撰稿人：卢仁华（赛普咨询）

企业的发展必须关注外部资源获取和内部资源整合两大课题，如果说外部资源获取是企业自身不能完全把控，那么内部资源整合则是能够直接显现出企业管理水平，而这种现象在房地产开发企业尤为明显。在目前市场竞争激烈、房地产调控的情况下，房地产企业间更多比拼的是内部管理能力，对比的是产品品质、成本和客户满意度，而以上指标的提升需要企业不断系统优化组织管控模式、流程管理体系和人力资源体系。调研文件统计分析表明：管理体系的价值表现在权责更清晰和流程更顺畅及运作效率的提升。

而对于大多数房地产开发企业来说，公司更重视设计、成本等专业能力的提升，对于内部管理如部门间协作、总部与下属公司配合等则没有足够的重视。诚然，房地产开发企业必须具备良好的专业能力，但同时必须要有较强的管理能力，这样才能在打造企业内部资源整合方面更进一步，本文所述的管理能力包括组织能力、沟通能力、协调能力、领导能力。具体表现在房地产企业各专业之间、总部与下属公司之间、甲方与供应商之间的管理上，正是由于房地产开发管理的内外部接口众多，要保证公司良好发展，需要企业系统梳理权责界面、理顺流程接口、协调与合作伙伴的关系。

由于行业发展较快，很多地产公司的业务规模发展速度超过管理能力提升速度，造成公司管理混乱、责权不清，公司负责人大都忙于救火，表象的背后其实更多是系统性管理问题，并非解决一个问题就可以改变现状，问题反复或若干问题连续发生暴露出公司管理基础薄弱、管理能力急需提升。公司管理犹如人的身体，不能在得病的时候才去医院检查和治疗，而是应该在平时经常健身、常年体检。预防和提前发现病因是保障人身体健康的有效手段，公司管理更需如此，在一套完整的管理体系建立之后，需要根据内外部环境的变换，循序优化和提升，以实现公司的可持续发展。

       那么如何做，才能使公司的管理水平与业务发展的速度相匹配，保证公司的管理能力不断提升呢？

首先，谁来做？组织保障，明确责任主体

从公司组织架构上要考虑设置针对公司整体进行管理的部门，如万科的流程与信息管理部。管理部门定位是公司管理体系的体检医生、保健医生和管理方面的教练，针对各个专业、下属公司进行管理方面的监督和检查，通过对制度流程的检查，对职责、权限的检查，发现问题，识别问题，将问题分类，找出针对性解决措施；例如某公司管理部门职责如下：

·负责管理能力提升实施方案的立项、监督实施、实施结果审核；

·负责经济技术创新项目的立项、审核、评价验收；

·负责建立和优化公司层面的制度流程；

·负责组织制度流程的全员培训及考试，并作为制度流程主讲师，进行制度流程宣讲；

·负责及时反馈管理实施、经济技术创新和制度流程执行中的问题和持续优化；

·负责制度流程定期的内部、外部审核；

·负责组织全公司管理体系满意度调查工作，包括调查准备、调查实施和调查报告的撰写。

同时在公司设立管理能力提升领导小组和工作小组，以决策和落实管理能力提升的各种措施。

其次，怎么做？流程保障，明确工作细节

某公司管理能力提升流程示意（如表2）。

遵照PDCA原则，每年年初，由公司负责管理的部门要根据公司战略规划，结合上一年度管理能力评估报告中的关于提升管理能力的相关内容，下发本年度管理能力提升项目征求意见稿，由各部门在本意见稿基础上申报部门内部本年度管理能力提升项目，该部门组织管理能力提升工作小组汇总并筛选各部门提报的管理能力提升项目，并向管理能力提升领导小组提出管理能力提升立项申请；管理能力提升领导小组审核管理能力提升项目的可行性、实效性、经济性等相关因素后，择优批准实施；各部门在管理能力提升领导小组审批后编写管理能力提升实施方案并报管理部审核通过后，开展管理能力提升的具体实施。有的公司先进行内部调研或外聘咨询公司集中调研，制定未来三至五年管理能力提升规划，每年年初按照提升规划制定本年度管理能力提升具体执行计划，并由主责部门按照计划进行实施。

