文/王飞
提起商业地产，大家都不陌生， 在当前中国各个角落，无论是一线城市，还是县级行政区域，处处皆有正在或即将建设的商业项目，其建设的总体量和增长速度无不令人惊叹。中国商业地产联盟2012 年3 月发布的报告显示，2011 年全国商业地产开发投资总额接近万亿元， 出现爆发式增长趋势。
究其原因，既有受政策限制国内资金转向商业地产，亦有国外资本看好中国未来经济发展及汇率增值等因素而积极进入中国市场。商业地产的快速发展，将改变原有住宅地产开发的模式，迎来参与各方一体化发展的时机。
对商业地产剖析之前，先介绍一下本文所引用的“一体化”概念： 将两个或两个以上的互不相同、互不协调的主体，采取适当的方式、方法或措施，将其有机地融合为一个整体，形成协同效力，以实现组织策划目标的一项措施或机制。下面从如下三个角度分析商业地产一体化发展的时机和重要性。
一、从价值链的角度，商业地产有六大利益主体：政府、投资商、开发商、运营商、经营商、终端消费者，实现价值创造的前提是六大主体必须一体化发展。
从1998 年住房制度改革开始，经过十多年的迅猛发展，中国住宅房地产市场在创造大量社会财富的同时，也积聚了较大的经济泡沫和社会不安定因素。国家于2008 年及时出台房地产宏观调控政策，极大的遏制了住宅市场的非理性增长趋势的同时，相当一部分社会资金转向商业地产领域，唤起了商业地产的新一轮投资浪潮。
政府也意识到，通过“加工出口贸易”和“基础设施投资”拉动的GDP 增长策略已不合时宜，“拉动内需”已成为政府经济工作的中心。作为内需的重要组成部分，商业经营的场所建设即成为先行的一环。商业地产的开发既可迅速改变和提升城市形象，带来税收增长和土地增值，同时亦可弥补因住宅土地出让市场遇冷的资金短缺，以上诸多因素使得各地政府成为本轮商业地产快速发展的积极倡导者和重要推手。
另外，随着中国经济的快速增长，广大人民积累了一定的个人财富，个人消费增长迅猛。投资商或开发商看好国内商业的发展前景，主动投入到商业地产开发建设中，充分发挥其获取土地及开发的能力。但是基于以往开发住宅房地产的惯性思维，其只注重建筑产品的设计和建设，而不是以实际经营商和终端消费者的需求为目的进行商业定位及规划，造成许多已建成商场空置率很高，在经营上举步维艰。
正因为社会上存在许多招商、经营困难的商场，催生出另一股新生的力量：商业地产运营商。此类公司的主要人员均有丰富的商业策划及运营管理知识和经验，具有高度的商业敏锐度、广泛的人脉资源以及专业化的操作规程，他们将成为投资商、开发商与经营商、终端消费者之间的纽带，协调和优化多方的利益关系，从而为各方均创造更大价值。该类企业的出现，标志着商业地产步入精细化运作的时期。
商业地产利益主体中，投资商、开发商、运营商可以均为一个公司，如万达、华润、中粮、万科、宝龙等。新加坡凯德置地中国则是实行投资商与开发商、运营商分离。国内众多中小型公司因为资金有限、商业专业化经验不足，多愿意采用投资商、开发商、运营商三者分离。
综上所述，商业地产的价值创造，得益于各方共同发挥优势，既保障投资商的投资回报和资产保值增值，保证开发商的开发收益，也要让运营商和经营商有利可图，也使得终端消费者获得切实的好处，同时提升城市形象并改善商业环境，打造社会和谐氛围，让各级政府满意，实现六个主体的一体化发展。
二、从社会分工角度，商业地产有策划、开发、设计、建设、招商、运营等六个环节，各个环节之间一体化运作，是保证商业地产项目成功的基础。
2012 年被称为“商业地产元年”，部分企业因住宅房地产的过度竞争而进入到商业地产领域，但在实际操作过程中，仍沿用住宅房地产“产品先导”、“卖场市场”的观念， 先盖房后招商，结果大批物业因设计不符合商业经营需求而空置。
国外商业地产开发商在计划拿地之前都会做详细的市场调研，做好商业定位，并与主力店商户达成合作意向，方才按定位方案进行设计建设，直至开业，此开发论证过程最长可达十数年。例如建筑总面积约49 万平方米的加拿大西埃德蒙顿购物中心，从1965 年就开始进行市场调研和业态规划论证，1981 年第一期开业，直至1988 年第四期开业，整个开发过程历时近23 年，这比较起国内动辄数十万平方米，甚至上百万平方米的购物中心在3-5 年内即可建成开业的时间周期相比，无疑是漫长的，但其产生的经济和社会效益却远非国内购物中心可比拟。
目前仅有少数企业形成了流程化的开发模式，支撑其快速复制和扩张，如万达、华润、中粮、宝龙等，其他企业尚处于初步摸索阶段。
商业地产六个环节是一个完整系统，相互协调和配合，在发挥各自优势的同时使整个系统获得最大收益。而且随着顾客消费市场的多元化趋向，须实时进行动态调整，以符合商业定位，满足经营商和终端消费者的需求。同时各个环节的执行均应以塑造商业品牌价值、提升企业整体收益为目的，形成一体化发展的运作模式。
三、从产品属性的角度，商业地产具有地产、商业和金融产品三重属性，各属性之间互为依存，形成不可分割的一个整体。
商业地产是地产与商业的结合，地产是商业经营活动的场所，是商业实现收益必不可少的自然空间。商业则是地产的社会表达，是地产价值体现的人文空间。商业地产具有土地保值增值以及长期稳定租金收益回报的特性，天然就成为理想的金融投资产品。
国外对于商业地产有完善的融资模式，主要采用REITS、信托基金或证券化。目前中国大陆主要仍以银行贷款为主要融资渠道，商业地产投资的退出机制不完全，尤其在目前国家宏观调控形式下，银行收紧信贷规模及提高利率水平，对商业地产行业的健康发展形成较大阻力。投资商和开发商因为资金压力、急于套现等情况，就采用诸多如“带租约销售”、“售后返租”等模式，但因商铺散售而产权分散，难以平衡和管理众多小业主的利益需求，造成后期商场招商、经营困难，同时引发一系列社会矛盾。
令人欣喜的是，一方面政府已在逐步完善金融政策，积极营造国内REITS推出的市场时机，建立健全商业地产的退出机制；另一方面大多数投资商和开发商已意识到商铺散售后对于商业地产长期经营的不利影响，转而采用整体持有，统一策划、统一招商、统一经营。
2012年国内经济形势低迷，尤其是零售商业市场销售额下滑近30%，从而传导到大部分商户降低销售预期，收紧开店计划，“存粮过冬”。由此造成目前已在建或将开业的商业地产项目招商困难，开业日期一再延后，可以预见，接下来的两三年将是商业地产行业非常困难的时期。
但只要我们保持对中国经济未来的信心，在国家政府的引导下，积极创造投资商、开发商、运营商、经营商和终端消费者各大利益主体的核心价值，健全和完善开发过程的策划、开发、设计、建设、招商、运营六个环节，充分理解和运用商业地产的三重属性，一定能实现商业地产一体化的协调和健康发展。