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百货从商,馅饼还是陷阱

发布日期:2013-07-30浏览量:1323

文:汪杨

在万科、保利、招商、中海、龙湖、远洋为代表的传统住宅地产开发商纷纷进军商业地产背景下,百货、超市、家居、家电等为代表的零售企业也争相涉足商业地产。其中,作为零售企业中的重要力量,百货企业凭借其在商业运营方面的天然优势,将成为未来商业地产领域不可小觑的力量。本文主要对百货企业转型商业地产,尤其是百货企业拓展购物中心的动因及发展趋势进行分析。

 

一、百货是购物中心的重要业态组合

一般购物中心中都有百货店, 作为购物中心的主力店,百货起着吸引客流、消化大量租赁面积、丰富货品、提升档次形象、提升物业价值及贡献稳定收益等作用。因此,传统大型购物中心一般会有一到两个百货作为主力店,国内外购物中心莫不如此。中购联数据显示,百货成为购物中心主力店的比例高达31.3%,百货仍然是我国购物中心的重要业态组合。

 

二、百货购物中心化渐成趋势

随着居民收入水平提高、消费趋势的变化,以往单独百货商店的形式难以满足当前市场需求,而具有复合业态的购物中心则更能满足消费者的需求。百货购物中心在此形势下应运而生,在百货店中融入餐饮、娱乐等业态从而形成购物中心,增加顾客的停留时间和消费意愿,满足消费者吃喝玩乐购物等一系列需求。

同时,随着行业竞争的加剧, 加上网购冲击、物业租金上涨等因素,百货行业利润率已下滑明显。在商业地产浪潮及商业地产高收益的驱动下,一批拥有充裕现金流的百货企业希望通过转型购物中心,在降低运营风险的同时,弥补百货业低利润的瓶颈。

基于以上因素,部分百货企业开始向商业地产转型,加大购物中心的投资建设力度。未来,随着百货经营环境的变化,百货企业转型商业地产这一趋势将更加明显。

 

银泰百货转型购物中心案例: 2013 03 23 日, 银泰百货( 集团) 有限公正式更名为银泰商业( 集团) 有限公司,宣布将成立百货、购物中心及电子商务三个事业部。银泰百货计划未来两三年内新开20 家门店,大部分以购物中心业态为主,经营面积约150 万平方米。

根据规划,购物中心的开发建设由银泰置地集团负责,后期运营交给银泰商业集团,银泰商业集团负责购物中心的招商、经营及管理。银泰置地集团与银泰商业集团相互协同,在产业链上形成闭环。银泰商业集团拥有十几年商业经营的团队,近两千个长期合作伙伴,众多的商品品牌资源,较强的市场影响力,在购物中心的经营、招商及管理方面具有显著的优势。此外, 目前国内做商业地产和购物中心的企业,很少同时兼有零售管理经验和地产开发经验,而银泰集团同时具备这两个条件,这也是银泰集团区别于其他商业地产企业的独特之处。

 

三、百货转型购物中心:既是盈利模式的变化,又是企业性质的转变

百货转型购物中心面临着盈利模式的转变。百货企业主要有自营与联营两种盈利模式。由于联营难度低,联营模式已成为我国百货业态的主流盈利模式,联营收入占我国百货总营业收入的80-90%, 短期内自营比例不会大幅提升。

 

作为商业地产的典型业态, 购物中心的盈利模式主要分为三类:①只租不售;②只售不租;③ 租售结合。目前,国内购物中心大部分选择的是只租不售的盈利模式,这也符合商业地产的发展趋势。购物中心的收入来源有两部分构成:一是购物中心的经营收益,主要是租金收人;二是购物中心的增值收益,主要是物业的增值收入。购物中心同时坐享租金收益和物业增值的双重收益,这是百货企业仅靠赚取联营扣点辛苦收入难以媲美的。

实际上,百货是零售业态, 购物中心是商业地产,两者具有本质的区别。百货转型购物中心实质是从零售商商业地产商,是企业性质的转变。

 

四、百货企业转型商业地产:机遇与挑战并存

一方面,百货企业具备零售商业的经验,转型商业地产有着先天的优势:

第一,百货企业拥有众多的零售品牌资源,在招商方面具有较强的优势;

第二,百货企业零售经验丰富,具有较强的零售商业理解能力与商业运营能力;

第三,百货企业转型购物中心具有较好的战略协同效应,将百货放入其购物中心中作为主力店,一方面可解决购物中心百货主力店的招商问题,又可以促进百货店的规模扩张。

另一方面,百货与购物中心的经营方式与盈利模式完全不同,百货企业转型商业地产面临着较大的挑战:

第一,购物中心开发资金需求大,百货企业面临较大的资金压力;

第二,购物中心开发周期长,影响百货企业的百货店扩张速度;

第三,对百货企业的拿地能力、地产开发建设能力要求较高。

 

结语

百货购物中心化的核心驱动因素是获取高额收益,降低百货店经营风险。百货转型购物中心,既是盈利模式的变化,又是企业性质的转变。随着百货行业经营环境的变化,未来百货企业转型商业地产这一趋势将更加明显。

 

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