文/蒋志高

近年来，越来越多的地产企业开始角逐产业地产，但许多产业地产商仍在用住宅地产的思路来运作产业地产。产业地产究竟如何开发、靠什么赚钱，仍待进一步探究。

1.产业地产开发的四种模式

2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

模式一：产业园区开发模式

该模式在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置, 以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式，是促进区域经济发展的强有力的推动器。典型园区如北京经济技术开发区、杭州经济技术开发区、广州经济技术开发区等。

模式二：主体企业引导模式

主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，营建开发一个相对独立的产业园区，自身入驻园区并且占据主导地位，借助企业在产业中的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作,是企业产业链的打造及完善。典型园区如五矿产业园、北京诺基亚星网工业园等。

模式三：产业地产商模式

产业地产商模式是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式经营管理项目，获取合理的地产开发利润。典型园区如联东U 谷、大连软件园、固安工业园等。

模式四：综合运作模式

综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。典型园区如苏州工业园区等。

2. 产业地产盈利模式分析

就我国产业地产发展的现状来看，产业地产项目的盈利方式主要分为三种：

(1）土地增值

主要以土地溢价增值而获取利润。开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主体包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让。例如美国普洛斯集团在苏州工业园区投资开发的苏州普洛斯物流园。

(2）物业租售或物业经营

进行项目开发, 通过出售产品获益或长期持有经营收益。开发商进行项目的整体开发，通过己建成项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常为在项目地块上建造厂房、研发中心、商服配套等设施后，按照定位好的产业进行企业的招商引进，获取项目销售后的利润或长期持有项目带来的经营管理收益。

（3）定制开发

通过与企业联合，按需定制产业地产开发模式而获利。开发商取得土地，进行项目定位分析后，与此领域的企业进行联合，按照企业的需求量身定制产品，从而实现最低风险下的项目收益。

3. 优秀产业地产商之华夏幸福基业

华夏幸福基业成立于1998 年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，并于2011 年9 月15 日完成与ST 国祥的资产重组，实现了借壳上市。

（1）开发模式分析

从华夏幸福基业的主营业务分布来看，目前已形成“园区+ 地产”的运营模式，该模式主要特点是在进行产业地产开发的同时，对园区及其周边进行大规模的房地产开发。

其中园区开发包括基础设施建设、产业发展服务、土地整理、园区综合服务及园区住宅配套开发等业务。依照前文的分类，华夏幸福基业的产业地产开发模式是典型的综合运作模式，充分地将自身在产业地产的优势（基础建设、产业规划与招商引资）与政府区域发展需求相结合，并通过区域整体规划可低成本所定大量土地，为公司地产业务的发展积累资源，更进一步的实现了企业与政府的“双赢”。

(2）盈利模式分析

在园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。

基建和土地整理项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。其中，基建类业务毛利约20%，而土地整理类毛利可达30%以上。

对委托区域内工业园区进行产业规划、宣传、推广，并进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运营。而当地政府以上一年落地投资额（包括土地、厂房、机器设备等）的45%进行返还，综合毛利率达到40-50%。

负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、道路清洁、绿化等公共项目维护，以及个性化服务来实现稳定持续收入，毛利率可达到30%。

其次，在房地产开发销售方面包括两个部分，一类是园区类住宅配套的销售，一类是园区周边房地产销售。园区类住宅配套的销售毛利较高，可达到40%左右。

依照产业地产的盈利模式来看，华夏幸福基业的盈利模式似乎不属于任何一种盈利模式。但如果细分其各个环节的收入来源后，幸福基业通过基础建设与土地整理实现了土地方面的盈利，通过招商引资实现了类物业租售收入（该部分收入不是直接来自入住企业，而是政府依投资额返还），通过后期产业服务实现了一部分的定制化开发收入，这样我们就可以发现华夏幸福基业的盈利模式融合了产业地产三种常见的盈利模式的基础上进行了创新，只是其部分客户由入住企业转变为园区当地政府，实现这种转变的关键在于华夏幸福基业的产业发展服务能力（包括产业规划、招商引资能力等）。

总结

依照前文分析来看，产业地产的开发模式比较明晰直接，但要实现盈利模式的完美结合，这就需要产业地产开发商具备一定的产业发展服务能力，特别是对区域产业定位规划以及招商引资能力。