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房地产产品设计标准化常见问题剖析

发布日期:2013-05-09浏览量:9547

文:林亦、万振华

 

在越来越严格的市场调控形势下,房地产企业要实现利润的持续增长,可以采取扩大规模、快速开发,通过资金高周转获益的经营模式,追逐利益的最大化。而要实现扩大规模、快速开发,WEI一有效的措施就是产品的标准化。目前,万科、万达、恒大、绿城、龙湖等标杆企业都通过建立企业产品线和产品标准化复制,企业规模得到了极大的发展。一批为增强企业竞争力和追求企业发展的中小企业,也纷纷开始实施产品标准化。

实施产品标准化的过程中会遇到诸多问题,本文将对产品标准化过程中常见的几个问题进行分析。

 

一、产品设计标准化内在逻辑不清晰,体系不完善

案例1:某公司在郑州开发了一项目后,试图将该项目的成功经验嫁接到河南另两个城市的项目中,结果一个成功一个失败。

案例2:安徽某企业实施产品标准化的方式是大面积产品复制,将某个项目的整套单体施工图纸照搬到另外一项目。结果,原项目中的设计缺陷也被大量的复制过去。

案例3:深圳某企业实施产品标准化,主要制定了构造节点和材料部品的标准化。3年后,公司领导在经营层面看不到产品标准化的明显效果,同时材料部品的标准化也很难实施。公司上下都觉得推行产品标准化是一个费力不讨好的事情。

问题分析:上述几个案例中,企业对产品标准化的内在逻辑存在诸多认知误区。产品标准化体系是一个分层级、模块化的体系,不同层级和不同模块的成果形式和应用形式都不相同,它们可解决的问题也不一样。产品标准化复制主要分为楼型、单元、模块、构造节点及做法五个层级,各个标准化层级都有其特定的适用条件及应用方式。其中,案例1的问题是产品标准化框架中只对产品定型,而未对产品线准确定型,机械套用;案例2的问题是产品定型时,一方面缺少对产品品质的控制,没有改进产品原有的缺陷,另一方面产品定型深度不足,没有对原有产品进行更深入的优化;案例3的问题是对产品标准化的体系缺少整体认知,只对局部层级和模块实施了标准化, 对产品标准化的整体价值实现路径不清楚,而管理层又期望过高。

赛普咨询产品标准化团队, 通过多个项目的研究,总结了产品标准化体系的主要内容框架:

 

二、产品标准化成果大而全,没有体现内在逻辑关系,难以应用

案例4 :上海某企业实施产品标准化,编制了产品线手册,包含技术标准和图集,并印刷成册,厚厚一本,非常精美。但在项目实施过程中,没有设计人员愿意采用。

问题分析:该案例的问题在于产品标准化成果的建立形式未与项目定位、设计阶段划分、专业划分相适应。具体项目进行时,某个专业的设计师在某个阶段要用时,需要在一本厚厚的资料中去寻找, 非常费神且很容易遗漏。项目在设计过程中,负责项目设计具体工作的项目设计人员是非常紧张的,设计师、工程师或其他工作人员面对这种情况,很容易情绪烦躁,产生对标准化的抗性。

图示为赛普建立的产品设计技术标准逻辑框架图:

 

三、没有建立产品库管理规范,随着产品标准化成果数量的增加,应用混乱

案例5 :深圳某企业建立了一条产品线及产品的标准化成果,层级架构清晰,实施效果很不错;但对第二条产品线用同样的方法实施标准化后,却在后续项目的具体实施过程中产生了极大的混乱,两条产品线的各个子模块成果选用经常出错,最后往往要追溯到成果编制人才能分辨清楚。

问题分析:由于没有建立产品库,标准化成果模块没有统一编号,造成使用者对标准化成果的理解和选择出现困难;缺少一个有条理、有逻辑的标准化成果管理平台,缺乏对成果的有序、高效管理。

