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解密融创中国超常规发展之谜

发布日期:2013-07-30浏览量:1841

文:朱雪钢

融创中国是一家专业从事住宅及商业地产综合开发的企业,公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略,迄今,在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目。近几年,融创发展速度惊人,2012年融创实现合同销售356.4亿元,同比增长85%。公司销售规模在中国房地产行业的排名跃升至第12位。在最近几年波动的市场环境下,始终都能超额完成既定销售目标,逆势取得不俗的成绩,正是因为于此,本文试图解开融创中国的超常规发展之谜。

 

一、区域聚焦的纵深发展

融创一直坚持区域聚焦战略,将业务集中在经济活力较强、汇聚能力较强的一二线城市,在有竞争力的地段建设有竞争力的楼盘。目前,融创的业务主要分布在北京、天津、上海(含苏南)、重庆、杭州五大区域。多个区域布局有效的分散了风险,不把所有鸡蛋放在一个篮子里,同时在进入的城市做到销售额和利润的第一,做深做透,保证了其在当地市场的竞争力。

融创中国是单城市销售额最高的房地产企业,达到44.5亿,是区域深耕、纵深发展的典型。区域聚焦使融创在进入的城市保持着较高的市场占有率,2012年融创在天津市场占有率达到了3.4%,北京市场占有率为1.2%,重庆市场占有率为1.5%

 

2010年,融创进入了5个城市,13个在售项目;2011年进入了6个城市,15个在售项目;2012年进入了8个城市,26个在售项目。我们根据项目数量和城市数量的扩张描绘出融创的扩张路线图,从图中可以看到融创的扩张轨迹路线斜率非常高,表明了项目数量的增加明显快于城市数量的增加,深耕意图明显。很多企业都会选择区域聚焦战略,但不同企业的主要区别在于纵深发展的深度不同,扩张路线越翘,其纵深发展深度越深。

 

区域聚焦战略保证了融创各区域团队对于市场的充分认识。影响房地产企业开发速度最重要的其实是证照申领和销售速度,而不是建设速度,区域聚焦有利于团队对当地市场各种规则的相对熟悉,降低证照申请的难度,熟悉所在城市政府诉求,能够较为精确地判断土地价值,同时也有利于缩短规划设计环节获得政府通过的时间。熟悉当地城市消费需求,也有利于产品的准确定位和定价。同时区域结构的稳定,也保证了公司开发团队相对稳定,执行力相对较高,而地产行业员工离职的一个重要因素是公司在某城市经营断档。(表1

 

实行区域聚焦、提高城市渗透率不仅可以控制风险,还可以降低成本。实行区域聚焦,项目领导班子人数减少、管理成本下降,营销成本也可以通过项目联动有效降低,深耕还能有效实现政府、银行、供应商各方关系的良性循环,可以在市场风险较高的时候得到各方资源的倾斜性支持,提高抗风险能力。

 

二、客户面广的高端精品

融创对高端产品规划设计中处处体现出对客户的理解,如私密性和安全性、园林景观、会所等实现了产品溢价。其高端精品战略往往能够保证公司产品享受10% 以上的产品溢价,且销售速度不会受影响,甚至更快。(表2

 

融创在创立之初就确定了专注于高端物业开发管理的发展路线,通过对产品品质的不懈追求,融创的产品逐渐获得了市场的认同,2012 年融创的平均销售单价为17304 / 平方米,仅次于绿城。

中国目前的别墅和高档公寓占住宅销售的比重仅为3%,高收入人群的潜在需求远未被满足,目前中国高端市场还刚刚起步,未来还有很大的发展空间。与星河湾、绿城等企业不同的是,融创的高端精品主要针对消费群体顶端的高收入家庭,而消费群体较小的过于高端的产品,更加注重目标客户的广度,因此其去化速度和市场风险较绿城快和可控,这也是融创平衡周转和利润的关键所在。

 

三、风险可控的高杠杆

财务杠杆一般由三部分组成: 合约销售,应付而未付的土地款及有息负债。有了顺驰的前车之鉴,融创对资金杠杆率和风险的控制一直较为严格。而且土地获取纪律较为明确:在现金流安全和价格合适的情況下补充优质土地储备。融创强调手上有多少现金拿多少地,也就是说拿地的时候现金已经准备好了,在买地时便付清土地款,目前很少能有开发商在这方面能与融创媲美。为了将现金流水平保持在最为安全的状态,融创在公司内推行销债率管理,即将销售回款收入和同期债务总额进行比例换算,以确保公司的安全运行。这样,如果销售额远远高于银行借款,那么融创的风险就在可控范围内。虽然融创2012 年的资产负债率为83%,与恒大相同,在主要房地产企业中几乎是最高,但其销债率却高于恒大,风险较恒大更为可控。

除了财务杠杆之外,合作开发也是一种对资金杠杆的利用。合作拿地一方面可以借用合作伙伴的资金和融资渠道,另一方面可以降低当期土地支出。对于一些股权收购的项目,即便楼面地价不低,但当期的刚性付款压力还是比公开市场拿地小。在土地成本高企的市场环境下,合作开发逐渐成为主要房企控制资金风险和快速扩张的有效手段。

合作开发成为融创近几年项目获取的主要方式,通过与绿城、保利、方兴、九龙仓等企业的合作,融创不仅与对方实现了优势互补,弥补了自身不足,而且实现了快速扩张和风险可控。2012 年新增土地面积中权益面积占比不到一半, 这样既保证了项目拓展,又避免了自身土地资金支付过大的风险。

 

四、结构合理的可持续发展物业

土地的寻找、立项分析和储备是房地产开发的先遣部队, 土地战略实施的成功是保证持续开发的前提,因此要形成土地储备的滚动计划。一般国外的经验是三个三分之一,即建成在售项目、在建项目和土地储备各占三分之一。

通过不断补充土地储备并优化土地储备结构,近几年融创的已竣工物业、在建物业和待建物业结构逐步得以优化,融创可售货源将会持续平稳地释放,实现当期表现与未来成长的平衡。

 

总结

地产行业是个地缘化较强的行业,融创通过深耕这些区域,对当地市场特征有了深刻的理解,并与地方政府和银行等金融机构建立了良好的合作关系,从而有效的提升了速度、降低了成本,控制了风险。而专注高端精品打造,不仅实现了产品溢价,而且因为其产品竞争力强,去化速度也比同类楼盘更快。在风险可控前提下充分运用杠杆扩张,加速发展,再现了顺驰当年的辉煌,大有再定义市场格局的势头。

 

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