文/张匡圣
被误读的产业地产
倘若没有服务中国产业地产的领军企业张江高科，我应该很难有机会对产业地产进行深入的思考，尤其无法从“本质”角度切入来进行探讨。
住宅地产看万科，商业地产看万达，产业地产看张江？住宅地产小学生，商业地产本科生，产业地产研究生？
诚然， 改革开放35 年，凡是跟房地产沾边的老板，都盆满钵满，并因暴利和土豪等标签而毁誉参半。但万科万达在长达30 年的发展过程中，为何不玩产业地产？因为，产业地产根本就不是房地产，这个研究生学位的获取门槛很高，万科万达之类传统地产商中的优等生也面临挑战。但传统地产商依然在大举进军产业地产，例如万科、绿地、世茂、协信、佳兆业等，但他们会真做吗？万科在推广自己的产业地产项目即青岛国家广告产业园时，将其归入了商业类产品。
2007 年，地产股暴涨，但张江高科却是一支让多数股民参不透的“地产股”，因为大家根本不清楚它究竟是不是地产股。相信股市上的诸多大拿，势必也需要具备一点技术高度才能完成对这支股票的精准研究，至少他得懂产业，而非只懂地产。
国人一向善于根据自己的立场和意图来理解与阐述各类文字及概念，并将其权威化、正统化、正常化。导致这种局面的关键原因，就是信息不对称，一般人无法享有信息的解释权。
产业地产亦长期被误读，或者说长期被有意误读成“产业+ 地产”，从而以产业之名，行地产之实。某些公司甚至在工业用地上盖小面积独栋别墅，进行类住宅产品销售，美其名曰“醇独栋，不限购不限贷”。除了佩服他们抓政策漏洞的逐利能力，你无法说出其它的赞美之词。这些“别墅”的业主们混住在一片高密度的厂房、仓库和办公楼中间时的情形，很难去想象。这显然是政府主管部门不愿意看到的，所以各种限制政策接连出台，包括对投资强度、税收指标、环境指标及各类规划建设指标的限制。最近我接触的一家企业，政府就在土地出让协议中明确规定：禁止建造150-500 平米类别墅单栋建筑，独栋面积不小于1000 平米。
可以预见，未来，产业地产的内涵将越来越回归本质。这是大势所趋，也是民心所向。
0.5 产业地产
令人欣慰的是，还有一类企业，走的是“半产业、半地产”的模式，典型者莫过于华夏幸福基业。虽不乏批评者提出其业绩主要靠住宅支撑（可参阅《华夏幸福基业八成收入靠产业园区配套住宅》等文章），但较之某些利用房地产涸泽而渔的企业而言，我依然对其持鼓励和赞赏的态度。毕竟，这个公司已经在尝试将产业运营真正付诸实施，单是招商团队就达500 余人， 也为当地创造了真实的税收和就业，具备了一定的产业基因。
《2013 年中国房地产企业销售TOP50》排行榜中，华夏幸福以376 亿元的销售额排名第17，第18 名为赫赫有名的曾经单盘销售近百亿的雅居乐，其销售面积排名第14，超过了金地集团。
1998 年从穷乡僻壤的河北固安起步，长短相济，“长”做工业园区，帮助政府招商，“短”做房地产，然后以短养长。15 年成就了一个华夏幸福模式，即所谓园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，探索了一条颇具特色的“产城共融，政企共赢”的中国县域经济发展道路。自2005 年以来，华夏幸福业绩复合增长率保持在100% 以上，并于2011 年9 月在A 股借壳上市。
其它诸如联东、华南城、天安数码城等企业，亦为0.5产业地产的知名代表。某公司更是专门定义了他们认为的“产业地产”：产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力。字里行间，透露出浓厚的0.5理念，饱含着难以割舍的地产基因。
笔者认为，0.5产业地产的标志性特征就是：产业基因被动萌芽，有产业意识和产业行动，但处于地产思维引导和地产路径依赖阶段，即倡导“以产业为依托，地产为载体”，在园区招商引资、局部产业聚集、税收及就业方面的业绩贡献都有数据支撑，但这方面的数额占比较低，核心收入仍然依赖地产。
真产业地产的真实践
在上海，我对一个位于嘉定南翔、名叫蓝天经济城的园区印象深刻，因为它似乎在各个犄角旮旯都有办事处，各种喷绘、灯箱、大牌广告时不时都会映入眼帘，这代表了一种低层次的招商引资模式。因此，我对其印象并不好。印象的改变源自今年9月份解放日报上刊登的一篇文章《一个经济小区的全新探索》，主角就是蓝天经济城：注册企业超过13000家、年税收超14亿元，已成为“上海经济小区的一面旗帜”。
以前招商引资，追求“有数量”、“有税收”，现在变成了“有产业”，做实产业集群；他们比拼的不再是政策和税收优惠，而是实实在在的产业引导和全方位服务……一个最极致的例子就是，一位连Email都不会发的老同志，竟然“先学会打游戏，再去对接企业”，成了游戏企业心目中父亲和保姆式的贴心人。
