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如何做好精装修工程管理

发布日期:2013-05-09浏览量:30451

文:刘兵、张跃亮

 

一、精装修发展趋势

随着节能、低碳、绿色、环保开发理念不断倡导并应用于房地产开发,精装房逐步发展成房企实现产品升级、赢得市场的重要途径,并将在未来成为楼市的主流住宅趋势。

然而,精装修住宅在提升项目品质、吸引高品质客户、产生新利润点等方面显示其优势同时,也因其环节复杂、操作难度大、管理成本成倍扩大等弊端,而给大多开发商带来极大考验。近几年,因关键环节管理不善,导致客户对包括万科、星河湾、招商地产等知名品牌房企在内的旗下精装修楼盘项目的投诉可谓层出不穷。因此,精装修房的管理,特别是工程质量管理不容忽视。本文结合精装房管理常见的问题,对如何做好精装修工程管理,提出了一些关键环节的管理解决办法。

 

二、精装修工程管理的影响因素

客户对精装修的关注点主要在施工质量、用材及品牌、设计风格及水准上,而前两者则是客户对精装修房的主要投诉焦点。施工质量问题引起的纠纷约占50%—60% 左右,原因是目前精装修房缺乏具体的技术标准,验收标准执行的仍是建筑的规范。其中参照的一些老规范,检测方法还在实行目测手摸等,而不是一个量化的标准。

行业内一般用客户满意度作为装修房的总体评价指标,其中工程质量是构成客户满意度的重要方面。对此,可用三个指标简洁有效地反映工程质量:

● 入伙日一次收楼率≧ A%

● 入伙日户均投诉≦ B 条;

● 入伙后4 个月内户均投诉≦ C 条。

而影响装修房工程管理的因素主要分为外部合作资源因素和内部管理因素:

外部合作资源因素主要包括土建总包与精装总包的质量意识不强、经验不足,监理单位无精装监理经验、监管不到位,以及材料供方配合意识差等因素。

内部管理因素则是决定性的影响因素:从公司管理层面,包括未建立精装修管理标准流程体系,未明确相关工作内容及成果标准,从工程管理层面,一般为未建立精装修工程管理体系。

本文将重点讲述精装修工程管理体系中的几个关键环节。

 

三、精装修工程管理体系

精装修工程管理体系,按实施阶段可分:前期准备阶段、工作面移交阶段、批量施工阶段、验收交付阶段。精装修产品对专业化程度要求更高,这对整个精装修工程管理提出更高要求,要做好精装修工程管理,应重点把握四个关键环节。

 

四、精装修工程管理的关键环节

(一)前期准备阶段

1. 精装修工程管理策划

精装修工程管理策划是在《工程管理策划书》的基础上将精装修单独分项策划,以帮助项目工程管理人员在精装修工程开工前理顺管理思路,对精装修工程管理过程中可能出现的难点及风险进行分析与预控,使项目的精装修工程管理更具有科学性与前瞻性。

策划书的内容应结合实际情况与外部资源现状分析,构建项目精装修工程管理的思路和控制重点,确定过程控制措施和管理制度等。其主要内容包括施工计划的管理、施工单位与监理单位的培训交底、施工交接面移交管理、对精装总包的管理、对监理单位的管理、对材料的管理、竣工移交管理、维修管理等。

2. 精装修工程工期管理

精装修工程的工期编制方法:首先根据项目户型、装修情况等编制一户完成装修的标准工期,然后再根据公司整体计划要求划分流水层段,其最后一流水段应在项目整体完成计划的前一个月左右完成,最后根据流水段的划分计算出项目的人力投入。

一般项目精装修总工期约为6 个月,其中大面积施工的合理工期为3 个月;甲方应按3 个月工期要求施工单位排出施工总进度计划并对其进行审核。

 

3. 精装修样板引路

实行精装修样板引路制度,可锻炼队伍、确立交房标准、进一步调整施工图,并能为成本测算提供依据。精装修样板房通常可分为设计研究样板、销售展示样板、施工管理样板3 类。

其中,施工管理样板房一般根据工程进展在标准层内设立,根据阶段的不同又可分为三类:

● 工作面移交样板:为明确土建总包与精装总包之间工作交接验收标准而制作的样板或样板房;

● 湿作业样板:为明确湿作业完成至可以开展部品安装的标准样板房;

● 完工交付样板:按照最终交付给业主的交楼标准施工的精装修样板房。

4. 精装修工程进场交底

做好精装修工程进场交底,可以降低精装修工程参建各方的沟通成本,使各参建方就精装修工程管理目标、质量标准、管理方法及措施等达成一致。在精装修工程管理策划中应明确各项交底的具体时间与程序、交底对象及参加人。

其内容一般包括:合同交底、图纸交底、工序流程交底、质量控制交底、工程进度交底、成品保护交底、安全文明交底、供方评估交底、管理制度交底等内容。

(二)场地移交阶段

1. 明确精装总包与土建单位之间施工界面划分

毛坯房移交过程较复杂,交接内容多,对后期装修施工的进度和质量影响极大,必须非常重视。只有在合约中明确精装总包与土建单位之间施工界面的划分,才能避免后期因责任不清,导致签证过多、返工影响进度的现象发生。

