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中小房企如何开展产品设计标准化

发布日期:2013-05-09浏览量:4526

——规划先行,重点推进,逐步丰富

文:林亦

 

中小房企实施产品标准化策略面临许多障碍,如设计管理基础薄弱,缺乏成熟的经典项目;行业内标杆企业的标准化之路各不相同,要学习也不知从何下手,无所适从等。怎样才能掌握产品标准化的内在逻辑和规律?怎样才能找到适合自己的产品标准化之路?

所有的标杆房企都经历过从小到大的过程,在他们开始实施产品标准化时,也面临比现阶段中小房企还要困难的局面。时至今日,标杆房企的经验教训已足够借鉴, 中小房企具备后发追赶的优势,其关键在于掌握产品标准化实施的路径及方法。

 

一、关于产品设计标准化的几个观点

由于许多企业对房地产产品标准化内在规律认知深度不够,因此在介绍中小企业的产品标准化实施策略之前,先谈谈几个对房地产产品标准化很重要的观点:

(1) 产品线定型与产品定型。

真正能对企业产生可视化效果的产品标准化要做到两件事: 一是产品线定型,即明确产品线的客群、土地类型、产品类型等;二是在定型产品线下进行产品定型,即制定产品的设计技术标准及定型图纸。产品线定型是针对项目定位的标准化动作,产品定型是针对设计的标准化动作。同时,无论是定型产品线还是定型产品,在应用时都需要匹配当时的市场需求,即经过市场验证。

(2) 房地产产品标准化一定是模块化的标准化,期望达到100% 的项目复制是不可能的。

所谓的标准化复制,也指的是模块的复制,原因有三:①没有两个地块是100% 相同的,即使能做到单体复制,规划、景观也不同;②即使同一条产品线,不同项目的同类客群的具体需求也存在差异;例如,同一产品线下,也没有哪两个项目的户型配比是完全一样的;③标准化产品本身也需要不断的发展。

(3) 房地产产品标准化不能替代设计院的设计工作,而是帮助设计院更快更准的聚焦产品,更好的完成设计任务。

产品标准化不可能完全改变房地产开发的运作流程,不是流程的再造,而是提高效率、保证产品的一致性、化解产品的不确定性和更快的促进达成共识的过程,原因有二:

a. 国家管制要求:国家建设制度对设计资质和设计过程的管理要求,使得项目开发过程中不可能缺少设计单位的参与、政府的设计成果报建程序也不可逾越;

b. 多专业融合的要求:房地产开发产品设计,既有建筑规划、建筑主体的设计,也有景观、地下室及精装修的设计,即使是标准化的产品线,总图、景观、地下室等也需要不同的设计单位进行单独设计。因此在当前社会经济技术条件下,设计过程的阶段划分、专业分工是必要的,也是合理的。

(4) 产品设计标准化的本质是实现技术管控。

通过标准化手段对输出图纸本身及生产图纸过程的管控,方法有二:

 

a. 制定技术标准,即企业设计规范,通过设计要求和审图进行控制;b. 制定定型图纸,即企业标准图集,通过直接选用套图进行控制。

(5) 保证产品设计标准化成果的有效实施,需要成果的建立一定要与产品定位、设计过程的应用相匹配。

如图1 所示,主要有三个方面的匹配:①标准化成果的层级和范围匹配;②标准化成果的建立形式匹配;③与标准化成果的应用方式匹配。要实现这样的匹配, 需要做好三件事:首先,确定标准化成果的层级和范围; 其次,确定标准化成果的建立形式; 再次,确定标准化成果的应用方式。

 

二、中小房企产品标准化的几个原则

(1) 规划先行:中小房企应实施追赶策略,在产品标准化规划时一步到位。

中小房企不需要重复标杆企业走过的弯路和耗费的时间。对中小企业而言,完全遵从标杆企业的标准化路径,一是条件不允许,二是先建立框架的可能性已经具备:标杆企业的标准化探索为房地产行业推动标准化提供了可供借鉴的经验。同时产品标准化经过多方专业机构的深度研究,其规律和机制也已非常清晰,为更多的企业推动产品标准化提供了方法论。图2 为赛普产品标准化研究团队总结的产品标准化体系框架。产品战略路线图指引产品开发方向,产品线依据战略制订;产品标准化基于产品线展开,是对产品线的技术保障和管理保障。

 

     (2) 重点推进:中小企业应因地制宜,选择重点且紧急的项目逐步推进。

在全面了解和掌握了产品标准化框架后,清楚了产品标准化的规律和特点,才能与中小房企现状相结合,发现相关的适配点,进而选择重点内容展开。产品标准化体系是一个分层级、模块化的体系,不同层级和不同模块的成果形式和应用形式都可不同,它们可解决的问题也不一样,应依据本企业状况对产品标准化的层级和模块进行合理的设计,进而制定相应的实施步骤,选择重点项目优先开展。

