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一体化——房地产企业卓越管理的前提

发布日期:2013-01-24浏览量:1674

 

/马玉冰

近十年,我国房地产行业仍处于高速发展期,虽然房地产企业多为粗放式管理,但仍有高额利润。最近几年,随着国家宏观调控政策陆续出台和市场日益趋于完善,房地产企业的生存和发展也面临着严峻的考验,除了加快战略调整和管理转型外, 精细化管理已经成为房地产企业提高核心竞争力的关键所在,而一体化正是房地产企业卓越管理的前提。

一体化的含义

一体化的含义有很多版本,本文主要从管理一体化、应用一体化和数据一体化三个方面加以说明。也就是说,房地产开发以其发展战略和经营目标为指导,形成各个专业职能的管理模式和工作目标,以及各个专业职能内部和相互之间关联的工作流程,从而形成以经营目标为核心的一体化管理体系;在一体化管理体系的支撑下,利用一体化的信息平台,建立各个专业数据之间的关联,最终实现管理体系与执行的应用一体化。

此外,在建立以上三个一体化卓越管理体系的过程中,管理体系建设的服务模式的一体化也是非常重要的。

管理一体化

房地产项目开发是一个相互关联、相互影响的多目标体系, 包括项目运营计划管理、定位策划、设计管理、采购招投标管理、成本管理、工程进度质量管理、预算与资金管理等方面,各目标之间相互关联,应保持一定的均衡性和合理性,才能保证房地产项目开发目标的实现, 因此,房地产开发的参与者在地产管理团队的组织下,通过计划统一化、系统化、流程标准化、资金分配合理化和信息共享化,实现目标趋同、利益共同、行动协同,最终达到房地产开发管理一体化。

管理一体化的前提是企业的总体管理体系(模式)要与企业的发展战略和发展阶段相匹配。如万科的快速滚动开发管理模式并不完全适用于其他企业,万达的现金流滚资产的商业地产模式同样也不适合大多数企业。企业不同发展阶段面临不同的管理问题和不同管理需求,需要各个企业在开展一体化的管理体系建设之前充分考虑清楚。

管理一体化的核心是企业管理体系内部各专业职能之间如何匹配协调,木桶原理就是一个形象的说明。如在房地产开发企业各专业职能中,成本管理与全面预算管理一体化,产品设计标准、采购标准与工程技术标准的一体化,项目投资策划与公司发展战略管理一体化,绩效管理与运营管理一体化等等, 都是需要企业各级管理者关心和解决的问题。在这个过程中,各专业职能以公司整体管理模式为指导, 树立一体化观点,协同一致,避免头痛医头、脚痛医脚,才能实现卓越管理。

应用及数据一体化

众所周知,房地产行业是一个资金密集型、资源整合型、知识密集型的行业,所以,为了高效地贯彻与执行一体化的管理体系,通过建立一体化的管理信息平台,应用一体化的管理信息系统来提升企业的管理水平已经成为行业共识。

结合房地产企业管理层级多、区域分散、专业复杂,且既分工又协作等管理特点,一个有效的地产管理信息系统需要融合平衡计分卡的管理理念,从财务、运营、客户、学习四个维度来协助企业进行战略和目标的制定,计划和预算的分解,并通过管理信息系统, 以组织为保障,将为实现目标而确定的各个专业以及他们之间协同的流程固化到每个员工的日常工作中,以计划驱动流程,在流程中控制预算,实现对计划和预算执行情况的实时动态跟踪,真正将战略- 目标- 计划- 预算- 执行这条管理路径自上而下全面打通,实现企业的一体化、精细化管理。

管理体系与信息系统的一体化应用,从管理上看,可以将集团和各个区域公司、城市公司、项目部之间的信息和资源打通,彻底打破各个职能部门、各个区域、城市间的信息孤岛,从而实现全企业资源和信息的共享与互通;从业务上看,可以将运营目标与各个专业,如计划、设计、成本、工程、营销等之间的管理路径、业务流转路径以及业务流转中所产生的各类业务数据相互关联,相互影响,实现从目标、业务到数据的一体化。

项目利润是每个房地产企业关注的核心目标,它与各个业务数据之间有着紧密的关系。

资金既是血液,也是能源,对房地产企业目标的实现起着关键的作用,它与各个业务数据之间也有着紧密的关联,如图6

合同签订金额受目标成本(成本预算)的控制,而合同款项的支付与开发进度密切相关,他们决定着资金的使用。

费用的支付与计划进度关联,但受预算的控制。

但目前房地产行业普遍面临着信息孤岛的问题,该问题已成为精细化管理的拦路虎,为此,一体化管理信息系统的建设已成为企业高管,甚至决策层重点关注的问题,有些已上升到了企业战略高度,所以,为提高运营效率,实现规范化、精细化管理,必须应用一体化、数据一体化2005 年底,某标杆企业就专门聘请了外部咨询机构协助进行了集团的IT 整体规划,分专业进行了实施和应用。2011 年进行了主数据梳理,建立了各专业数据之间的关系,并建立了运营管理平台,将各个专业管理平台输出的核心数据接口到运营管理平台上,从而真正实现了管理和应用及数据的一体化,助力企业快速发展,获得了更好的投资回报。

房地产企业由于产品差异化、管理模式的不同,各个企业的管理体系各有特色,要满足不同企业不同时期的管理需求,真正实现管理体系和执行的应用一体化,地产管理信息系统就不能只支持某种特定的标杆模式,而必须具备适配性,如组织的适配、管理模式的适配、管控流程的适配等。适配性是地产管理信息系统有效应用的支撑。

服务模式一体化

目前房地产企业已意识到管理体系和信息系统建设的重要性,纷纷做计划和预算,花费重金请咨询公司做组织管控、流程以及专业的梳理和体系建设,并购买管理信息系统,去全面落地管理体系。但怎样保证管理体系和信息系统的一致性,而不是两张皮,一直困扰着企业的管理人员。要有效解决这个困惑,实现企业卓越管理,咨询+IT”的服务模式一体化将有效解决上述问题。

通过咨询(管理体系的建设和梳理)+IT(信息系统,EAP :企业适配管理平台)的服务模式,协助房地产企业建立和完善管理体系,并通过信息系统进行有效的落地执行与监控,实现管理体系建设与信息系统保障运作的双支撑。

   

服务一体化运作必需的元素:

 1、思想的一体化:企业管理体系和信息系统功能的一致,管理信息系统要具备不同企业的管理适配性;

 2、过程的一体化:体系建设与信息系统实施的整个过程穿插协同运作;

 3、成果的一体化:协助企业运作的体系成果不仅体现在咨询过程交付的成果文件上,还要将体系中涉及的权责、流程、专业管控点等全部设置到信息系统中,让信息系统协助企业将体系固化,协助执行与管控;

 4、团队的一体化:一个项目经理,一个服务团队,既负责体系的建设,又负责信息系统的应用。

服务模式的一体化,既避免了管理体系与执行两张皮的问题,又保障了企业的一体化、精细化管理,真正做到为企业发展保驾护航。

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