文/李妍
许多房地产企业在经历了快速发展的阶段之后，开始回归到产品的本质上，研究如何营造出更多更好的产品，以赢得市场，赢得客户。许多企业意识到仅仅依赖人的经验，在规模化发展阶段必然面临“成熟人才少、监管不到位”可能产生的风险，因此在行业内优秀企业的实践及成功带动下，越来越多的企业开始探索如何能够更快速有效的推动产品的营造，并保持产品品质的一致性。
如何才能算一个好产品呢？按照质量管理的理论，人、机、料、法、环、测六要素是做一个好产品的过程中必须考虑的因素，而其源头都来自于我们做的是什么产品。由于房地产行业的特点，产品设计标准是标准化营造的起点。产品营造必须基于设计成果和企业追求的品质目标来展开对六要素的管理标准、技术标准、监测标准的制定和实施，这个逻辑运用到房地产企业其核心要素就是基于产品设计成果对材料设备采购及验收标准的清晰界定，对施工单位人、机配置要求、材料验收、施工工艺工法、安全文明施工以及施工单位隐蔽工程、工序验收、专项验收、综合验收等要求的明确，同时对监理单位、发包方监管时机、方法、工具、频次等监管要求的明确。在房地产企业，产品标准化主要可归纳为三大类标准化工作：
（1）产品设计标准化：保证产品设计效果，并能够满足客户的需求， 赢得市场的青睐；
（2）采购技术标准：保障采购产品达到实现设计要求的采购技术标准要求，满足施工开展需要及交付要求；
（3）工程技术标准：工程需要通过研究构造做法、施工工艺，满足设计对产品制造的要求，最终通过营造环节实现设计要求，并保障产品最终能满足设计效果和客户使用的要求。
以上三个部分标准建设的内容，房地产企业的专业人员都非常清楚， 也有很多的企业开始了产品标准化的建设，但往往偏重于其中一两个部分， 多数企业没有实现三者的统一。在开展房地产企业咨询过程中，我们听到了太多基于各种因素导致采购环节、营造环节与设计环节脱钩的案例。很多企业在产品设计，特别是方案设计阶段都能够达到令人满意的效果，但在落实到产品选型、采购和最终营造环节上都差强人意，导致前期大量的设计费投入换不来一个令企业满意、客户满意、市场认可的产品。有的企业在设计环节管理到位，有标准，有熟悉标准化的设计人员跟踪设计工作完成情况，但最终营造出来的效果却差异较大，达不到设计人员的要求。这其中最主要的原因就是在产品设计、采购和营造环节没有形成一致的标准，采购环节、工程营造环节管理精细度不足，加之工期、过程监管的不到位导致的结果。
如何能够保证做好一个产品呢？多年房地产咨询经验的总结表明，仅仅建立管理流程还远远不够，还需要完善基于企业产品业态及品质标准的产品标准和专业管理标准，以下是我们总结的房地产行业基于产品标准和专业管理标准的主要内容框架：
如上图所示，我们可以清晰的看到，围绕产品技术标准，从产品线到产品设计技术标准、采购技术标准、工程技术标准，以及与设计、采购、工程管理相关的各类基于技术标准建立的管理标准，其中很关键的一点就是要达成两个一体化：即产品标准与管理标准的一体化，产品设计技术标准与采购技术标准和工程施工技术标准的一体化。
第一个一体化指设计、采购、工程专业技术和管理的一体化，最终形成了各专业模块的工作标准。设计标准纳入到设计管理的各类管理输出成果中，或者成为设计管理的工具，如设计任务书、设计审图要点等；采购技术标准纳入到采购招投标和合同文件中，同时明确采购验收标准，成为输出给材料设备供应商的技术要求和工程施工阶段材料设备的验收标准要求；施工工艺标准也将纳入招标文件及合同中，成为工程营造过程中对施工单位的营造要求，对监理单位和甲方监控的要求；这样有效的形成了产品技术标准和管理活动的融合，有效的提升了专业人员的管理水平和管理的精细度。
