文：刘志涛、张燕平
科技丰富人文发展，人文让科技更加适用于人类，似乎我们都喜欢用人文与科技的完美结合来形容“乔帮主”的旷世杰作—苹果系列产品，用其匠心独具的人性化外观结合内在丰富的应用系统再一次征服世界。科技改变生活，作为人类居住与生活的主要场所，房屋同样无可替代地成为了科技改变生活的完美载体。
作为科技地产的领跑者——LS 地产已经前行了十余载，并且始终保持着绿色科技地产领头羊的行业地位，其中有战略的突破，也有差异化的定位，更有行业大趋势的促动，但作者着眼整合，主要从人、财、物的整合以及上下游产业的整合出发，试图解析这一精心布置的棋局，看LS 如何借力前行，思LS 如何继续突破。
一、内外兼修：背景及发展瓶颈
从目前看，LS 地产这12 年发展可谓成功，在绿色科技地产这个细分市场做出了知名度和美誉度，而且还在香港完成借壳上市，有了较大突破，但梳理其发展历程，可以看到小企业一步步强大的艰难。( 表1)
LS 地产2001 年于南京成立，先开发了位于新街口区域的“LS熙园”，2004 年在企业初创期以“新生型”方式引入绿色概念，以差异化竞争战略较早进入绿色科技地产细分市场。2004-2007 年，随着南京LS 国际街区项目、苏州LS 国际街区项目、无锡未来之家项目、常州LS 国际街区、杭州LS国际街区项目等科技住宅项目交付入住，舒适的体验感受立刻吸引了一大批拥趸，同时伴随着地产火热的行情，科技地产稀缺性带来的高溢价，让LS 地产在各大业主论坛名气大涨，业主忠诚度也达到顶级开发商的水准。
从2007 年开始，LS 不断引进国际视野人才，注重企业宣传，积极参与项目申报国家绿色环保认证，高层管理团队与中欧商学院深度合作，聘请许小年等中欧著名教授参与LS 战略管理，提高企业在学术界、文化界的影响力。同时积极参加国内绿色论坛、地产峰会， 提高企业在业界的影响力。尤其是在2010 年世博会，LS 作为环保组织成员单位做了自己的展厅，宣传节能环保理念。在企业经营方面， LS 地产通过不断进行产业整合， 并且在经营理念、经营策略、利润实现等方面做出了很多努力。从这些努力的背后，可以看到LS 在业界的成长及LS 清晰的战略及企业文化引领下所取得的成果。
相较于竞争对手，LS 依然面临发展瓶颈：公司规模偏小、资金实力不够强。过去的12 年间，LS 背后没有大集团，也没有强有力的股东投入巨额资金，助力LS 在地产黄金时段快速做强做大。LS 在南京国际街区项目有了现金流支持后，进入了无锡、苏州、常州、杭州等城市，但初进入时都是单项目，体量比较小，总建筑面积都控制在20 万方以内，辗转腾挪的空间不大，使得LS 发展速度受到了限制。2008 年到2010 年，地产大鳄在全国进行土地布局，奠定了今天排行榜上的位置。从表1可以看到，LS 集团在这段时间是谨慎和胆小的，只有在苏州和南京底价成交了两块地，直到2010 年地产回暖，才开始全国择机布局。LS 在地产百强榜上排名一直徘回于50 名之外，2013 年甚至略有下降。2012 年，LS 在发家地南京土地获取困难，被迫改变策略，开始和有资金实力的企业合作拿地开发。站在新起点，2013 年LS 提出全年销售额过百亿、拿地金额80 亿的目标。中流击水、不进则退， LS 地产危机感强烈。
二、合众连横：上下游产业整合
LS 一直在坚持创新盈利模式和借鉴国际企业的产业模式。2008 年成立上海LS 建筑科技有限公司，收购一家甲级设计院，建立了博士后科研工作站；2010 年9 月3 日在德国法兰克福成立LS 欧洲技术有限公司；特别设立了“首席绿色建筑师”这一高层技术管理职位；LS 地产积极拓展外部资源，与各大高校、科研机构保持紧密联系，结合专业生产制造商等社会资源，进行合作研发。至2010 年研发设计院共申报专利106 件， 其中实用新型专利91 件，发明专利15 项（部分发明专利同时申请了实用新型专利），并编制《绿色产品指引》。科技公司取得了高新技术企业认证，享受国际税收优惠政策，而且可以预见的是，LS 建筑科技和设计院的客户基本上都是LS 地产的项目公司，通过适当的方式进行利润在母公司之间的分配，可以有效降低收益率较高的项目的土地增值税和所得税，在LS 高科技系统还是新事物、没有同业同质标准成本的前提下，作为项目所在地的税务局，没有明文规定界定细则的情况下，税收收益预期比较可观。
而代建公司的成立，是LS 品牌昭示力的表现，利用LS 组建的管理团队，拓宽企业的盈利方式， 同时择机进入上游建造企业，进行产业拓展。当然这是一个长期的发展目标，目前LS 代建的常州项目是十大重点项目之一，代建项目对LS 而言摆脱了对资金、土地等资源的过度依赖，获得更多的发展机会。装饰公司、物业公司作为LS 涉足下游产业的标志，在LS 的整个产业链中起到的作用，可以说是LS 注重产品品质，提高客户满意度的有力佐证。
进行产业链整合及细分的另一个好处是，LS 能够在相关业务间通过定价方式，取得综合税收筹划收益，表2 是模拟税收筹划收益对比表。
三、永远在路上
承上启下，站在新的发展起点，我们试图对LS地产上下游产业整合及差异化发展策略做一个小结，以预期LS未来的发展。
（1）在产品科技技术层面，LS不断通过设计院和研发基地的投入，取得更多专利，让科技系统更加完善和先进，藉此扩大与细分市场追赶者的距离；在产品线标准化方面，LS不断加强产品线标准化建设，通过设计、工程标准化，能够在不同项目快速复制，以达到高效率的要求。
（2）在经营模式方面，LS坚持高周转，让企业内部的资金滚动起来，提高资金使用效率，从而获取更高的收益。LS通过标准化，在适当的时机会把成本领先战略明确地提出来，作为战略方向，继续走科技住宅的路线；同时，通过产品线配置不同的科技系统，进行客户细分，提高市场客群准确性。
（3）在土地获取方面，LS在土地内部评审方面一如既往地稳健；在区域选择方面，LS正逐步扩大布局，西南区域的重庆、成都，中部的武汉、长沙、合肥，珠三角的广州、深圳，以及环渤海的天津、济南、青岛，都具有布局产品的客户基础；在土地获取难度方面，笔者认为从目前来讲难度很大，超百亿房企都在谋求短期做大做强，土地市场竞争激烈，以LS保守的土地投资作风，很难获得多幅优质地块。因此，LS会加强和其他房企或者企业合作，共同开发或者代建项目，这也许可以弥补拿地的劣势。
（4）在资本市场策略方面，LS作为资本争夺的优质客户，项目开发贷近期依然是LS融资的重要手段和必须方式，此外发展青衫资本公司（绿色资本）及信托融资也是有益补充。
（5）养老地产的尝试和推出，也给LS增加了新的亮点。
小结
LS作为一家发展战略清晰的公司，企业文化集聚了正能量，产品发展代表了当下最具有人气的绿色环保发展理念，吸引了大量的人才，这是LS行业地位的保证，也是成功登陆香港资本市场的基础。虽然房地产宏观调控不断，而且土地市场竞争日益激烈，但笔者认为如LS这样在产业整合方面突出的公司一定会破解发展之痛，交出一张靓丽答卷。