每年年末，实施部门编写管理能力提升报告，管理部门组织评审小组进行相关评审，确认管理能力提升成果；同时，管理部门每年要进行制度流程优化工作，在每年年末进行制度流程审核，可以通过内部审核和外部审核两种方式，通过制度流程审核，发现管理系统存在的问题，根据不同问题寻找不同解决措施：针对部门内部问题，组织相关部门共同寻找解决方案；针对与跨部门或总部与下属公司的问题，要组织跨部门或跨地域的沟通；如果问题是系统性问题，而且调整范围涉及较大，则可能会请外部咨询公司来帮助解决。

可见，制度流程审核是管理能力提升的关键环节，为确保制度流程审核效果，在制度流程审核中要关注以下几点问题：

·流程审核前，要先对流程审核人员进行培训，使之熟悉各部门职责、权限、制度流程和相关表单，明确审核程序和具体步骤，明确记录和评分标准；

·编制流程审核表时，要针对流程实施阶段的不同，制定不同审核重点，做粗细不同的审核表，对第一年刚执行流程的客户，要关注面，即系统问题，关注表单，关注审批点；对第二年执行流程的客户，除关注上述问题外，要将上一年审核中不符合项加入，另要关注细节，做跨部门的追踪，总部和城市公司的追踪，审核的要更严格，对发现的问题要追溯到底；

·编制审核表时要结合公司目前项目运营情况，尤其是当年所有项目所处阶段（在建项目、竣工项目、预计明年开工项目），结合上一年制度流程审核中存在的问题，编制具体审核题目；

·审核程序建议先审核城市公司、然后再审核总部，比较有连贯性，可以针对城市公司审核出的问题在总部进行追踪，并对由总部表单错误引起的城市公司表单错误建议直接将不符合项记在总部相关部门，城市公司可以记为符合项；记录同时建议拷贝审核表单电子版，以便于审核分析；

·每次总部或城市公司各部门审核完毕后，审核小组要内部开会，沟通审核情况，并对需要的项目进行二次复核，同时向公司主管领导或公司负责人汇报流程审核情况，说明流程目前存在的问题，并了解问题详细情况和发生的背景，并指出未来流程执行的重点和调整方向；

·流程审核中，要关注总部与城市公司管控界面、各部门职责、权限、制度流程、模版表单使用情况等，对于有会议决策的事项要检查会议记录及会后决策事项的跟踪和执行情况。

通过制度流程审核，可以发现欠缺的制度流程和现有制度流程执行中出现的问题，对问题进行轻重缓急的分类，并逐项落实到管理能力提升方案中。制度流程审核可以促进管理体系的落地和持续优化，管理体系执行率与体系建立时间成正比，体系建立时间与其对组织的价值提升成正比。

对147家企业调研管理体系建立情况表明：

·体系建立3年以上75%企业执行率高于50%，3年以下44%企业执行率高于50%；（如图3）

·建立体系时间越长的企业其对组织的价值给予越高的评价：有很大价值从23%提升到62%。（如图4）

除每年进行制度流程审核外，每年年末，管理部门还需要针对全体员工进行管理满意度调研，给员工提供参与公司管理的平台，并通过员工的反馈，优化公司内部管理，结合管理满意度调研和制度流程审核呈现的问题，形成管理评估报告，用于下一年度的管理能力提升执行内容。

再次，做多久？时间保障，明确持续提升意识

成功的企业一定是长时间注重内部管理，管理能力的持续提升，才能为企业提供良好的内部发展环境，企业才能一直保持良好的发展态势。标杆企业万科战略清晰，企业文化鲜明，提倡均好理念，建立产品线、运营监控线和管理线组织架构，明确总部、区域中心和城市公司的管控界面，清晰权责体系，制定详细的制度流程体系，每年坚持制度流程审核，犹如给企业体检，产品标准化、管理规范化加快了国内扩张的步伐，在规模扩张的同时实现了有质量成长的目标，万科正是长期坚持内部管理，才能持续成为国内住宅类开发企业的领头羊；商业地产巨头万达对制度流程非常重视，万达制度非常细化，并每年坚持制度流程梳理和优化，达到了通过制度控制风险，提高效率的目标。

标杆企业用实践证明，只有关注管理持续提升的企业，管理才能快速完成从粗放、规范到精细化的飞跃，骄人的业绩一定是管理能力持续提升后水到渠成的结果。只有这样的企业，才能实现基业长青，才能实现百年老店的梦想。