——松山湖国家高新产业园的发展之路
文/胡怀榜
近年来，以产业聚集为特征的园区开发获得了长足发展。作为实体经济的助推器，相对于住宅地产和商业地产，产业地产更具时代意义。位于珠江三角洲腹地、“穗深港”黄金走廊中段，地处东莞几何中心的松山湖国家高新技术产业园的园区开发，就经历了从住宅地产到商业地产再到产业地产的发展历程。
一、开发住宅地产，完成园区基建
松山湖产业园2001年经广东省政府批准成立。成立之初，园区发展主要模式是政府出让土地给开发商建住宅，开发商则为整个园区修建高水准的市政道路。这段时期，松山湖产业园完成了基本的基建，一幢幢高端商品房小区拔地而起，一条条大道连接南北。这一时期的主要开发商代表是东莞本地的光大地产，代表作品有锦绣山河、山河语岸、山河印象等大型高端商品房小区，以及由松山湖控股公司开发的主要居住对象为政府公务员的松湖花园、和堂等普通住宅、别墅小区。
这一时期开发商的作品，基本都是管委会批地、开发商盖楼兼修建周边市政道路。因为风景优美、环境好，当时房价都在万元以上，但因为人烟稀少，商业配套基本没有，楼盘入住率一直在10% 以内。
随着改革开放的逐步深入， 东莞致力于实现发展模式创新，推进结构调整和产业升级，实施经济社会双转型战略。2010 年9 月， 经国务院批准，东莞松山湖科技产业园区升级成为国家高新技术产业开发区。松山湖产业园地理位置优越，经历了住宅地产开发的第一阶段，松山湖园区周边高速公路、城市快速路、铁路、水路及航空立体化交通网络发达，香港、深圳、广州、惠州、珠海、中山均在松山湖一小时经济圈范围。除了地理位置的优越，松山湖的自然环境也十分优美。园区拥有8 平方公里淡水湖，14 平方公里原生态绿地，位于园区内的松湖烟雨景点位列东莞八景之首，年均游客数量达450 万人次。
二、做强商业地产，集聚园区人气
然而就是这么一个得天独厚的地方，直到2011 年底，其常住人口只有7.8 万，这其中还包含了4.5 万大中专院校学生，2.2 万劳动密集型制造业的产业工人。由于人口稀少且购买力弱，松山湖的商业配套一直很落后。
没有商业配套，人才就无法安心在松山湖安家生活，很多高素质科研人才入住后，直呼“好山好水好寂寞”，待不了几个月就离职， 因而很多高科技研发类企业也不愿意入住园区，要求管委会先做好商业配套再说，这就大大限制了松山湖高新产业园的发展。而要发展商业配套，就得有人气聚集，否则没有商家愿意进来。如何才能打破这个恶性循环，破解新兴产业园区商业发展之困呢？
经历了2001 到2010 的十年住宅地产开发阶段，从2011 年开始，松山湖园区逐步进入了商业地产开发的第二阶段。
德基地产开发的酒店式公寓寄莲公寓营业状况良好，且配套形成了一条人气不错、初具规模的商业街，后来又逐步进行二期商业开发，引入了八方快捷连锁经济型酒店等品牌，不断进行商业产品升级，其紫檀山别墅高端项目依托临近金多港高尔夫球场的优势，取得了不错的销售业绩。保利地产在规划建设红珊瑚小区时，也配套规划有1 万平米的商业配套。万科地产在松山湖的第一代产品主要是松山湖1 号高端别墅和金域松湖普通住宅为代表，这一时期的作品也是基本只有住宅，没有配套商业, 但其开发的第二代产品松湖万科生活广场就非常的成功， 取代了原有的松山湖商业中心- 创业生活城，一跃成为新的松山湖乃至辐射周边三镇的商业中心。松湖万科生活广场规划精品酒店、开放式情景街区、餐饮以及集中式商业等多种业态相互契合融为一体，整个商业综合体经营面积达3 万平方米。星星影院、嘉荣超市、麦当劳、湘汁源、小四川、雅园蒸品、黄记煌、肯德基、必胜客、欧麦咖、乐悠游儿童乐园等已经先后入驻，与位于长城世家商业街的星巴克咖啡、天母蓝鸟烘焙等一系列中高端商业品牌共同提升了松山湖的人气和商业氛围。
