文 / 刘强
在地价高企、房价趋于理性、银根收紧、政策及市场难以预测等压力下，企业的资本实力、运营管理能力成为强者恒强、弱者愈弱的催化剂。其中快速周转再次成为行业优秀企业突出的特点，唯有“快”才能跑赢市场，那么如何聚焦重点、匹配资源、高效协同，提高项目开发效率？究竟该从哪些方面入手才能够切实有效的加速开发进程？
这始终是同行关注的焦点，似乎诸多策略或诀窍已被业内挖掘殆尽。但是，事实是大多数房企距离6 个月开盘的行业顶级水准仍然相差甚远。这其中原因很多，有关于政府办事效率方面的，有关于资金筹措方面的，也有是因为钉子户或合作方造成的。除去这些客观且关键的影响因素，假设在相同的条件下，又有几家企业可以与万科、绿地、碧桂园比肩呢？
以高速发展的世茂为例，世茂房地产2013 年录得合约销售670.73 亿元，同比增长46% ；世茂正在进入高周转、加快去库存速度的开发模式，开发的平均周期已缩减至现在的9 个月以内。这样的周转速度，保证了集团资金的充分流通，资金利用率显著提高，为更高利润率获取提供最重要的保障。
结合了十家以高周转著称的房企的经验，我们发现这些房企绝大部分具有以下三个特征：明确的标准、改进的思路、激励的引导。我们把这些特征概括为“831” 策略——8 个关键控制点、3 大优化思路、1 个专项激励。
一、8 个关键控制点
高周转企业关注的控制点各有不同，但也有相似之处。某标杆企业重点关注的8 个关键控制点比较具有代表性。（表1）标杆企业根据行业经验和自身经验，定出了高周转的标准，这让企业管理变得更为简单有效。定出关键事项才能“有所抓、有所不抓”，确定工作标准和关门时间才能“有法可依、客观评价”。
二、3 大优化思路
比如总包招标可以在方案设计完成征询后，采用模拟清单的形式提前发标，确保施工图设计完成之前能够确定总包并让其进场工作。另外，报建审批与设计深化同步进行。
3. 控周期
控周期主要是控制阶段性工作的工期和时间，尤其是关键路径上相关工作的周期。比如集团标准工期要求高层住宅标准层建设周期为5.5 天/ 层，而行业平均水平则是7 天/ 层。通过工程提速，至少可以提前半个月开盘。再如通过采用标准化户型等产品设计，优化设计周期，提高出图速度。
当然，就项目开发提效来讲， 还有一些策略能够进一步提速。比如首批不设地下室、选用预制桩、独立样板房、会所标准化等，均可结合项目实际情况进行应用。
赛普曾成功协助某标杆企业， 根据上述优化思路实现了开发优化升级。（图1）
高周转的衍变是一个动态的过程，例如开盘时间已由最早万科的9 个月开盘发展到现今的6 个月甚至更快开盘。行业在不断进步，处于行业中的企业正如“逆水行舟， 不进则退”。“ 早起跑、串改并、控周期”的方法是一个可行的思路。
图 1：赛普提供的开发优化升级策略
三、1 个专项激励
从碧桂园到海亮，再到与赛普合作的众多热衷于高周转的中小型房企，无一例外将激励作为保障高周转的利剑。激励这把剑不仅要用，而且要用得巧。剑锋的方向、力度均会带来不一样的效果，更何况这还是一套组合的招式。例如，开盘是一个重要的里程碑，如何在保障实现时间、效果、利润率等综合目标的情况下实现又快又好地开盘，快开盘激励的设置方式值得深思。例如，某标杆企业对在开盘一个月内去化率达到70% 的项目予以奖励，该考核方案融合了进度（时间）和质量（签约额）两类综合指标， 从而将激励导向“又好又快”。如表2 所示：
表 2：某标杆企业奖励考核表
“论功行赏”历来是激励的核心原则，如果加快开发算是有功，自然应该有相应的激励，而目前一些企业恰恰忽略了这一点。更深一层看，如何又快又好，如何在快速开发的过程中降低对质量（施工质量、开盘质量、客户服务质量等） 的影响，这是本文想提醒决策者关注的又一个核心点。
结束语
虽然时间不长，但赛普总结出的这套房地产项目开发路径优化方法，已快速推广至万科、首创等多家房地产企业。从实施效果来看，优化开发路径对项目开发提速发挥了显著的效果，大有上升为行业标准的势头。这源自于对房地产企业高周转实践背后的思考和总结，透过现象发现高价值共性的本源。房地产项目开发路径优化方法也随着更多的实践和探索不断优化完善，我们也希望看到有更多的优秀企业积极总结先进经验，更好、更快地提升项目开发效率。