIM应用，即精装点位与部品部件、公共区域、地库综合管线的BIM设计。
此外，深化设计全覆盖，各专业/专项深化设计以降低损耗、提高效率。如某企业28项深化图纸，涵盖各专业端口，融合各专业的最优方案，大幅降低了材料损耗，提高工效。
2.合约招采
合约招采环节的管理核心是招采前置，目的在于确保招标进度满足设计、施工要求，提前进场，充分准备。
首先，重新界定新建造模式下的合约分判和界面划分；其次，招采流程标准化，提前开展招采，责任到人，对供应商储备、穿插施工管理配合等要求标准化；再次，对铝模、爬架、预制构件、整体厨卫等关键资源进行管理；最后，组织技术、合同交底培训，并定期与供应商加强沟通，对优秀供方如优质优价等进行奖励。
当企业产品标准化程度不高时，应尽量提前确定铝模厂家，以便铝模厂家在施工图设计阶段介入对施工图提出合理化建议；主体穿插施工时外墙涂料、窗、百叶、栏杆等将随爬架上升同时完成，必然带来窗、百叶、栏杆等专项设计的提前进行以及相应施工单位的提前进场。
3.工程管理
加强材料进场管理，源头上严把材料进场关；100%实测实量，建立分户实测档案，过程管控狠抓质量，飞检监督考核；委托第三方进行进行质量安全检查；开展5S管理、可视化管理、放线管理等；实施开放/开盘和交付全周期风险预警管控，工地开放日客户视角检验管理质量，交付全面验房检查。
4.开发报建
报批报建工作前置，流程标准化，有序开展；做好报建准备工作，报建不退件；争取节能环保、装配式等应用合理的政府奖励；主体结构分段检测，竣工一次性验收（当地主管部门允许情况下）；维护好良好合法的政府关系。
5.穿插施工
工程策划先行，BIM模型模拟指导；总包统筹现场质量、进度、安全文明的协调与管理；现场垂直运输设备，各施工方高效使用；现场层间止水措施，切实有效；部品的供应、存储、运输与安装，组织有序；主体结构、外立面、精装修、室外工程的工序交接明确。
04
学得会
——中小企业采用新建造模式的案例
Y企是一家区域级企业，面对行业及自身存在的问题，希望通过建造模式的变革实现“两提三减”——提高综合建造速度、提高产品品质，减少综合建造成本、减少现场人工使用、减少现场湿作业环节。为此其对新建造模式的技术要求进行适用性研究，并建立了与新建造模式相匹配的组织架构、权责体系、开发路径图、项目管理手册、推广应用管理办法等，从而使新建造模式能落地、可复制，其“1-1-3-4-7”新建造体系如下表：
Y企新建造模式的成果体系，在于通过技术体系（技术标准、施工措施）和管理体系（合约措施、管控手册、应用管理、权责优化）确保新建造模式的落地。
其中，作为Y企项目开发管控手册的“一图一表一册”，分别为开发路径图（关键节点及项目实施路径图）、开发管控表（项目工期标准及管控重点）、开发管控手册（不同阶段不同条线的项目管理重点）。
其作用表现在：一是运营管理中心进行集团经营管控的工具；二是各职能中心进行工作任务分解、工作计划分解的依据；三是各地产事业部项目开发全景计划编制依据；四是各职能中心或地产事业部项目管控重点。
Y企新建造模式穿插施工模型，以地下室2层，地上30层高层产品为例，通过穿插施工可以提效20%以上，节约工期约5个月。
结束语
综上可知，以技术体系为基础、管理体系为支撑促进建造模式的落地体系，以达到提速、提品质、减综合成本、减人工、减湿作业的目标，最终可实现客户、合作方、内部员工、企业和社会多方共赢，而这一模式也将随着行业的发展得到普及应用。
作者：黄耿飞；来源：赛普地产研究院。