——养老地产发展模式探索

文：王彦伟

持续调控、分化加剧，受制于政策、资金、资源的限制，当下的房地产行业走到了一个新的发展节点，是固守“围城”还是放胆“突围”？企业战略选择过程即是房地产行业洗牌过程, 如果无法及时决策，就极有可能被洗牌出局。企业探寻到适合自己的战略方向及发展模式，完全可以实现逆市突围，甚至弯道超车，迎来企业发展的新阶段，而养老地产不失为一个可供选择的方向。

一、养老地产发展机遇

1. 宏观环境

中国自上世纪末进入老龄化社会，如今已步入老龄化迅速发展阶段，2020-2050 年中国老龄化比率将从15% 提高到27%， “421”模式家庭养老压力加大，未来传统养老模式将受到冲击，当前市场已经形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的服务体系，未来养老地产形式的居家养老方式将成为社会主流。

当前，我国经济快速发展， 社会保障体系不断完善， 人均GDP 达到6000 美元以上，特别是城市生活水平迅速提高。未来10-20 年，当前35-45 岁的社会中坚力量将进入老年，他们有着较高的收入及教育水平，将逐渐成为养老地产的消费主体。

虽然政府对于养老地产在土地出让、银行贷款、税费优惠等方面的政策尚未细化落实，但政府对于养老地产政策倾斜明显强于普通住宅，随着人口老龄化进程加快， 政府对养老地产的政策扶持将成为必然。此外，养老地产项目市场供应少，但市场需求量巨大，供应缺口利于其发展。

2. 行业现状

中国养老地产市场处于成长期，上升空间较大，虽然行业竞争已初步形成，万科、保利、绿地、龙湖、华润、首创、泰康人寿、中国人寿等品牌房企及保险机构纷纷蓄势养老地产，但与住宅市场相比，现阶段养老地产集中度低、市场竞争力度不大。市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，专业运营商资源匮乏，开发企业资源整合能力弱，缺乏可持续、可复制的“开发+ 运营”一体化发展模式，无法形成规模效应。

养老地产项目成本高，投资回报期较长，经营收益不高，但养老项目有着普通住宅地产项目没有的长期运营收入, 以长远的10 年甚至20 年周期看, 投资回报率远高于普通住宅地产项目。

尚处于起步探索阶段的国内养老地产，亟需寻找新的发展模式以求突破。随着发展速度增快，养老地产市场竞争将日趋激烈，品牌化、规模化将成为未来发展趋势。

二、国外养老地产经验借鉴

在已进入老龄化社会的发达国家，养老地产相对成熟，养老地产的“普通化”、“社区化”已经成为热点，对满足老年人特定需求的看护居住产品有着较为旺盛的需求。在发达国家，多代混居的生活方式并不占主导，老年人在退休后大多有退休金保障，这为养老社区发展提供了消费力基础，集中养老的居住模式有较高的社会认可度。

三、国内养老地产发展模式

是开发养老机构，还是在项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目？是持有运营，还是销售？这些一直困扰着大多数养老地产开发企业。养老地产的理想发展模式就是开发后通过运营孵化打造品牌，提升物业价值，寻求金融市场成功退出，最终实现快速复制。其中运营孵化阶段环节尤为重要，养老地产不同于一般住宅地产，医疗、养生、教育等一系列配套服务才是老年人群对养老地产的关键需求，也是开发商的卖点所在，养老地产的运营管理能力是对企业的一大考验。

养老地产发展模式尚未成熟， 业内分化出几种相对成功的发展模式：

1、销售模式。该模式类似于传统住宅地产，开发商开发大型综合类养老社区，仅在前期对项目进行针对性设计，往往采取开发建设与后期物业服务相结合的模式，或者开发建设与社区管理相分离的发展模式。该模式有利于资金迅速回收，投资风险相对较小，但开发成本要高于普通住宅项目，此模式依赖于专业运营商，或者要求物业管理服务具有一定优势的企业，不能成为养老地产主攻方向。

东方太阳城项目：项目以老年住宅概念出售房屋产权。从东方太阳城规划指标来看，比普通住宅的环境状况优越的多, 东方太阳城按照“老年人建筑设计规范”，从社区规划到住宅设计再到配套建筑及设施普遍的进行了无障碍设计，针对老年人进行了多方面的考虑。因为目标客户是老年人，定价比同地段同户型的住宅便宜15%-20%。养老配套设施分为六个老年中心，分别为医疗康复中心、文化教育中心（老年大学等）、健身娱乐中心、老年购物中心和家政服务中心。

2、持有+销售模式。该模式除了销售部分外，持有部分的养老社区、住宅销售与老年公寓等配套设施持有运营相结合。在出租模式下，房地产企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。

万科幸福汇项目：万科采用了80%销售+20%持有的模式，实际上还并不具备养老地产的开发运营经验，扮演的是资源整合者的角色，聘请了有老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行管理。同时，还寻找到一些知名体检医疗机构合作。万科首次在住宅中加入了针对老年人居住的元素，该项目中试点的养老地产主要有两种形态：一是通过自持出租方式经营的130套面积在60-80平米之间的老年公寓，周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校、专用浴池、图书馆等设施，以及24小时呼叫护理、收费代缴、送餐、果蔬超市等服务；其二是面向市场销售的3栋、4栋房源，在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和居住需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设施等。

3、全持有模式。采取会员制管理模式，出售长短期会员卡，类似于持有+销售模式。搭建完善的服务体系，包括生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面，服务构成了一个完整的服务体系。运营商整合服务行业，通过专业化分工，提升服务品质，从而实现品牌增值、资产增值。

上海亲和源项目：亲和源老年社区是中国首家老年会员制社区，整体占地8万多平方米，建筑而积10万平方米，其中公共配套服务场地积占3万平方米，可接纳1600位老人。亲和源社区2008年1月开始试运营，试运营时间为3年，其间上级公司不考核运营绩效，即使在没有考核压力的情况下，也基本达到了可以独立运营的状况。亲和源将“机构养老”与“居家养老”相结合，以会员制模式为载体，定位高端，通过会员制的运营构建了俱乐部式的服务模式，提升与保障养老服务的品质。对养老地产而言是一种创新的发展模式。

4、反按揭模式。老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行和保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其离世，届时该住宅归银行等机构处置。反按揭入住方式关注的是中低收入但有房产的家庭。

近日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，但目前我国反按揭入住方式的相关法律、法规不健全，相应手续及程序也不够规范，未来该模式将会逐步成熟。

结语

面对未来市场环境，养老地产发展前景广阔，依据国外发展经验，养老地产开发企业必定从“开发商”向“开发商+运营商”的方向转变，只有迅速培育运营能力、形成核心竞争力，快速复制、形成规模效应，才能成功突围，引领养老地产发展方向。