文：汪杨

在万科、保利、招商、中海、龙湖、远洋为代表的传统住宅地产开发商纷纷进军商业地产背景下，百货、超市、家居、家电等为代表的零售企业也争相涉足商业地产。其中，作为零售企业中的重要力量，百货企业凭借其在商业运营方面的天然优势，将成为未来商业地产领域不可小觑的力量。本文主要对百货企业转型商业地产，尤其是百货企业拓展购物中心的动因及发展趋势进行分析。

一、百货是购物中心的重要业态组合

一般购物中心中都有百货店， 作为购物中心的主力店，百货起着吸引客流、消化大量租赁面积、丰富货品、提升档次形象、提升物业价值及贡献稳定收益等作用。因此，传统大型购物中心一般会有一到两个百货作为主力店，国内外购物中心莫不如此。中购联数据显示，百货成为购物中心主力店的比例高达31.3%，百货仍然是我国购物中心的重要业态组合。

二、百货购物中心化渐成趋势

随着居民收入水平提高、消费趋势的变化，以往单独百货商店的形式难以满足当前市场需求，而具有复合业态的购物中心则更能满足消费者的需求。百货购物中心在此形势下应运而生，在百货店中融入餐饮、娱乐等业态从而形成购物中心，增加顾客的停留时间和消费意愿，满足消费者吃喝玩乐购物等一系列需求。

同时，随着行业竞争的加剧， 加上网购冲击、物业租金上涨等因素，百货行业利润率已下滑明显。在商业地产浪潮及商业地产高收益的驱动下，一批拥有充裕现金流的百货企业希望通过转型购物中心，在降低运营风险的同时，弥补百货业低利润的瓶颈。

基于以上因素，部分百货企业开始向商业地产转型，加大购物中心的投资建设力度。未来，随着百货经营环境的变化，百货企业转型商业地产这一趋势将更加明显。

银泰百货转型购物中心案例： 2013 年03 月23 日， 银泰百货( 集团) 有限公正式更名为银泰商业( 集团) 有限公司，宣布将成立百货、购物中心及电子商务三个事业部。银泰百货计划未来两三年内新开20 家门店，大部分以购物中心业态为主，经营面积约150 万平方米。

根据规划，购物中心的开发建设由银泰置地集团负责，后期运营交给银泰商业集团，银泰商业集团负责购物中心的招商、经营及管理。银泰置地集团与银泰商业集团相互协同，在产业链上形成闭环。银泰商业集团拥有十几年商业经营的团队，近两千个长期合作伙伴，众多的商品品牌资源，较强的市场影响力，在购物中心的经营、招商及管理方面具有显著的优势。此外， 目前国内做商业地产和购物中心的企业，很少同时兼有零售管理经验和地产开发经验，而银泰集团同时具备这两个条件，这也是银泰集团区别于其他商业地产企业的独特之处。

三、百货转型购物中心：既是盈利模式的变化，又是企业性质的转变

百货转型购物中心面临着盈利模式的转变。百货企业主要有自营与联营两种盈利模式。由于联营难度低，联营模式已成为我国百货业态的主流盈利模式，联营收入占我国百货总营业收入的80-90%， 短期内自营比例不会大幅提升。

作为商业地产的典型业态， 购物中心的盈利模式主要分为三类：①只租不售；②只售不租；③ 租售结合。目前，国内购物中心大部分选择的是只租不售的盈利模式，这也符合商业地产的发展趋势。购物中心的收入来源有两部分构成：一是购物中心的经营收益，主要是租金收人；二是购物中心的增值收益，主要是物业的增值收入。购物中心同时坐享租金收益和物业增值的双重收益，这是百货企业仅靠赚取“联营扣点”辛苦收入难以媲美的。

实际上，百货是零售业态， 购物中心是商业地产，两者具有本质的区别。百货转型购物中心实质是从“零售商”到“商业地产商，是企业性质的转变。

四、百货企业转型商业地产：机遇与挑战并存

一方面，百货企业具备零售商业的经验，转型商业地产有着先天的优势：

第一，百货企业拥有众多的零售品牌资源，在招商方面具有较强的优势；

第二，百货企业零售经验丰富，具有较强的零售商业理解能力与商业运营能力；

第三，百货企业转型购物中心具有较好的战略协同效应，将百货放入其购物中心中作为主力店，一方面可解决购物中心百货主力店的招商问题，又可以促进百货店的规模扩张。

另一方面，百货与购物中心的经营方式与盈利模式完全不同，百货企业转型商业地产面临着较大的挑战：

第一，购物中心开发资金需求大，百货企业面临较大的资金压力；

第二，购物中心开发周期长，影响百货企业的百货店扩张速度；

第三，对百货企业的拿地能力、地产开发建设能力要求较高。

结语