三、发展产业地产，实现产城融合
经历了第一阶段的住宅地产开发，正在经历第二阶段的商业地产开发，松山湖高新产业园区也在逐步迈入第三阶段的产业地产开发。
2013 年以来，松山湖高新产业园不再批工业用地，只批研发用地。松山湖高新产业园把产业发展重点放在“三大领域一个方向”上， 即新型高端电子信息、生物技术、现代服业以及其他新兴产业方向， 严格坚持“三高两自”（ 高科技含量、高带动能力、高税收贡献、自有品牌、自有知识产权）高标准择商选资。
园区商业发展以吸引、导入高素质人口，使园区发展成为东莞的人才教育中心、研发服务中心、企业总部中心和高新技术产业基地为目的，在东莞转型发展中，发挥高端引领作用，占据支撑技术平台的核心地位，承担城市副中心职能，成为东莞市新技术、新产业、新产品的展示、交易及交流中心，区域研发服务中心、学术及人才交流服务中心。园区定位为东莞“国家级高新科技新城”。
《东莞市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确东莞致力于建设现代制造业名城、创新创业宜居生态城市、珠三角新兴物流城市和国家历史文化名城，加快推进经济社会双转型；提出要打造“一个核心区、三大经济带、五大产业集聚区”的产业发展格局。松山湖属于“三大经济带”中园区经济带的核心，在东莞“五大产业集聚区”中，属于“现代服务业集聚区”和“高新技术产业集聚区”的重要组成部分。
“十二五”及未来一段时期， 面对转变经济发展方式、调整优化经济结构及国家高新区发展的新形势和新任务，松山湖高新区将立足于“科学发展示范区、产业升级引领区”的总体发展定位，大力发展高技术、高附加值和较大影响力的高端产业，全面提升自主创新能力和产业核心竞争力。
基于此，松山湖高新产业园区根据产业布局原则以及高新区的产业发展目标与重点，结合高新区核心区内产业布局现状，构建“一心联动，多区集聚”的产业空间布局，引导高新区形成资源共享、功能互补、产业融合、错位发展的良好格局，形成完整的产业链，打造国内具有较大影响力的特色产业集群。
“一心”指的是产业服务中心， 位于高新区的中心区，以现代服务业为核心，重点发展创新研发、现代商业、文化教育、公共服务业等，构建具有特色、集聚力、带动力和辐射力的产业服务中心区，进一步增强科技管理和服务水平。产业服务中心区内可进一步划分为创新服务区、行政办公区、文化教育区、居住商业区、中央商务区、中心服务区等。
“多区”指的是高端电子信息产业集聚区、生物技术产业集聚区、金融服务集聚区、文化创意产业集聚区、其他新兴产业集聚区、企业总部集聚区、台湾高科技园等多个集聚区。
四、做好商业规划，助力产业腾飞
为了配合松山湖产业规划的顺利落实，早在2011 年，受松山湖管委会委托，笔者开始着手进行松山湖高新产业园的商业网点规划。经过对松山湖及其周边城镇的政治、经济、人口环境进行研究，并深入调研了标杆高新园区—— 苏州工业园中新示范区和上海张江高科核心园区的成功经验后，提出了整体规划、明确定位、协调发展、产城融合的四大规划原则，对松山湖商业网点进行了重新规划。
