文：马光威

中小房企员工尤其是中高层员工薪酬及福利待遇无法与大型房企相比，而且就职业发展平台来说也毫无优势，那么中小房企如何在与大型企业的人才竞争中获得先机？由于中小房企股权相对集中，企业激励体系中员工利益与股东利益比大型企业或上市房企更易于平衡，建立长期激励体系无疑更符合中小企业对人才吸引的要求。

一、企业激励体系分析

企业的长期激励模式主要包括股权、股票期权、利润分享三种类型。

股权类指给予员工特定价格购买公司股权的权利。公司有可能为员工提供贷款，允许员工分期返还。为鼓励员工购买公司股权，公司也许会提供购买股权的折扣，或给予相应的股权红利等奖励措施。

股票期权是指在一定时间内， 以约定价格购买一定数量公司股份的权利。它是面向公司高级管理人员的一种长期激励计划。股票期权的激励作用来自于这样的假定，即企业的股票价格在一定程度上受企业获利能力和利润增长的影响，而公司高级管理人员在相当程度上可以影响这些因素。这一类长期激励方式包括股票期权、股票增值权等。

利润分享计划是国外大企业运用最广泛的一种奖金支付方法。企业通常会在其税后利润中提取一小部分放在奖励基金中，依据每一员工的基本薪资进行分配，通常一年实施一次。

在实际运用中，利润分享计划在成熟型企业中更为有效，其好处是将员工的利益在同一计划中体现，使全体员工都关注公司的利润，公司利润的大小直接影响员工的收益。

二、中小房企长期激励模式选择

不同的类型的企业适合不同的激励方式，房地产行业的中小房地产公司，项目数量较少、周期较长，为加强对优秀人才的吸引力，应选择适用性较强的激励模式。

1．激励模式选择的原则

中小房地产企业激励体系需要与公司战略实施要求相匹配，并具备行业性、公平性、激励性和竞争性等特征。

● 激励体系需要与公司战略相匹配；

● 激励体系要与行业特征相吻合；

● 激励体系要具有公平性；

● 激励体系一定要具有激励性和竞争性。

2．以利润分享为核心的长期激励模式的选择

中小房企通常都不具备上市公司或公众公司的条件，进行股权激励或期权激励操作复杂，股权激励涉及股权的变更，激励对象的离开会对股权变化形成不必要的影响，期权激励无法操作。另外，普通中小型公司财务规范性不足，公司发展情况不明，公司股权对被激励对象不一定产生吸引力。股权激励或期权激励对被激励对象的激励性不足，容易造成负面影响。

利润分享计划相比较而言， 具有较强的操作性，中小房企以项目为导向，项目产生利润即可以对激励对象进行奖励，项目亏损奖励自动取消，符合对股东利益与激励对象利益的平衡要求。利润分享额度确定之后，在被激励对象之间分配较容易操作，激励对象的选择也具有较强的灵活性，易于中小型房地产企业操作。

三、以利润分享为核心的长期激励体系设计

中小型房地产公司长期激励体系设计一般分为4个关键步骤：确定利润额，确定净利润分享比例，确定不同岗位的分享系数，计算个人的分享额。

1．确定利润额

基于行业的特点，首先要确定利润分享基数，不论是净利润分享还是超额利润分享都需要先确认利润分享总额，而利润分享额通常为剔除了市场超常影响之后的净利润或超额利润，通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产公司利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法，两种方法均是考虑根据地价的异常变动，对利润值进行修订。地价参考法在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整；土地估价法在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估。净利润分享情况下利润额计算公式如下：

● 地价参考法

公式3-1：分享基数＝实际利润－土地价格调整额度

公式3-2：土地价格调整额度＝（项目销售期临近土地的平均拍卖单价－购买项目土地时的销售预期单价）×项目土地面积

● 土地估价法

公式3-3：分享基数＝实际利润－土地价格调整额度

公式3-4：土地价格调整额度＝（评估机构评估销售期内的平均土地价格－购买土地时的销售预期价格）×项目土地面积

注：“购买土地时的销售预期价格”是指土地购买者在购买土地之前，就已经预见到的土地在销售时的价格，预期的上涨是被考核者主观努力的结果。

“地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，笔者建议根据外界条件进行选择，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法。

2．确定利润分享额

在利润分享基数确定之后，公司需确定分享比例，分享比例根据房地产市场的实践情况，针对所有项目制定统一额度，而分享比例调整系数则根据不同项目的特殊情况，分别予以确定。

● 确定分享额度

公式3-5：公司利润分享额 =利润总额×分享比例×分享比例调整系数

为了充分激励经营团队，提成比例可分为“基准分享比例”和“超额分享比例”。详见以下示例：

假设目标利润4000 万， 实际利润5800 万，则该项目的基准利润为4000 万元，超额利润= （5800-4000）=1800 万元，针对4000 万元的分享比例为10%，针对1800 万元的分享比例为12%。

基准分享比例10% 是根据行业数据10-15% 参考得出，超额分享比例通常为基准分享比例的1.2 倍。

公式3-6 ：公司利润分享额= 基准利润总额× 基准分享比例+ 超额利润总额× 超额分享比例

● 确定分享比例调整系数

“分享比例调整系数”是运用“影响因素模型”对项目从“项目重要性、项目规模、管理难度以及投资环境复杂性”等四个方面进行评价调整。主要采取多付出多回报、多贡献多回报、多劳多得、优劳优得的项目影响因素分析模型，其中重要性占比20%，项目管理难度占比20%，规模占比40%，投资环境复杂性占比20%。

在确定分享比例调整系数之后，公司利润分享额的计算公式变化如下。

公式3-7 ：公司利润分享额= 基准利润总额× 基准分享比例× 提成比例调整系数+ 超额利润总额× 超额分享比例× 提成比例调整系数

3．确定个人分享系数

利润分享额在中高层管理人员的分配，要充分考虑不同激励对象的职位和所承担责任的差异。

公式3-8 ：某个人分享基数＝利润分享额× 个人分享系数＝ 利润分享额× 某个人薪酬／公司被激励对象薪酬之和

4．确定激励对象的具体利润分享额度

激励对象的具体利润分享额取决于个人利润分享基数和绩效考核系数。“个人利润分享基数”来源于利润分享额和个人分享系数； “绩效系数”则与个人的绩效考核有关进行挂钩。

公式3-9 ：个人利润分享额＝个人利润分享基数× 绩效系数

四、A 公司某项目利润分享计算示例

假定A 公司某项目预计净利润额度为2440 万元，设定为目标利润额；假定项目周期为3 年，按时完成项目实现利润3000 万元和2000 万元计算，则利润分享情况如下：

第一步： 利润3000 万元时净利润分享额：分享额=2440×10%+560×12%=311 万； 利润2000 万元时净利润分享额为： 分享额=2000×10%=200 万。

第二步：净利润分享调整后： 分享调整额=0.22×311=68 万； 净利润分享调整后：分享调整额=0.22×200=44 万（假设为本地住宅常规项目，通过评估项目难度系数为0.22） 。

第三步：计算个人分享额， 首先确定激励对象，以薪酬占比参与分配，项目周期首年离职员工取消利润分享。

第四步：利润分享发放，项目决算以销售达到95% 为决算进行条件，决算时尾盘进行资产评估，以折价方式计入利润。

五、总结

通过全文分析，以利润分享为核心的长期激励体系是中小房地产公司进行员工激励的最优选择，建立符合公司发展需要的利润分享机制，在利润分享实施过程中关注常见问题的发生，确保实施效果， 对公司的长远发展具有一定的战略意义。