(3) 逐步丰富:中小房企因为产品并不是非常丰富,标准化的进展需结合产品逐步建立。

如某中小企业在建立标准化产品的初期,完成了两条产品线的标准化,后续经过两年的时间,丰富到四条产品线,为该企业的规模化发展奠定了良好的基础,并且还带来了项目运作流程的改变,促进企业运作模式转变。

(4) 标准化与创新并不矛盾。

在很多中小房企,尤其是设计部门,对标准化的顾虑会阻碍创新,最终影响与大企业的差异化竞争。中小房企资源有限,恰恰是通过产品标准化的模块化,才可以识别和区分哪些模块是标准化的、哪些模块是需要创新的,从而聚焦资源在创新模块上,在局部细分市场上做出产品特色,形成差异化的产品竞争力。

 

三、中小房企产品标准化实施方法探讨

(1) 以产品库为载体,建立产品标准化框架:中小企业要想在竞争中赢得优势,需要首先建立产品标准化框架,借助产品库搭建产品标准化体系。一方面有利于产品设计成果的积累,另一方面也能够建立起产品标准化的框架,为后续产品标准化的实施理清思路,以避免实施效果不佳导致对产品标准化产生质疑和丧失信心,进而会减缓产品标准化的进程。

(2) 结合企业战略和产品现状,制定产品标准化实施的计划:一要考虑公司内部组织及人员能力现状,尤其是设计部门组织和人员现状;二要考虑土地储备和未来3 年内的开发项目,以求产生可视化的效果。一般分为四个阶段开展:

第一阶段:一般可将目标设置为控制建造品质,夯实对产品的技术管理基础。这阶段的内容主要是对扩初、施工图的质量进行控制,包括建立设计技术准则、通用构造节点等内容。

有些企业在这个阶段也开展材料部品的标准化,但由于产品的标准化程度不高、项目差异大,造成种类繁多、采购批量小,除有利于项目快速选项外,其它方面的效果差强人意。

第二阶段:可根据企业成熟产品情况,选择一条产品线进行定型。经过这个定型的过程,获得产品线定型的经验,理解标准化的价值,以利于后续的应用实施,同时为更多产品线的建立树立信心。此阶段标准化的内容包括:产品线手册、产品线建造标准表、产品线技术准则、产品线标准材料配置表、标准产品模块及图集(含户型、外立面)等。这些内容可根据企业产品现状和业态的丰富程度,结合未来应用需要选择其中部分实施。

样板的选取要结合成功项目和未来开发项目类型综合考虑。选择未来开发量大,同时又有成功项目案例的产品。如果没有成功的项目案例,则分两步实施:第一步借鉴标杆企业的标准、总结提炼本企业经验,建立统一的技术要求,并在一个项目中应用;第二步选择一个项目承担标准化试验的角色,项目实施并经市场验证后,进行技术要求的调整完善,并在此基础上建立相应的标准化图集。

第三阶段:在完成第一、第二阶段的成果基础上试应用,将标准化成果应用机制调配到位,完善标准产品应用流程等保障措施。至此,就产品标准化而言,形成了一套完整的运行机制。这时,产品的标准化效果将在公司经营层面初步显现。

第四阶段:依据土地储备类型和企业战略,规划定型产品线和产品,并实施应用。这个阶段要注意控制标准化产品线的数量,不宜太多,以形成公司主力产品线,用于高速复制项目。此阶段产品标准化对企业发展规模有了一定的支撑作用,材料部品的标准化实施基础已经建立,可在成本控制上产生实质性的管控效果。

中小企业在实施产品标准化的过程中,结合企业自身情况,可同时选择开展一个阶段或多个阶段的标准化工作并行开展。

 

小结

中小房企实施产品标准化,是企业稳健发展和形成竞争优势的手段之一,企业实施标准化是必由之路,而实施的成功与否,关键在开展思路和开展方法的选择是否适当。

当今市场调控力度加大,利润空间收窄,房企前所未有地关注产品的成本适配度。如果没有产品标准,就谈不上成本标准的建立。产品标准化成度越高,成本标准才会越精准,二者只有相互结合,才能有效支撑企业快速、健康发展。从这个角度看,中小房企实施产品标准化是必然的过程。

中小房企找对了方法,就可以做好产品标准化建设。房地产行业内也不乏中小企业产品标准化建设的成功案例。如江苏常州某中型房企,近几年很好地实施了产品标准化,有力支撑了业绩的快速提升。另如朗诗等企业也是选择了较为单一的产品线,但做精做细,同样产生了良好的效益。此类案例也充分说明,产品标准化是提升中小房企产品品质,赢得快速、高质量发展的有效手段。

 

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