1、 整体规划：指松山湖的商业规划要适应《十二五规划》的要求，认真按照省委省政府、市委市政府的战略部署，以实施珠三角《规划纲要》为契机，打破行政区划，结合园区与周边地区商业的互动与影响，对园区生活及商业配套进行整体规划。
2、 明确定位：指要突出主体特征，坚持园区的发展定位，把满足人才的生活需求当作园区配套重点，着力完善重大设施配套， 切实解决人才在衣食住行和子女入学等方面的实际困难。
3、 协调发展：体现在两个方面，一是松山湖各区域大中小型商业网点要协调发展。松山湖是东莞市中心城区的核心组成部分，大中型商业网点建设达到一定规模。商业网点规划应秉承和凸显松山湖特色，适量建设大型商业设施，鼓励发展中、小型商业网点，发展品牌特色店，做到大小兼顾，使大小店铺都拥有各自的发展空间。二是松山湖商业网点规划要与东莞市及周边镇街商业网点规划相协调。建立与城市规划相衔接的实施机制，对主要商业中心的功能定位和重大项目的选址，从商业用地及立项等方面给予落实。要立足现实，放眼长远，充分考虑未来园区经济发展和市场变化特点，坚持以发展为主线，比照国内先进水平，协调好松山湖商业与其他镇街商业之间的关系，使不同行业、业态、档次、规模的商业能互补互利、协调发展。
4、 产城融合：指用建设城市的思维来规划和发展园区的商业和其他配套功能。园区商业发展通过引入新型业态，调整改造传统业态，形成现代商业与传统商业有机结合、以新兴业态为主的业态结构，避免贪大求多、过于分散和重复建设。遵循产业互动的理念，借助松山湖高新区产业的发展，以及自然景观资源、文化体育资源的带动，来促进松山湖城市生活及商业配套的发展，同时通过商业的发展推动产业进一步发展，从而形成产业联动和商业协同发展，使松山湖成为一个聚集40万左右就业人口、2500家企业的小型城市，实现“产城融合”。
基于松山湖的产业发展规划以及未来的交通规划和人口结构，新规划方案沿着轨交站点和风景区等规划了松山湖“一二四四六”的商业网点布局，即一商务带二商圈四商城四生活社区六科技社区的简称。即围绕着“产业松山湖、商务松山湖、人文松山湖、生态松山湖”的规划理念，以“整体规划、明确定位、协调发展、产城融合”为规划原则，以1条研发商务带为引领，以2大商圈为主体，以4大商城为骨干，以4大生活社区商业为基础，以6大科技社区商业为补充，利用10年时间，在松山湖高新区构建一套覆盖广、层次多、业态全的发达的商业配套体系。
两年多过去了，如今松山湖高新产业园已今非昔比。凯越酒店、松湖万科生活中心、长城世家商业街、星巴克、天母蓝鸟、肯德基、麦当劳等一批知名品牌集中在松山湖开业，且生意异常火爆，大量周边的高端消费人群被牢牢吸引在了这里。越来越多的高端人群在园区消费，吸引着越来越多的商家入住，商业配套的不断完善，又吸引着更多的全国乃至世界一流企业把办公地址迁进园区。
松山湖高新产业园区的成功，是管委会（政府）、开发商（房地产企业）、专业管理咨询专家三方共同作用的结果。松山湖产业园区经历了住宅地产、商业地产、产业地产三个发展阶段逐步成熟起来。作为传统开发商，经历从住宅地产向商业地产发展，再逐步成长为产业园区运营商的发展之路，对住宅、商业、产业三者之间的关系有了更加深刻的领悟。
结语
离松山湖不远的广东惠州大亚湾高新产业园，与过去的松山湖有着极为相似之处——地广人稀、公共交通不便、商业配套严重滞后，一度被称为“睡城”。如今大亚湾这座“睡城”仍在沉睡中，遇到类似发展问题的新兴产业园区当然也不此一例。如何破解这些新兴产业园区的发展之困？松山湖高新产业园所经历的发展之路或许能带来一些有益的思考。