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产业地产的开发特点及成功运营的关键要素

发布日期:2014-02-21 浏览量:11862 字体尺寸:

/刘煜

前言

随着行业的纵深发展、国家宏观调控持续发力,房地产行业格局发生了深刻变化。在去政策红利、去存量、去杠杆的三重压力下,面对资源驱动走向终结竞争凸显的时局,房企是突围还是坚守?一时迷局顿生。随着政府主导经济园区引入市场机制,推向市场化的重大举措,产业地产应运而生!犹如暗夜里的一道闪电,划过夜空,发出炫目的光芒!无疑,产业地产已经成为中国房地产行业发展的攻坚之所,战略突围的重要选择。

然而,面对产业地产林林总总的项目,无论是科技园区、经济园区,还是物流园区、总部基地,其背后所隐藏的开发难度和长周期挑战、失败园区的教训等潜在隐忧,均超乎想象!有鉴于此,产业地产的开发特点及其成功运营的关键要素是什么?值得我们孜孜以求……

 

产业地产的价值链和开发特点

1、产业地产价值链横跨一二三级市场,直接导致战线长、跨度大。

产业地产的核心在于以产业为依托,以地产为载体,实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路,很好地将地产、产业、城市三者进行了有机结合,进而形成三者相互促进的商业模式,并且成为产业新城建设的核心逻辑。也就是说,通过土地的整体开发和运营,导入产业,集聚产业人群,开拓城市边界,优化产业布局,促进产业升级,完善城市功能,最终实现具有可持续、可循环、内生发展动能的产业新城建设。其价值链由此横跨一二三级市场,包括产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。

 

这种大跨度的开发模式,直接决定了开发周期和专业跨度。相对传统的住宅地产、商业地产,产业地产开发周期更长、专业跨度更大,也就直接导致产业地产的门槛更高的现实。

2、从盈利模式来看,表现出前期投入大、中期回报丰、后期收入稳的特点。

产业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰富,叠加效益巨大。调查报告显示,产业地产开发可以获得数倍于房产项目的高利润。根据实践案例及价值链分析,至少有如下八种盈利模式。土地整理收益可占整体收益的30%、园区住宅配套的开发收益占比高达50%” ,也就是说在项目建设的中段回报丰厚,如图2 所示:

 

然而,这种高额利润正是在前期大量投入的基础上形成的。全周期充分体现出前期投入大、中期回报丰、后期收入稳的收益特征。加之前期策划、土地整理、基础设施建设等长周期特点,资金压力巨大。

3、围绕土地资源,借助产业地产开发运营,企业、政府、产业形成了密切的利益共同体。

无论是世界范围内具有影响力的创新产业基地,如美国硅谷、印度班加罗尔、台湾新竹等,还是我们国内大大小小的产业园区,如中新生态城、苏州工业园区、固安工业园区,我们随处都可以看到政府有形手所发挥出的巨大作用。他们通常会表现出几个方面的支持和服务:(1) 出台政策,立法支持;(2) 税费减免,创业资金支持;(3) 统一规划,统一领导;(4) 简化行政手续,提供一站式服务等。

另一方面,产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营,产业的构筑成为激发新城活力的核心要务。产业规划关乎产业新城的发展前景,产业导入和服务关乎产业人群的转移和新城建设是否具有可持续、可循环发展的内生动力。比如,台湾新竹在科学规划的基础上,执行严格的企业准入和筛查制度,其目的就是必须符合产业规划。没有产业的新城项目,将最终无法避免空城睡城,甚至鬼城的结局。

所以,围绕政府、产业的合作能力成为企业开发产业地产项目的重要课题。

综上所述,产业地产具有价值链跨度大、周期长,开发规模宏大,前期和持续资金投入大,政府和产业要素不可或缺等核心特征,这些特征也成为企业成功开发产业地产项目的解题根源。

 

产业地产成功运营的关键要素

1、 打造全产业链运营模式, 形成大跨度的专业运营能力。

站在城市发展的高度,在城市建设开发的基础上,辅助政府进行城市基础设施的运营。以企业为主导的产业园区,企业既是园区的投资者和建设者,同时也是园区的运营者和管理者,以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中,全价值链能力储备和构架至关重要。围绕城市的总体发展目标和发展规划,充分运用市场化的机制和手段,通过发挥企业产业优势和资源优势,结合城市发展的特殊机遇,既以经济利益为导向,又注意兼顾长远的社会效益,以此带动城市和区域经济的发展,顺应中国城市发展的必然。

 

通过对国内苏州工业园区、中新生态城的研究,我们不难发现一个共同的轨迹,那就是经过长周期的经济园区建设,他们都形成了围绕城市规划、基础设施建设、二级项目开发和园区运营为核心职能的全价值链企业集团。如中新苏州工业园区开发公司(CSSD)下设以市政基础设施投资、建设、运营、管理和服务等为核心职能的公共事业服务、热电、燃气、景观绿化、水业以及物业管理公司,下设以二级项目开发为核心职能的置地有限公司,下设以产业投资为核心职能的各类投资公司等。中新生态城也在投资开发公司的基础上已经初步形成四大业务板块,分别是主责房地产开发和经营的建设投资公司、主责市政工程绿化等的市政景观公司、主责城市供电、供热、燃气、供水、电信的能源公司、主责环保基础设施的环保公司。

2、创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台。

经过实践案例研究,主要体现如下三种解决方案:

方案1 园区运营+ 地产开发双线联动,完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。

 

该方案的最大特征在于,通过园区运营+ 地产开发双线联动,二者形成良性互动,相互支撑。一方面,园区品牌提升区域价值,促进常规地产开发价值实现;另一个方面,常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。

方案2 :债务性融资和权益性融资并举,构建多种融资渠道。

在产业地产开发方面,多数园区资金筹措已运用过多种融资方式——发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源,现有的资金渠道几乎90% 是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面,存在很大问题。行业内,加大权益性融资力度,已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。通过土地经营,引入战略合作伙伴,共同开发建设产业项目,后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设,就是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议,共同开发建设产业项目。

方案3 :设立基础设施投资基金、产业投资基金,着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值,完成产业项目早期或当下开发任务。

3、聚焦产业线政府线,强化产业规划落地和政府职能导入和支持。

目前,国内的产业园区开发仍处于起步阶段,缺乏足够支撑,无论是产业转型升级还是产业转移,相关的政策支持仍显不足,不具备明显的驱动力;在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化,必须在此基础上寻求新的突破点,实现守正出奇;国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少,尤其以企业为主导运作的模式,在资源的整合力和推动力上明显不足,产业规划落地难。结合国内外成功产业园区的先进经验,产业项目的建设可以立足于以下几点:(1)产业转移和升级首先依附于大城市和资源型城市周边,基于城市发展战略与核心资源;(2)产业导入首先从产业要素聚集入手,尤其是推动政府进行政策设计和资源整合;(3)全方位提供产业吸引人群所必须的各类配套性功能,包括公共、商业、居住、教育等。

另外,在企业内部组织职能设计上,布局产业职能线政府沟通职能线将得到有效的组织保障。

 

结束语

相对于传统地产项目,产业地产的成功开发运营,可以形成新的产业集群,促进产业升级,满足国家和政府产业调配的需要;可以协助政府完成城市功能区域的优化升级,增加税收,提升地方经济实力,实现农民入城向产业工人转化,强烈契合政府意愿;可以创新企业经营模式,开拓企业经营领域,提升企业核心竞争能力,持续为企业贡献价值。未来产业地产将绽放绚丽光彩,呈现出更为广阔的发展前景!

 

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