图例:产品库主要内容示例:

 

四、跨地域发展的企业在产品标准化复制过程中没有对技术标准和标准图集结合使用,容易造成技术失控的严重问题

案例6 :广州某集团企业在全国跨地域发展,在实施产品标准化时,认为标准化主要是图集,因此编制了大量的标准产品图集。但许多图集并不能在异地应用,结果项目上要么是机械套用图集,要么是对产品技术上的把控因缺少工具而失控。

问题分析:在实施产品标准化的过程中忽视了技术标准这一成果的应用价值,在还没有建立起项目所在地成熟的标准图集之前,造成了技术管控方面的真空。

 

五、定型产品线和产品异地应用时未充分考虑地域的差异性,产品出现适应性问题

案例7 :某知名房企将已在广东获得成功的别墅类产品复制到东北,因对东北严寒气候和消费习惯认识不足,造成产品出现大量的设计变更,经过大量的维修才勉强将产品交付。

    问题分析:实施产品标准化时对地域差异性认识不足,虽然提前也想到过标准化产品跨地域复制问题,但对其产生问题的严重程度认知还不够,忽视了地域差异性——主要受气候、项目所在地规划建筑法规、消费习惯三方面影响。因此产品标准化成果异地应用, 必须进行技术性的适应性调整。

 

六、产品定型时未与成本相适配,容易造成相关部门在产品决策时产生分歧

案例8 :深圳某中小房企实施产品标准化时,建立了产品设计导则和标准图集等标准化成果,但未建立产品建造标准表和标准化材料配置表,造成应用时与公司通常采购的材料设备相差过大,成本超出目标,遭到成本采购部门的多次否决,项目不仅没有快起来,还引起设计、采购、成本部门间的矛盾。

问题分析:问题根源在于产品定型时设计部门怕麻烦,未与成本、采购部门充分沟通确认,未建立产品标准与成本造价水平的匹配性研究,等于是定型工作只做了一半,结果可想而知。

 

七、产品定型模块划分不合理,标准化复制效率不高

案例9 :广州某房企实施产品标准化,建立了标准户型图集,项目应用时从中选用好的户型要求设计院进行设计,但在设计高层产品时,单独看时很好的户型,组合起来却总是出现问题,楼栋平面经过多次反复才确认下来,耗费了大量时间与精力,造成公司上下都认为不应该实施产品标准化的负面影响。

问题分析:其问题是产品定型时模块选择失误。高层产品平面标准化模块应根据楼型特点,以单元为单位,定型出不同梯户比的标准单元,设计时用单元组合楼型,才能发挥标准化的作用。

 

八、定型产品数量不足,对项目标准化复制支持不够

案例10 :福建某中小房企实施产品标准化,建立了标准单元户型图集,其中只有1 2 户、2 4 户四种单元,项目应用时希望用单元组合楼型,但总平无论怎样设计,都无法很好适应地块特点,销售部门也意见很大,认为产品过于单一,不利于客户的多元化。结果造成大多数楼栋设计并没有应用标准化产品,时间也大大偏离了原来的项目运营计划。

问题分析:其问题是产品定型时标准单元种类数量不足,不足以支撑一个项目的标准化需求。

 

九、产品标准化实施配套保障措施缺乏,标准化实施推进缓慢

案例11 :北京某房企实施产品标准化,建立了较完善的标准化成果,但很长时间各分公司依然各自为政,醉心于过去的产品创新导向,并不实际应用,造成公司制定的新形势下的发展战略进展迟缓。

问题分析:其问题是产品标准化实施时,只要求项目运营要应用产品标准化成果,但在计划周期、绩效考核方面并没有统筹安排,配套保障措施及激励机制不足。

 

总结:

实施产品标准化遇到问题并不可怕,关键是要对产品标准化的内在逻辑和实施方法有清醒的认识,就可以发现问题产生的根源,进而找到解决的对策。

 

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