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大趋势•中国房地产行业未来十年畅想

发布日期:2012-07-01浏览量:2021

——国家战略视角下的行业发展机遇与挑战

撰稿人:徐海(赛普咨询)

 

      引言:提出大趋势·中国房地产行业未来十年畅想这个题目,深知这一题目之大远超出我既有的知识沉淀和思考境界,但还是不自觉地做一次尝试,或者说下意识认为应该去思考这一课题——思考决定命运,而这一思考也许已日渐迫近。

      回顾自1998年以来的房地产黄金时代,它的光荣与梦想、激情与奋进,乃至它的景仰、侧目、爱恨交织,我们不难在其中找到某种似曾相识的东西——长期压抑的需求蓬勃而发,社会体制的巨大罅隙与荣辱交错,以及中国企业家特有的革命家精神与理想主义气质,共同演绎出一个无比热烈的,理想与欲望恣意成长的新时代。其实,这些并不是独属于房地产行业的荣耀,中国很多行业(家电、保健品、IT)彼此间总能找到类似的影子,只是这些曾经的际会风云已渐渐淡去。显然,对房地产行业来讲,15年不可能是我们的全部,若干年后,我们也能看到类似的宿命——在哪里,去何处?这一不可回避的问题。

 

      对大多数公司而言,战略要思考三大问题,即顺势、取舍、着力,其中以顺势为先。不同的公司乃至研究机构关于的着眼点差异很大,就个人而言,我认为以经济学或是统计学的方法去研究房地产行业趋势是不够的,它能帮助我们从市场规律、典型指标趋势甚至国外行业发展演进之路等等获得短期或是间接的启发,但仍未能够找到最重要、最根本的动因。

      在中国这样的非完全市场化调节的经济体制中,如何认识所谓国家战略,我认为应该是我们可以遵循的方法或曰一个捷径,所谓楼市如股市,都是政策市,当下乃至相当长的时间里对房地产行业而言是成立,顺中国经济发展之势,也应该成为我们思考行业长期趋势的主要视角。

 

      显然,国家战略又是一个更为庞大的课题,这里,我们希望能够用一种非学术的方法和姿态来谈谈自己的若干认识。

 

 

一、中国经济增长模式所面临的巨大挑战

     

      应该说,中国改革开发以来的发展并不是东方奇迹,而是世界经济发展趋势中的必然结果——实行对外开放、融入国际分工体系,促成了中国今日的成就,其重要形式就是发达国家和地区将低附加值环节大量转移至中国,其结果表则现是中国成为世界最大制造工厂并源源不断地提供着最初的社会变革成本。

      然而,无论我们主观上是否愿意接受,我们都应该承认,中国过往30年资源禀赋消耗型的经济成长模式,已经难以为继,在某些方面甚至与已经到了触目惊心的程度:

      1.廉价劳动力资源已然出现局部缺口,刘易斯拐点迫近。在中国经济结构中,以轻工业、中低端制造业为主的世界工厂占据了重要的地位,而支持这一经济结构的大背景则是中国广大的廉价劳动力——你很难在世界范围内再找到类似中国这样的优质劳动力市场了,除了价格低廉外,这个民族的勤奋、坚韧甚至整体的文化层次,都是一些新兴和潜在劳动力市场如东南亚、南美洲所不能比拟的。但是,自世纪初起,曾被认为是结构性、季节性和局部性的劳动力短缺,正在逐步蔓延成为所谓的用人荒民工荒。其背后的实际上是,东南部等主要外向型经济区域的城市化率基本都已超过了60%(山东、海南、广西略低),进入到农民转化为产业工人速度下降、城市成本又排斥新进入劳动力的格局,所谓的刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点已经是一个现实的问题,这直接决定了中国东南沿海区域低附加值行业向中西部的产业转移,也决定了未来中国经济的主要方向是逐步提高资本密集、技术密集型产业比例。

       2.资源过度消耗,持续发展难以为继。中国经济中的另一个重要症结在于能源消耗过度,近年所谓“GDP能耗(折算后的单位GDP所需要消耗的标准煤量)大致相当于美国、欧盟和日本的2倍、4倍和8倍,甚至比印度还要高出80%——由此,我们也就不难理解中国为什么对环保节能、减耗限排、核电发展(虽然因为日本地震原因暂停)自提出可持续发展后被如此关注了。与之相对应的是,中国TFP(全要素生产率)远低于GDP增长速度,甚至于长期负增长,则令人担忧。

       3.改革空间的纵深发展任务紧迫。随着东南部城市化进程进入成熟发展后期,交通条件较优的产业发展空间已经过度拥挤,产业发展成本逐步推高;东北部、中西部大开发以提供中国未来20年左右的纵深空间,也是大势所趋。

