赛普咨询  文：李妍

受国内工程建筑施工企业管理粗放、建筑工人素质不高等因素影响，房地产企业工程质量问题一直是一项难以解决的复杂问题，不少知名房企尝试了各种方法，却收效甚微。近年来, 市场的成熟、客户购房知识和经验的提升，以及第三方验房的出现， 对房地产企业工程品质提出了更高的要求。日益激烈的市场竞争也促使很多企业也开始思考如何更有效的推动工程品质的提升，部分优秀企业进行了很多有益的尝试，并形成了一些有效的方法， 如建立工程质量评估体系及奖惩机制、促进内外部对工程质量的重视。以下是我们结合咨询项目的经验和企业具体实践，对工程质量评估体系的建立及效果评估等方面进行的总结和提炼，供广大房企借鉴。

一、工程评估体系的建立

工程评估体系的建立需要结合企业发展阶段展开，并结合企业实际建立相适应的评估体系。

( 一) 工程质量管理评估体系建设的阶段划分

工程质量管理评估体系建设具体可划分为四个阶段，即粗放阶段、规范管理阶段、品质提升阶段、卓越品质阶段。

以上前三个阶段在国内房地产企业的工程管理过程中均有企业实施，第四阶段目前国内还没有形成完善的体系，部分标杆企业正在摸索和实践中。

（二）工程质量评估体系设计的目的

工程质量评估体系设计的目的：满足国家及政府机构的强制要求；满足产品顺利交付给客户的目的；保障产品品质的一致性；减少质量事故和客户对质量的投诉；通过评估提升质量管理人员对品质管理的意识和管理能力；提升公司产品品牌价值，赢得更多客户信赖。

（三）工程评估体系评估方法的设计

1. 工程质量评估体系建立的主要内容

工程质量评估体系实际是一个涵盖策划、实施、监控的完整系统，需要不断优化完善，其体系建立应从四大包含要素与质量目标的建立等五个方面着手。

2. 工程管理评估体系建立的原则

目标导向：以企业发展战略目标为导向，建立与之匹配的工程管理目标，以及分解形成的工程质量提升目标，并基于此目标建立工程评估体系；

分步实施：工程质量评估体系的建立需结合企业发展阶段和内部能力，按计划分步骤实施，以逐步达到企业规定的要求；

逐步完善：工程质量评估体系的建立是一个由简单到精细的过程，因此需要企业不断的完善和优化；

渐进提升：工程质量管理目标的建立不宜一开始就制定过高的目标要求，需要一步一步的实现。

3. 工程质量评估体系建立方法

（1）工程质量管理目标设立。企业工程质量评估体系策划需要基于企业工程质量管理目标展开，当企业对工程质量提出更高要求时，企业应结合内部管理能力规划工程管理能力提升的方向、目标及途径， 并在此基础上建立相对应的评估体系。（图3）

（2）工程质量评估维度及权重设计。在明确工程质量管理目标的基础上，首先确定工程质量评估的维度及相应权重，选取本阶段评估有价值及可评估的维度，并根据重要性确定评估指标的权重。图4 某企业工程质量评估维度及权重示例中，观感质量、防渗抗裂及实测实量的评估需结合企业管理能力和基础确定是否纳入评估体系，如果这几个部分的评估难以开展，需要结合工程检查开展实体质量评估。

(3) 建立评估标准。工程质量管理评估标准建立的思路：基于企业管理目标、内部管理能力、工程管理体系的精细化程度拟定工程质量评估标准。如某国内标杆企业出于对企业品牌和企业影响力方面的考虑，对控制项目风险有较高要求，因此在建立工程管理评估标准的同时，还建立了项目质量风险评估机制，以提前预控质量风险，前置采取防范措施。

工程管理评估标准建立的方法: 工程质量评估标准的建立的依据来源于两个方面，一方面是企业制定的工程管理标准，另一方面是国家规范及企业的工程技术标准、施工工艺规范等，所以工程评估标准的设计是建立在企业工程管理标准基础上。工程质量评估标准一般细分为三级指标：

a. 一级指标评估可能包括工程实体质量、安全文明施工、质量管理活动、内业质量、项目风险评估等五个维度；

b. 二级指标在一级指标的基础上细分，如实体质量中又可划分混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程等；

c. 三级指标是最终测量指标， 如表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差等测量项目；

每一个测量分项都由以下几个部分组成：测量对象、合格标准、测量工具、抽样测量原则、测量方法等，企业在设计时还可以结合测量示意图更直观的表达测量方法。这些指标的选取主要基于项目质量视角、客户视角、安全文明生产视角等进行考虑，根据不同产品业态及档次确定具体测量指标，测量指标值应结合国家规范、企业标准和经验数据总结提炼。如果企业产品品质要求高，或者对工程质量的客户满意度要求较高，则还可根据需要针对性的增加防渗漏等检查项目和对观感质量的检查项目。同时对出现的质量通病和客户不满意的项目进行分析，查找原因，必要时在实测实量中增加相关检查项目，以促进该项指标的提升。

