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创意地产先行者——专访深圳市汉京集团有限公司总裁宗子新

发布日期:2012-10-10浏览量:5057

汉京集团以极具特色的创意地产模式,不断为城市奉献出建筑艺术精品。比如精品住宅汉京山、超甲级写字楼汉京国际等系列产品均从产品同质化中异军突起,树立了汉京艺术精品的品牌形象。在一个个精品项目的背后,汉京是如何实现产品制胜?内部管理上又有何创新?对此,《地产管理实践》编辑部走进汉京国际,采访了汉京集团总裁宗子新先生,一同解密汉京的成长基因……

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         

《地产管理实践》:作为创意地产的先行者和推进者,汉京是如何打造差异化的核心竞争能力的?从哪些方面可以体现出来?

宗子新:创意地产先行者是对汉京未来理想蓝图的生动描绘,也是对汉京创新能力的最好注解。汉京并不是为创新而创新,为不同而不同。不同是指不同的思想和方法,其最终目的只有一个:打造城市精品,这是汉京永恒的追求,也是公司理念的核心。为实现这个愿景,汉京一直在自我践行着“成就不同”使命。成就不同就是要有超凡脱俗的想法,在成就产品、客户、城市、员工过程中实现自我突破。

发展模式上,汉京的创意地产模式突破行业传统,在对目前市场产品深入研究基础上,不断反思、摒弃产品开发中的不足,对日益稀缺的土地资源进行高效、合理开发,这也是外部环境对我们的客观要求;产品开发上,我们站在城市运营商的角度,赋予每个项目低碳、环保的产品特征,让产品回归人对自然与建筑的本原需求,创造有生命力的个性化作品,让每个产品成为城市的建筑艺术品;区域选择上,立足深圳南山,对企业发展有一个长远战略规划和长远的企业目标追求,追求企业的健康稳定发展。

从实战上讲,汉京有着优秀的企业理念、丰富的经验积累,加上客观要求,以汉京国际为代表的汉京产品也就级脱颖而出了。

 

《地产管理实践》:汉京产品能从产品同质化中脱颖而出的原因是什么?在产品设计、工程等方面,汉京是如何通过专业化的途径贯彻艺术地产战略的?

宗子新:产品是价值观的具体体现,产品的终极目标都是为了实现客户需求。汉京产品之所以引起市场强烈反响,根本原因在于其人性化的产品设计,以高端甲级写字楼汉京国际为例:

第一,外部造型上独树一帜。外立面并没有采用常见的黄金分割,长、宽、高比例进行了反常规处理,整体效果端庄大气。第二,结构形式人性化。将核心筒偏置,由此设计出南北通透的板式写字楼;明大堂、明电梯间、明走廊、明办公空间的“四明”设计,保证通风采光效果最佳。第三,节能体现在无形中。我们主张“不能为节能而节能”,因为节能不是为销售提供卖点,而是为人类提供健康环境。墙体的保温材料、幕墙的隔热板、VRV变频中央空调系等点点滴滴的节能措施,为居住在汉京国际的客户创造了人性化的办公条件。汉京国际采用的节能结构虽提高了建安成本,但节能效果显而易见,白天8个小时基本不用亮灯,大多时间也不用开空调。

 

《地产管理实践》:刚才您谈到汉京的产品都呈现出差异化特点,这对汉京内部核心能力提出了更高要求。那么,在内部管理方面汉京有哪些成功的秘诀?

宗子新:企业健康发展的核心有几点:一是优秀的企业发展理念,二是优秀的团队,三是优秀的制度,四是优秀的合作者。

理念是指导行动的准绳,没有好的理念叫先天不足,先天不足的企业不可能做出好产品,也不会有发展潜力。只要理念不变,什么样的产品开发都要在理念指导下进行,只是不同阶段偏重有所不同。正是有了优秀理念的指引,汉京才可以一定程度上实现跨越式发展,汉京的产品制胜就是履行“创意地产先行者”企业愿景的过程。

光有好的理念还不行,还要有足够的支撑,支撑就是优秀的团队,优秀的制度,优秀的合作者。在这个框架下就会生产出好产品,所谓“集众好为一好”才能做出好产品,这也是优秀产品的秘诀。企业运作也是一样,企业把好理念、好团队、好制度、好合作者这些优质资源整合在一起,加上细节,就一定取得成功,所以房地产开发商也是一个整合商,把土地、金融、外联公共关系维护等资源整合起来为我所用,否则只有理念无资源,差异化也形不成。

 

《地产管理实践》:从谈话中我们了解到,汉京的商业模式更多是选择做精品的溢价模式,这在资源选择上对汉京提出更高挑战,您如何看待这一问题?