 

       在新的内外环境下,中国经济还要面临着两个重要的难题:

       一是外部,全球经济合作体系出现倒退,中国必须面临全球分工转向全球竞争的新局势。4年内先后发生的次贷危机和欧债危机,其本质是欧美两极经济实体增长缓慢、过度依赖内生性消费维持经济增长模式的爆发式否定,这一影响无疑将是长期性的。作为反思的调整,发达国家已经大力开始将实体经济向国内转移(日本由于地震原因会是个例外),以美国为例,于2009年底启动了再工业化发展战略,就是意在通过大力发展国内制造业和促进出口达到振兴本土工业进而保证经济均衡运行可持续性的目的——作为配合性策略,在资源端的争夺(如中东地区的背后介入)、引导对中国等新兴经济体的贸易壁垒和战略包围是可以预见——当然,这些仍是短期的调整策略,未来美国为代表的发达经济国一定会通过垄断性的新技术领域为先锋,欲走五六十年代的全球输出型经济之路,以产业霸权、经济霸权来支撑整个国际霸权的战略。

        二是内部,中国自身面临着巨大的滞胀压力。传统宏观经济认为,适度通货膨胀下的经济高速增长,是比较理想的——对中国而言,我们一直存在着输入型通胀问题(即长期顺差、外汇在兑换进入国内环节发行大量人民币造成通胀),再加上08年过度反应的4万亿计划和地方融资平台放宽、以及美国的全球通胀政策,必将导致中期以上的通胀周期,目前经济学界认为近5年内通胀率都很难控制在4%以内;而硬币的另一面则显得更为严峻,所谓GDP三架马车全部动力匮乏,出口的中期低迷恐怕难以改变,所谓扩大内需也缺乏通道设计以及整个社会保障体系的配合,而投资方面,由于高铁、房地产建设的特殊性压制,加上地方财政的压力,在2011年固定资产投资来也没有承担起更大作用——一旦中国经济增速低于7%,实际增长降到3%以下,对中国经济甚至中国的国际政治话语权都是灾难性的、不能接受的。

 

      这就是中国国家战略设计的出发点之一和主要的针对目标,实际上,我们在这个视角下基本都能够比较准确地理解国内经济政策的调整思路。

 

 

二、应对与破局

     

      读完上述枯燥文字的话,我认为您也可以大致形成对中国未来经济层面战略诉求的个人看法,并将它与我们身边的经济动向、政策动向联系起来。我们先来简单地作一个逻辑梳理:

1.在必然的通胀压力之下,为避免滞胀可能带来的国内外不安定影响,中国未来一段时间内的发展主题仍然是保持经济增长(至少在7%以上,预计8”仍是主要目标),经济增长才是安全的、才是体制和政策设计的核心;

2.在保持增长上采取的措施,近中期主要仍然是依赖投资和内需拉动,长期看将以提升产业结构、加大高附加值产业为根本,走国际化道路(仿效五六十年代美国、七八十年代日本甚至韩国);

3.最为一个整体目标和大背景,社会稳定直接影响着改革的力度、方式和次序,这些改革前进中的内部矛盾最主要的有文化衰退、实业资本投入不足、经济结构不均衡性、城乡二元体制制约等等。

这个体系中,增长是诉求,保增长是体制设计的核心,对当前矛盾的妥善处理和兼顾缓解则是执行中的重要变量因素。

 

       为了避免长篇累牍的论述,我们把关于中国未来经济发展和体制变革与房地产行业发展关联起来做一个整体呈现,以应本文之题:

1.通过加大固定资产投资来解决8”目标,仍是现实和可靠的方式。

      2011年,全国固定资产投资的增速扣除价格因素实际增长仅仅16.1%,预计在未来2-3年内包括2012年将重新进入加速通道(预计实际增速会在20-25%甚至会更高)以维持经济的整体增速;这一要求下,除了电力设备、公路交通、铁路、基建等传统固定投资大项外,房地产投资保持一定的增速,是符合整个体系要求的、也是政策会倚重的——但是,政策在设计中,一定会以适当的方式和主题来进行引导——我们认为,尤以以下几点需要房地产行业重点关注:

