谈到组织管控，我们首先会想到的关键词可能有：组织架构、组织定位、权责边界等。企业发展到一定程度，通常会面临组织变革问题。如在不同发展阶段，应该使用何种管控模式？又如集团总部如何对下属公司进行管控，各业务条线的管控深度如何设定？再如人员编制如何匹配管控模式，如何实现人效最大化？
本篇文章将针对商业地产就组织管控模式、运作模式、业务管控模式、人员编制等内容进行深度研究和探讨，以期商业地产企业在组织变革时可参考借鉴。
商业地产由于细分行业的特定属性，其管控思路和方法有别于住宅开发。从普遍规律总结来看，影响商业地产管控模式的因主要因素有：广度、深度、难度。
从横向角度看，商业公司的业务规模（单项目/同城多项目/多区域多项目、体量）、管理业态（商业、写字楼、酒店/公寓）、产品类型（社区型、区域型、奢侈型、旅游型）、协同接口（物业、开发、金融）等多个维度会影响企业组织层级的设置。通常，业务规模越大、业态及产品的多元化程度越高、协同接口越多，企业的管理层级越多。
从纵向角度看，商管公司的独立程度、核心优势（品牌影响力、业务能力、管理能力）、盈利模式（溢价/补贴、经营收入、资产增值）均会影响企业的组织架构和权责边界。
从企业变革难度角度看，企业文化（进取型、保守型）、人力资源（人员数量/结构、人员质量/薪酬）、企业性质等均会影响企业组织变革的结果和效果。
赛普通过多年的研究与咨询案例实践，总结出商业地产企业在不同发展阶段的4大管控模式，即初创阶段-全价值链管控，逐步发展阶段-总部强价值链管控，快速发展阶段-总部关键价值链管控，成熟阶段-总部弱价值链管控。
在企业初创阶段，往往只有一个或者几个项目，总部与项目没有明显界面，总部即项目，负责所有事项操作执行。
随着项目不断增多，总部和项目逐渐分离，总部设置专业职能部门，对项目进行专业化管理，为节约成本、最大化利用总部资源，本阶段企业往往把权力集中总部，总部直接操作高价值环节。
随着规模扩张、项目激增，项目公司能力不断做实和强化，为适应管理幅度、提升区域竞争力，实现多利润创收，本阶段总部通常会成立城市公司，负责片区项目发展。总部控制关键节点，把控质量和风险。
在企业成熟阶段，“总部-城市”的两级管理架构已经不适应企业规模发展，逐渐向“总部-区域-城市”三级管理架构转变。本阶段总部逐步脱离业务操作层面，转变为战略、资产、财务管控等方向，而区域则升级为业务管理中心。
对于多数地产企业，商业公司往往“脱胎”于住宅开发业务，商管板块与地产开发板块在业务上有着千丝万缕的关系。赛普基于对保利、凯德、星河、宝龙等多个企业的研究，总结出以下三种商业公司运作模式：
● 组织定位：商业物业经营者；
● 业务模式：通过 委托经营或租赁经营商业物业，获取经营管理费、租金提成或租赁期内的资产经营收益；
● 盈利来源：商业物业经营收益。
● 组织定位：商业地产投资者+开发建设者+商业物业经营者；
● 业务模式：通过投资和开发商业地产，经营和销售商业物业，获取商业物业经营收益和销售收益；
● 盈利来源：商业物业经营收益+商业物业销售收益。
● 组织定位：商业地产投资者+开发建设者+商业物业经营者+资本运作者；
● 业务模式：通过投资和开发商业地产，经营和销售商业物业，并接轨资本市场，获取商业物业经营收益、销售收益和资本运作收益；
● 盈利来源：商业物业经营收益+商业物业销售收益+资本运作收益。
商业公司根据企业特征及企业对商业的重视程度，在商业开发运营全价值链“投、融、建、管、退”五大阶段管理上各有所侧重。商业管理公司模式侧重于后端运营管理；商业投资公司模式负责商业项目投资、开发建设及后期运营管理；资产管理公司模式对商业进行“投、融、建、管、退”全价值链管理。
商业公司价值链上的具体业务如何进行管控？管控依据又是什么呢？
业务管控因素可参考风险大小、频次高低、空间影响、时间影响、共性特征、协同难度等10大因素进行考量，评测出每条业务条线的核心影响因素。
基于业务模式的核心影响因素，可大致判断每条业务线的管控深度，但不同的商业公司运作模式，对各条业务线的管理有所差异，如投资条线，其业务特征是风险系数较高、人才能力要求较高，因此各类商业公司对投资条线的管控模式差异较小，如下图所示：
图 业务条线管控模式因素分析
商业公司基于管控模式、运作模式及业务特征，形成适配的组织架构和权责界面，那么如何通过科学合理的人员配置，发挥组织最大效能？
各条业务线的配置影响因素及项目人员到位时间各有不同，影响主要包括项目数量、职能占比、商业面积、商户数量、业务功能。
通过对各业务条线的人员配置影响因素对比分析，以及多个标杆企业的项目实践经验，对通常情况下不同商业的人员标准编制建议，如图所示：
图 不同商业体量人员配置标准建议
每个企业都是唯一的，发展阶段和诉求不同，其选择的商管运营模式也会有差异。这就需要我们在看清行业发展规律的前提下，审慎思考分析，选择一条适合的发展管理之道。