从赛普专项咨询项目实施的经验来看，各企业基于产品档次、区域、产品精细度的要求不同（如精装房则要求的检查项目更多），目的不同（如万科推广的全面精装修房对尺寸要求更高），检查项目的设置均会有所不同，这就需要我们进行针对性的设计。

（4）评估管理流程及机制的建立。为保证工程质量评估体系有效实施，除策划评估标准外，还需要完善评估机制（包括评估的组织、评估的时机、频次、评估准备、评估实施、评估结果的输出以及评估结果应用等）。

在评估的组织职责方面，需根据集团管控模式明确集团、区域、城市公司/ 项目公司或项目部在工程质量评估方面的职责，并明确各级组织评估的侧重点。明确工程质量的评估职责后，还应明确评估的时间、频次、范围和相应的奖惩措施。（表2）

万科、中海在开展工程质量评估的过程中，通过对施工单位、监理单位实测实量评估结果的真实性进行检查，均充分发挥了监理单位的作用。各企业在实施实测实量时，抽查范围及频次均应结合企业工程管理人员的配置情况和能力进行设置，以确保评估工作有效推进。

（5）评估结果应用机制的建立。

二、工程管理评估体系的实施

工程管理评估标准应该是一个动态管理的标准，需结合企业实践和不同阶段的管理需要，不断完善和修改。如万科过去采用现场检查评估，但基本上采取打分的方法进行评估。自2009 年2 月试行《产品质量评估管理办法》以来，采用实测实量的方法进行检查评估，采用量化评估的方法，使工程质量评估更加客观和准确。实测实量方法自发布以来已进行了第五次修订，测量内容也从实体质量到涵盖观感质量，以及工程管理的规定动作， 形成了对工程项目管理的全面测量和评估。万科的工程管理评估系统由过去的工程实体质量、安全文明施工、内业质量三方面的评估，调整为实测质量、观感质量（含装修房、土建施工、园林施工）、规定动作（包括变更管理、计划管理、工序管理、四化管理、防渗漏管理五个方面和安全文明实测四个维度的量化指标体系。2011 年, 万科实测质量合格率已经达到了96.48%。

在评估实施的过程中，企业可结合内部人员配置情况及人员能力，确定实测实量的范围和频次。万科采取施工单位全检，监理单位30% 抽查，甲方项目部10% 抽查的方式实施。

因此, 企业在建立工程管理评估标准时，一定要结合企业的发展阶段和管理能力进行设计，不可照搬照抄其他企业的模式及评价指标体系。

1. 工程评估结果的应用

一方面可作为对下属公司工程管理的评估结果，另一方面也可以作为对具体开发项目部的工作考核，还可以根据实测实量的结果对施工单位进行考核。目前涵盖实测实量的工程评估体系因为可以定量评估，所以其评估结果公正、评估数据说服力强。应用的企业通过奖惩机制，引起了内部项目团队和外部施工单位的重视，也有效的促进了双方团队的学习热情，提升了施工单位的质量意识和质量水平。由于前期工程质量做的好，施工单位在后期维修维保的费用减少，并且减小了企业在未来产品交付后甲方由于工程质量问题引起的工程维修支出，降低了甲方的经济负担, 从成本上也具有经济价值。

2. 工程质量评估体系应用效果分析

以下是某标杆企业近几年取得的成绩，以及实施工程质量实测实量后取得的成效。

结语

我们认为工程质量评估体系的建立是房地产企业实现产品质量提升的重要和有效手段。房地产企业应积极建立和完善工程质量评估体系，以适应房地产市场竞争不断加剧和客户对产品品质提升的更高要求。建立工程质量评估体系能有效防范因产品质量而给企业带来的经营风险，并最终确保满足客户对产品质量的要求，确保企业实现经营目标、获得稳定和可持续的发展。