宗子新:每个企业都有不同的发展道路,无论是万科的规模模式还是龙湖的溢价模式都没有错。汉京不反对快速扩张,反对简单复制,反对一张图纸走天下的不负责任做法。现阶段,汉京要走的路更倾向于龙湖,但又有所不同:我们对每一个产品的研发都有自己独特的理解,比如从对城市贡献角度,我们希望汉京的每一个产品都能成为这个城市的建筑雕塑,成为城市的建筑艺术品。建筑美是艺术的最高表达,建筑美也是人们无法摆脱的,如果在建筑上不能充分体现人类对美学的追求,那将是很残酷的现实;相反,如果我们能充分表达这种美,城市的空间将是赏心悦目的。

产品定位高,投入资源自然会高,这是市场基本规律,但这只是表,真正的里是汉京对价值的认可。产品价值体现两方面,一是销售价格,二是产品价值,汉京更关注的是如何打造产品价值,所以我们对每一个产品进行精雕细琢。目前,市场对产品的价值认定有一定偏差,更多人将价格等同于价值,实际上并非完全如此。

 

《地产管理实践》:为了实现“成就不同”这一差异化的竞争理念,我们相信汉京在内部管理体系上一定有差异化其它企业的举措,那么在2009年与赛普合作基础之上,汉京内部管理制度上又有了哪些新内涵和新要求?

宗子新:目前,房地产业面临一个共同的问题:在制度框架完备情况下,好的制度很难落实,执行策略也不够完美,这是由房地产行业特点所决定:一是房地产企业每个员工在主要职能部门里都是一个单兵作战单元,但制度框架距离落实到单兵还有较大距离;二是房地产的非标准操作模式决定其成果很难量化。在执行策略上,汉京有了以下新改变:

首先,不同制度进行相互补充。责任制度更加精细、明确。具体运作模式上,建立了以项目部为核心的启动和成果享受部门。虽然项目部不是全程参与者,但却是事情启动者和成果享用者,因为所有项目运作都是服务于项目部。项目部是一个推进者,不是执行单位。

其次,在考核成果不确定情况下,增加辅助制度以弥补绩效考核不足。除了项目部这个大的成果享受部门,还有营销部、成本部门、采购部门等小的成果享受部门。这些独立小单元对成果起着监督、管控作用,如果这些部门认为产品不合格,有权要求将产品打回,这实际上是下游在控制上游质量。日常工作中大量的事务性的东西是通过责权体系来解决,遇到个别重大争议问题时上升一个或几个级别甚至通过集团总部会议解决;上下游部门意见不统一时,通过沟通、协调、主管领导评判、专业会议讨论等方式补充。

再次,关于漏项。企业核心部门的主要员工都是单兵作战单元,身边不可能配有秘书,因此日常工作中出现问题只有自己知道,如果不及时将问题反馈到相关业务部门、相关领导,去督促、协助解决,就容易出现漏项问题。出现漏项最大的损失首先是时间,而时间正是房地产最核心的问题之一。这种情况下怎么办?目前我们也只能在某种层面上解决问题:(1)部门配助理,参与到专题会、沟通会、协调会等日常业务中。操作者本人、主管领导要做工作日志并与助理共同核对、梳理事项、及时发现问题。(2)从高管上讲,秘书、运营要参与全过程,并做好工作日志。每周周例会上,领导交办的正常业务事项之外的特殊事项也要单独督办。为避免效果上的不刚性一面,我们制订了关键事项考核作为补充。解决房地产漏项是个关键问题,如果只关注到大的节点,小项出现问题也会影响整个项目进展。漏项的问题其实可以通过系统来解决,建立机制后,尽量细化机制,让员工逐步形成自觉行为。

 

《地产管理实践》:未来汉京集团在艺术地产之路上如何规划的?在区域拓展和产品线规划上有何打算?

宗子新:汉京是一个看长远的企业,对未来有着清晰的长远规划。企业要考虑中国房地产未来十年、二十年的长期发展,一是深圳这样的一线城市存量土地资源非常有限,二是二三线城市有着巨大的发展空间,这为汉京走出去创造了客观条件,但是区域扩张要考虑自身条件,不能为扩张而扩张,没有准备好就不要去做。如果基础建设没夯实,无异于无源之水,发展到一定程度必然引发快速扩张所带来的系列问题,并最终在产品上体现出来。汉京目前还处在区域拓展的准备阶段,先把本土总部基础夯实,既夯实分配制度、权责制度这些硬性条件,也不断转变发展理念、经营理念。总之,汉京一方面加强自身修炼,一方面积极走出去,真正形成异地开发亦是水到渠成的过程。

产品线规划上有从两个维度,一是核心理念不变,比如“创意地产”、“成就不同”理念是永恒不变的;二是产品线上不会简单沿用以往成功项目的套路,因为一成不变的标准化准化产品并不存在。近年来,政策法规变化和消费者需求的变化导致产品形态也发生很大变化,这给房地产开发企业提出更高要求,汉京倡导“创意地产先行者”就是要永远站在一个引领市场的角度,而不是被动跟进。汉京是在核心价值不变情况下,根据产品情况、基地情况、客户诉求,不断追求产品创新,为城市打造更多精品。

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