§   城镇化目标下所带来的行业发展机遇。中国城镇化发展的方向将会以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为统领原则;其中产业新城生态休闲新城旅游新城等以经济为内核拓展的新城模式无疑将受到鼓励和青睐;还需要关注的则是在城镇化过程中必然会面对的土地流转政策改革”——由于历史原因,中国土地长期存在着同地不同权的现象,尤其是城市周边的集体用地、农村建设用地长期以来缺乏流通机制的设计,极大降低了土地的利用价值、客观上也必将成为城镇化发展中重要的制度壁垒,我们预计伴随城镇化发展的农民安置和土地流转制度的改革创新(事实上,温州、重庆等多地已做了实质性的改革),将会爆发巨大的土地红利,从而为房地产企业的发展模式设计给出重要的启发方向。

§   加大东北、中西部开发将直接影响到未来房地产行业的热点区域,如前所述,改革的纵深发展和产业升级要求,都需要东南沿海区域外的其他区域承接传统产业,除了近年来已呈明显上升趋势的中部区域(如安徽、河南、湖南、江西等),我们预计东北大开发极有可能成为下一届政府的政策主题之一(其中既有可选范围的必然性,也有个人因素的偶然性),东北三省的人力资源、矿产资源、地缘资源(对接俄、朝、韩、日)以及交通海岸线资源,完全符合产业承接的各种资源禀赋要求。

§   与保证固定资产投资增速相配套的金融政策也会对房地产行业产生间接的积极影响。固定资产投资的增长,一定会以流动性充足为基础,与2010年起的12次上调存款准备金率时的背景不同,中国的通胀率当下已得到了一定的控制,而且政府在投资方向上的控制调控会进一步加强、引导到基础建设领域,中国经济的重点已由控通胀转为保增长,我们预计在GDP增速在下降通道超过2个季度时,下调存款准备金来保证市场流动性、进而刺激经济有可能成为主要的金融政策(当然,CPIGDP一定会相对配合地进行判断)——这一背景下,信贷投放不可避免地会支持到房地产投资,其中在多元化央企恐怕会更为显著。

2、在产业升级和产业转移中,需要巨大的社会资本来推动,政府以土地优惠和房地产政策放宽来换取改革的成本,在短期内是必然的选择。

      产业升级和产业转移,进而实现国际化,是中国未来的根本出路,其基础条件则是城镇化建设,这也是为什么近两三年来所谓复合地产土地换投资大行其道的根本所在。这其中,除了园区开发(如工业园、科技园、物流园、创意产业园等)搭配住宅和商业用地这一常见模式外,未来大型企业也将获得较大的可供房地产开发的土地资源——合作开发、代建开发、运营输出等模式则为房地产企业提供了更广阔的发展空间。

在这里,我们又不得不谈到另一个重要的话题,就是中国实业资本投入不足的问题,毫无疑问,资本的逐利性决定了目前这一局面;从国家战略的角度,一定无法长期坐视不管,通过税收政策、资金管制来压低传统住宅业务的整体利润水平和资金回报率,不仅仅是针对房地产行业的,而是从引导社会资本流入到实业领域的整体性要求。

3.在扩大内需方面,目前仍难找到房地产产品的替代物,在保民生的前提下适度松绑房地产产品消费将是必然的趋势。

      作为与投资并重的扩大内需政策,虽然提出时日已久,但实际上并没有取得真正的效果,真正的原因还是缺乏房地产的支撑——其实,政府在这一点上认识也非常清楚,但是由于房地产市场机制调节上没有完全到位,过度投资、价格过快增长、民生难以保障这些因素已然关乎到社会稳定这一国之根本,使得政府对房地产市场始终是爱恨交加、或左或右,有效的出路一定是在完成几项制度设计后再进入市场调节机制主导阶段。这些制度,我们认为主要有以下几项:

§   新加坡蓝本的二元结构,完成政策性住房建设的任务。3年前,我们提出了新加坡蓝本的二元市场结构将会是比较适合中国的房地产行业发展模式,即以政府为主导,配套社会资本(如社保资金、保险资金、基金等)引入,同时配合宽松土地政策(如用以政策性住房的集体用地征地流转政策)、政府利益受让(如税收优惠、与商品房捆绑)、严格购置条件和出售条件等一揽子政策,通过政策性住房建设来解决中低人群的住房问题;在这个前提下,完全有条件去放开商品房市场——这是保民生和促内需两者兼顾的较理想方案。目前来看,这一趋势预测已经成为房地产市场的基调之一。因此,即便悲观地判断政府对房地产市场的调控时间,也应该不晚于2016年初即3600万套政策性住房建设任务完成,甚至在2012年建设高峰之后,政策调控就会明显减弱(十二五期间,保障房建设套数任务分别是1000万、1000万、600万、500万和500万)。