但比起新加坡的裕廊集团，多数的产业地产企业就黯然失色了。裕廊为新加坡贡献了25%的GDP，在全世界复制了相当于171个新加坡国土面积的工业园区，这是两个“骇人听闻”的数字。你可以说裕廊是国企，是新加坡政府的代言人，也可以说新加坡高超娴熟的外交系统为它提供了很多便利。但是，作为政府代言人的国企何其多也，借助国家外交之势进军国外的企业何其多也，为啥都成不了裕廊？
世界级战略大师加里•哈默尔关于核心专长的理论大家肯定不会陌生，裕廊集团有自己的核心专长，其中的关键要素就是其超强的园区规划和管理能力。在这里，我需要强调一下：能力本身并无意义，有态度的能力才是真正的能力——态度往往决定了能力的强度。裕廊旗下的启奥生物科技园一期，建设周期3 年，却花了3 年时间进行前期策划和规划，这就是其态度的能力。而我国多数企业的做法与之相反，虽然专业能力不一定逊色多少，但态度相差甚远，所以往往急于求成而快速完成前期策划规划，导致后续运营发展过程中出现各种漏洞和障碍。启奥生物科技园建设不是建好后等企业入驻，而是在建设之前就谋划好那些企业入驻，有针对性地进行规划、建设， 即众所周知的“定制化”模式。我们的不少企业也经常将“定制化” 挂在嘴上，并且永远挂在了嘴上。
裕廊集团是世界级的产业地产航母，它遥不可及，也很难模仿。
纠结的产业地产
今年10 月份，中国房地产报产业地产研究中心发布了一份《中国产业地产30 强榜单》。正如发布方自己所说，这的确是一份纠结的榜单。这份榜单中，前三甲暂缺， 第四名为张江高科，成为了事实上的第一名。虽略显刻意，但我能够体谅主办方的良苦用心。良莠不齐、真假交错，甚至有不少游走于政策和法律的边缘地带，这种产业地产的行业现状，使得哪怕仅仅是要想评出一份完整的、名副其实的《中国产业地产10 强榜单》，都是很难的，何况30 强？
对于张江高科而言，为什么要以第四之名享受第一之实，笔者在为其多个项目提供服务的过程中感触颇深：
（1） 先发优势明显，但并未实现持续高速增长，且有放缓迹象；
（2） 重资产模式导致其发展质量不足。多年来停留于本地本园区的建设发展，重“示范”不重“复制”，未实现专业和管理层面的规模化轻资产输出。
（3） 行政色彩大于市场力量， 导致其战略嗅觉及执行效率受损。“聚焦张江”、“国家示范”等字眼， 即为这方面的集中体现。
但张江高科依然是国内最好的、最纯粹的产业园区和产业地产运营商（真产业，真实践），其希望打造国际一流的创新科技园区的梦想，虽不近，但亦不远。
张江高科一直在努力。身处上海这个国内最国际化的城市，使得张江高科具备与国际接轨的天然意识。例如，其旗下在全国都很知名的张江集电港园区，即在朝“综合社区化”方向发展。其“世界籍科技产业社区”的新定位的的落实， 将大大有助于其内部生态的协调， 并强化其内生增长效率，真正触及产业地产的本质。
产业地产的本质
产业地产的本质究竟是什么？有人说产业地产就是为了实现政府、企业、投资者等多方共赢；有人说产业地产是为了打造城市经济和产业发展的重要空间平台；有人说产业地产就是通过统筹组织区域内的经济活动和生活方式，实现对土地的更高利用效率，并使相关利益者都从中获益。
这些说法都没错，但没有揭示本质。产业地产的本质就是：空间服务商，时间合伙人。如何理解呢？
关于空间服务商，这一点比较容易理解：产业地产必须提供基于产业的定制化空间产品和配套服务，这是其最基本的任务。例如，集成电路行业的企业，就应该来张江集电港发展，这里有全国最好最完整的空间和服务，聚合了全国20% 以上的行业产值。
关于时间合伙人，可以结合案例来理解。展讯通信是中国领先的手机芯片供应商，纳斯达克“中国3G 概念第一股”。从租借园区研发大楼，到拥有集研发办公、公寓、酒店、康体等在内的展讯中心，再到其与张江高科合作投资的正在建设的新项目，展讯通信的企业发展史就是一部扮演张江高科时间合伙人的历史。张江高科重视在产业创新前沿的企业，根据展讯通信不同时期的发展需要，配置相关资源。初期为其提供政策扶植、空间场地、房租优惠等，中期提供公共事物投资环境、投融资类扶持、产业链上下游整合等，后期提供扶持基金、人力资源、交通居住配套等。2007 年，得到张江高科等机构的注资，仅成立6 年的展讯成功在纳斯达克上市。
从战略上而言，所有空间的价值都是为了放大某段时间的价值。对于所有行业而言，只有时间是真正稀缺的资产。空间是时间的容器，产业地产的使命，一定要聚焦到“以差异化空间为时间赋予独特价值”上来（图1 ： SSTI 特定时空交互模型）。对于企业而言， 入驻哪个产业园区，决策成本极高。毕竟，企业的发展不可逆，一着不慎满盘皆输，必须慎重地选择。
因此，产业地产制胜的关键， 不仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长，让企业在每个发展阶段都如鱼得水。唯有如此，才能培育出一个个有影响力的企业，进而和这些企业一起，影响产业走向，优化社会生态，促进区域经济乃至国家经济的协调发展。
空间服务商，时间合伙人—— 产业地产的本质。