第二个一体化，产品设计技术标准与采购技术标准和工程施工技术标准的一体化，反映了产品技术要求上的一致性，也是标准逐层传递和细化的过程，是精细化营造和高品质产品营造的必要条件。目前部分国内标杆企业已经开始通过向国外优秀企业学习，关注如何有效解决设计产品在营造环节的不足。如绿城、万科等企业已经通过考察日本企业或派遣研习生等方法深入学习和研究国外优秀企业的产品营造方法，以有效提升产品品质，塑造企业在产品营造环节的核心竞争优势。
近几年通过帮助企业建立产品标准化体系过程中，我们也总结了很多咨询的方法，这里重点以案例说明如何实现第二个一体化，即如何实现设计标准、采购标准和工程技术标准的一体化。
第一阶段：产品设计标准建立
在产品设计标准建立阶段，我们通过关注客户敏感点、质量问题点、企业经验教训总结等方法，初步建立产品设计技术标准框架，结合各阶段设计成果要求，明确技术标准要求，如某企业电梯设计规范要求包括：系统分类及设备材料选型、电梯功能选择、电梯轿厢二次装修预留数据、电梯门洞口尺寸要求、电梯技术要求（明确设计的深度要求）等，目的在于给设计单位提出明确的设计要求，以确保设计要求清晰、准确，符合产品定位以及客户使用要求。
第二阶段：采购技术标准建立
基于企业的合约模式，选择材料设备，明确材料设备要求，其中涉及供应要求（含功能和供货要求）、供应过程（含生产和运输要求）、货物验收要求（含检验和验收标准）等，并且采购标准应与设计标准衔接，并保证与设计要求保持一致，同时基于设计标准要求细化对供应商的供货和验收要求，特别是对于功能要求的细化，以确保供应的产品能够满足设计功能及效果要求。
第三阶段：工程技术标准要求
在设计标准和采购标准明确的基础上，对施工工艺、工作面交接、工程施工控制要点、成本保护和整体验收做出明确规定。工程技术标准编制的依据即为设计阶段出具的施工图和国家、地方规范、行业标准以及已经建立的企业标准，因此设计标准也是其主要的输入，必须有效的衔接；涉及采购与安装类的材料设备，与土建施工联系密切，因此工程技术标准也必须与采购技术标准进行有效衔接。
以电梯施工工艺——井道放线为例：
施工顺序：脚手架搭设→样板架制作安装→测量井道，确定标准线→样板就位，挂基准线。脚手架平台最高点位于井道顶板下1.5 ～ 1.7m 处为宜，以便安放样板。顶层脚手架立管用四根短管。拆除此短管后，余下的立管顶点应在最高层牛腿下面500mm 处，以便于在轿厢安装时拆除（如下图）
施工工艺基于施工图纸对施工操作方法进行规范，以确保产品安装效果达到设计要求，当然施工工艺的精细化水平，最能直接反映出施工的质量，包括对质量通病的提前防范，对精装修和景观施工等感观方面有影响的施工项目，影响也较为突出。这些都要求我们在施工工艺上进一步细化和完善，以确保最终的效果。
施工质量与采购产品质量、设计图纸质量的关系密切。设计标准化对设计成果的规范性、完善性和深化都能够起到很好的作用，在设计阶段考虑比较周全，则为施工阶段打下了良好的基础。采购产品标准的明确，是材料设备质量和安装质量的前提条件，为安装质量的提高提供了条件，成品保护要求的明确为产品的最终顺利交付提供了保障；设计图纸的深化也可以有效的指导施工人员精细化施工。在日本，施工人员在每天开始作业前必须先看图读图。精装修阶段，图纸在施工现场展示，施工人员照图施工，从这点反映出日本企业图纸的细化程度。因此设计标准化在产品较为统一的企业，从施工图的深化方面做细做深，为工程阶段的施工有序和有效提供了有力的支持，也是保障产品质量的关键因素之一。
综上所述，产品标准化能够取得较好的效果，需要实现从设计、采购、施工标准化的一条龙建设，方能取得最佳成效，也是企业确保产品品质，提升客户满意度的有效手段。因此整合各专业的产品标准，形成统一的产品风格、贯彻始终的统一技术标准、保持标准化精细度的一致性，需要在产品标准化建设中全面考虑和统筹规划。
产品标准化除技术标准的建立外，还需要与各专业管理标准有效衔接，并在企业项目运作管控方面采取配套措施，方能达成一致的效果，充分发挥产品标准化的作用。由于篇幅的限制，此类问题留待下次阐述。