§   以税收(房产税、物业税和流转税)和差别化贷款利率为主要调节机制,挤压市场投机泡沫。关于物业税的争议由来已久,从个人角度看,无论制度设计和操作如何困难,我坚持认为物业税一定会在5年内解决、会在2年内积极试点——这是政府未来财政收入的最大依赖,也是所谓提供改革成本的主要来源,是解决分税制之后地方政府越来越依靠土地为生局面的重要出路;而且物业税的征收标准,应该是全国范围内的持有房屋套数或者面积或是特殊物业——这也才能真正发挥抑制投资的作用。其实关于这方面政策何时出台,个人认为有一个比较简单的判断方法,就是住建部个人房产信息全国联网建设完成后半年左右。

§   一旦上述两个条件基本达成,限购政策将全面退出,这个时间点,我们判断会是在2014年初;而可能试点物业税的几个城市,限购政策可能在2013年中即行终止。

§   商业、旅游、文化产业、教育、养老,作为扩大内需的重要组成部分,必然会更多地融入到房地产中,从而对其产品形式、综合功能等产生一定的影响。

 

 

三、未来房地产行业的展望

     

      有关房地产行业的展望,应该不仅仅是局限在国家宏观经济方面的关联分析上,还需要将中国社会发展、市场需求因素、国内外资本需求以及房地产建筑技术等层面的理解一并融入其中,只是所谓国家战略的影响最为显著和深远而已。

      跳过其他层面的技术分析,作为本文的结束,我们姑且提出中国房地产行业未来十年畅想这一题目的大纲,其中的专题留待后期我们来逐步呈现阐述。

1.   限购令渐次退出为标志的本轮调控结束,将会出现在2013年下半年;而且取决于3大条件,即政策性住房建设任务和分配入住不发生大的负面事件、住建部个人房产信息全国联网建设完成、物业税试点与限购政策退出配套实施;再此之后,我们认为大的调控已无必要,行业进入中长期的政策静默阶段。

2.   单一住宅业务盈利水平大幅下降,逼迫房企住宅业务走向市场细分、个性化产品开发。如前所述,这将是国家战略中产业结构升级、扩大内需、解决实业资本投入不足等重大问题的破题之处,已经不是一个简单的市场和经济问题;迫使住宅盈利水平下降的方式无外乎价格管制和资金管制。

3.  传统开发企业的商业模式转变,将首先以复合地产合作开发工业化为主。以当前的态势而言,商业地产、产业地产(包括工业、科技、物流、创意等形式)大行其道、但目前风险已经聚集(个人看来,商业地产尤其如此);旅游地产、养老地产将作为行业必要的补充,5年内规模还难以放大;小城镇开发、城市运营前景无限广阔,但是将成为少数人的游戏;住宅工业化,未来一定将是重要趋势,目前的主要问题并不在技术、而在整个社会的住宅供应链体系不支持,房企与相关企业的战略合作将是启动工业化的重要标志(作为一个题外话,个人认为,对千亿级企业而言,住宅产业化可能要比大力进入商业地产领域、复合地产领域更为稳妥和可靠)。

4.  物业税势在必行,预计2年内加大试点、5年内全面推行。

5.  区域格局不会有太大改变,但是中西部、东北的重要性将日益凸显,值得关注的在于局部,主要城市的产业新区、小城镇开发乃至旧城改造等孕育极大空间,非主要城市的市场容量偏小决定了房地产企业的区域布局更为分散、驻留时间也更短,必须以产品标准化乃至住宅产业化作为支撑,否则企业将面临较大风险。

6.  市场二元结构对住宅市场产品结构的影响。我们认为,未来的商品住宅市场将向高端倾斜,预计长期看,城市豪宅、高档公寓、城郊品质型住宅(以多层、类别墅产品为主的综合社区)将是商品住宅市场的主要需求;但是近期看,首先释放的一定是刚需产品、首改产品(包括限购令,很可能会以既往不咎、时下没有房产的方式来委婉退出)。

7.  合作开发将成为主流模式,主要表现形式包括:新城开发、城市运营需要更多企业联合运作;土地供应方式多样化,非开发企业包括村集体也会取得较多的土地资源,客观上会促成与传统房企合作开发;代建业务(注意,不仅仅是传统商品住宅的待建业务,未来的商用物业、大型企业的自建物业同样值得关注)比重可能大幅提升,从而诞生一批纯粹意义上的开发企业

8.  房地产金融市场日趋成熟,基金和REITs的政策进一步放宽,引导保险资金、社保和养老基金等大资金进入为主,社会其他资金为辅;投资与开发分离、出现一批以输出品牌和管理为特点的轻资产型房地产企业

9.  节能环保等技术规范列入建筑法规。

10. 土地制度改革(这将是一个涉及国之根本的问题,还需做更严谨深入的研究,尚不敢妄言)。

 

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