施工界面的划分主要包含以下几部分:

● 外立面:外墙面、门窗、外墙排水、阳台、屋面、

露台、进户门;

● 内装饰:墙面、顶棚、楼梯、房厅、卫生间、厨房;

● 设备安装:给排水、安防、电视、电话;

● 公用部位:消防楼梯间、电梯前室、电梯轿厢、

大堂、大堂门、单元门。

施工界面示例:

 

特别要注意的是施工界面划分的移交状态与毛坯房验收移交有区别,要考虑后续施工的因素,如顶棚最好用水泥腻子刮平,不用抹灰;地面不要找平,保持结构混凝土面即可。同时还应结合各地方的传统做法与当地工艺标准。

2.精装修工作面移交的主要工作

毛坯与精装工作面的移交管理目的是规范装修工程中精装总包接收工作面的工作程序,确保工作面的质量标准满足精装施工,提高装修工程质量。主要工作有三步:

一是明确移交标准:毛坯移交精装分为土建与安装两部分。

土建部分以结构、防水、门窗三部分为主。结构部分的重点是对各房间的墙面平整度、墙面垂直度、天花平整度、地面平整度、房间方正度、门窗洞口方正度、大小头等进行实测实量验收。若要做到材料加工工厂化,则必须严格控制各房间的尺寸差异,实测实量的分值需达到90 分以上。

安装部分主要为给排水、电气设备两部分,以现场测试为主,例如给排水管的安装定位、给水管水压流量试验、排水管的满水通球试验、强弱电的安装定位、绝缘测试、通电检测等。对于采暖地区,则应有采暖安装项目,如采暖管道及暖气片试压,散热器安装定位等。

二是制定移交计划:土建总包应参考精装修标段划分情况牵头编制工作面移交计划,其中应包括移交次数、每次移交量及移交时间,在有多家装修承包商施工时,尽量使每家承包商均有工作面。

三是明确各方责任:土建总包有组织各分包进行移交的义务,毛坯房的移交必须逐套进行并做好相关记录,并由土建总包、精装总包、监理单位及建设单位共同签字确认。

此外,毛坯房移交管理还应注意土建总包整改不及时的处理方式及移交完后再出现问题的处理原则。

(三)批量施工阶段的精装修工序管理

精装修工程的特点是施工工序多、交叉作业多,合理的工序安排可以更好的控制进度、控制质量,并能避免无效成本。其核心内容在于标准工序的安排与穿插及关键节点的质量控制。

工序的合理安排有两个控制原则:一是坚决杜绝多工种在同一作业面交叉施工;二是对于成品保护难度较大的材料,应安排在大部分装饰工作量完成后进行安装。例如竣工验收、移交物业和地板安装三项作业工序排序,合理的工序安排为:先竣工验收再地板安装最后移交物业。因竣工验收人员较多会对地板造成不小的破坏,可以对除地板外的工程先进行一次统一验收,最后再对地板进行专项验收后移交物业。

工序的合理穿插,需结合区段划分,对各流水段间的施工工序进行穿插作业排布。它是《精装修施工组织设计》中的一项重要内容,需重点审核。

关键工序节点的选择从客户关注点为角度,主要有两方面:一是影响客户生活的功能质量,如渗漏、安装、尺寸、门窗等;二是严重影响客户感受的观感质量,如涂饰、地板、地砖、墙砖、家具。其控制方法分为三步:首先,通过样板间施工总结;其次,分房间部位逐条配图片讲解,做好详细的交底培训;最后,按照确定项目逐项检查。

(四)验收交付阶段的精装修质量验收

精装修质量验收应每套分户验收,并形成每户质量档案,其内容包括以下四部分:

⑴ 材料设备验收:材料的规格、样式、数量、质量物理数据指标检测、污染物检测、设备使用说明书与保修卡等;应区分甲供、乙供、甲指乙供等供应模式的验收程序;

⑵ 装修基面验收:此部分内容为土建与精装工作面交接时完成;

⑶ 装修过程验收:成品保护、工序验收、安装尺寸、及单项装修工程;

⑷ 竣工交付验收:分观感项、功能项、公共部位三部分。

每户质量档案各项内容建立应同步于现场工程进展情况,不能拖后填写,更不能集中一次填写,同时监理的各项验收表格也是每户质量档案的组成部分。

 

五、精装修工程管理展望

精装修工程管理随着中国房地产市场的发展而发展,从简单的毛坯+ 厨卫装修到毛坯+ 全装修,再到一体化精装修,也不过二十几年时间。整个市场由于急速扩张,发展迅猛,无论是政府机构、房地产开发企业、设计施工单位、材料供应商等都未做好充分的准备工作, 所以整个精装修产品品质离客户期望仍有不小的差距。

如何跟随时代发展潮流,努力提升精装修工程品质,成为房地产开发企业共同面对的问题。精装修工程管理在中国的未来发展仍然任重而道远

 

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