文/成锦亚

提要：

新形势下房企有哪些经营健康问题？如何应对？如何从健康指标判断房企经营风险？房企构建经营健康体系有哪些要点？

2020年初新冠肺炎疫情爆发，新形势下房企面临严峻的经营压力，危与机并存。

一方面政府救市，限购限价放松，土地款缓交、税金减免，预售条件、监管资金放松；另一方面企业自救，在线销售、无理由退房等营销策略不断推出。

行业面临进一步的洗牌，经营能力强的房企将进一步吞噬能力差的企业的份额。未来企业需要面对两条线上的风险，一是资金线，二是资源线。如图1。

图1企业面临的资金线与资源线风险

受疫情的影响，上半年整体销售和工程都处于停滞状态，行业中大多数房企都会面临比较严峻的经营压力。这对于很多企业来说是“危”同时也是“机”。

对于一些经营健康、能力强的企业而言，在这一波危机中会有更多的机会。而只有从销售要快的高周转开始转向全局经营统筹判断，才有可能应对各种黑天鹅事件及不可抗力的影响。所以很多时候不光是项目本身如何操盘及提高专业能力，而是要以全局视角判断业务状态，及打破各业务条线之间的壁垒，形成全局的分析以及决策。

经营全局关注8件事，针对资金线和资源线两条风险高发线，可通过8阶经营健康体检模型，及时发现风险并积极应对。如图2。

图2“8阶”经营健康体检诊断资金线与资源线风险

资金线是“融”和“回”，即企业整体资金有多少？来自于融资的有多少新增？未来要还多少？回款能不能支撑？最终到融资、现金流以及账上资金的问题。

资源线是“储建供销存”，即多少土储？多少建设？生产效率导致的供货、销售、存货会怎么样？

一、资金线经营健康风险关注点与应对

疫情影响周期尚不能完全确定，但短期内地产销售状态难好转，2-3个月的销售回款锐减，将导致大量房企出现现金流风险。

与此同时，融资活动特别是该偿还的负债，并不会因为疫情影响不用还或是延后还，此时偿债风险就会显现。

1.资金、回款与融资管理的风险关注点

第一，资金管理风险关注点主要是资金安全与资金利用效率。

判断企业的资金管理不是简单地看账上有多少资金，而是主要有两个点，一个是资金安全，一个是资金利用效率。如图3。

图3资金管理关注资金安全与利用效率

资金安全指标，风险在于账上的现金能否偿债，能不能覆盖短时间内到期的融资额，可以用到现金短债比指标，如果账上现金不够来偿还未来负债，就会出现经营风险。

如果账上资金余额小于短期负债额，不够偿还短期负债，就可能出现现金流断裂。这个指标在非疫情的正常情况下，风险可能被销售回款所覆盖，但目前考虑到未来销售回款的艰难性，及恢复施工后会发生工程款支付，现金短债比这个指标的重要性会大幅提升。

换个角度，账上资金是不是越多越好？资金在账上“趴”着也是不健康的，这是资金利用效率的问题，即现金资产比。对地产企业来说应该把钱投入建设，运转起来企业才有发展。

具体到疫情环境下，现金短债比就比现金资产比更重要，此时风险为第一关注点。资金线健康问题主要表现为偿债风险导致的资金风险。

有些企业已经做了一些自查，比如中梁地产，其称当前现金已经能够覆盖未来一年的短债，这就代表其已经达到了一个优秀的资金健康度，偿债风险低。

第二，回款管理的风险关注点主要是回款及时与收支平衡。

除了看负债，还得看收支。经营性现金流是现金流里的大头，除了回款就是支出。关注回款率和收支比的健康度。如图4。

图4回款管理关注应收周转与以收定支

如何进行收支健康诊断？应做好“三看”：

一是看未来支出。即资金保证未来工程费用支出，账上资金满足公司未来3个月工程费用支出。

二是看未来回款。不仅需要预测未来3个月的工程费用支出，还需要预测未来3个月的回款。

三是看监管变化。强化回款率，关注地方资金监管的变化。

需要注意的是，疫情下对于企业健康度的判断，分析维度要细一些，比如常规的年度收支比应大于0.8，而当前情况下0.8难以实现，则及格线降到0.6，建议保证及格标准，如果未来三个月收支比达不到0.6，那么就会有经营风险。此时应该提高收或者是减少支，来保证及格状态。

对于不同房企也会有相应的资金安全的底线标准，建议的一个资金安全底线标准，为账上资金大于6个月短期偿还负债额与3个月工程费用支出之和。

第三，融资管理的风险关注点主要是满足投资要求与匹配销售增长。

确保融资健康度，需要做到一保一平：以融保投、销债平衡。与此同时，可加大跨周期长期融资比例。

当前的特殊环境下，融资的逻辑不再是以融保投，而是以融还债，融资应该去偿还短期到期的负债，此时融投比这个指标已经不是核心逻辑，不需要再去用融投比来判断融资和投资的合理性，即并非融投一体化的逻辑，而是旧债和新债的替换逻辑。

对于销债平衡，因为明显感受到上半年销售难度大、负债压力大，销债比的分子在减少，分母不易降，可能还需要举新债来发展和减少资金压力，所以销债比这个指标在上半年应该略下浮10%-20%，这不是精准的数据，但有这个判断方向，即健康度指标可以下调，而进入下半年销售好转，乐观判断销售增加、负债压力降低，所以下半年销债比指标可以略为上浮。

可见，在疫情形势之下，上、下半年的销债平衡逻辑是不一样的，上半年应该是销少债多，下半年是销多债少，通过这一方向来判断企业经营的健康度。

2.资金线经营健康风险如何应对？

应对资金线经营健康风险，可通过4个核心经营健康指标及策略分解来进行应对。

一是半年度现金短债比小于1的情况。可以与金融机构商谈短期负债延期，或是新债还旧债，拓展新融资。上半年的融资形势大概率会放松。

二是3个月收支比小于0.6的情况。应强化销售措施，如当前的线上销售、无理由退房等，以及缓付工程款、降价促销、争取当地资金监管放松和争取地价晚支付等。

三是半年度现金短债比小于0.5的情况。因为情况比较危险，可考虑高息过桥贷款，毕竟活下来才是第一位的。

四是账上现金不足以支撑未来3个月工程费用支出的情况。此时应尽可能停止拿地、停工、停付工程款和卖项目。

二、资源线经营健康风险关注点与应对

可能有一些企业的现金流情况还不错，但更多的问题会在于现在工程停止对未来发展的影响，包括土储、供货、销售等。疫情影响叠加房地产增量时代结束的影响，行业总体增长率可能会受影响，因而房企年度经营目标要有差异化地进行调整。

资源线涉及到土储管理、开工管理、销售管理、存货管理和结转管理等。其中：

土储管理经营健康风险的关注点，土储标准上包括规模发展要求、占用回款合理、可持续发展，土储质量上包括资金需求合理、规模效应合理。

开工管理经营健康风险的关注点，包括满足发展要求、土储消耗合理、保证供货效率。

销售管理经营健康风险的关注点，包括土储转化高、供货周转快。

存货管理经营健康风险的关注点，包括存货周转好、控制滞重风险。

因篇幅原因，本文重点以土储管理（土储标准维度）和存货管理为例来进行经营风险关注点与应对的阐述。

1.土储管理

土储管理在当前的形势下，是典型的危与机并存的管理阶段，危就是刚才说的现金流风险大，由于没有回款，账上没资金。

而“机”呢？政府财政压力导致便宜地、晚付地价，现金流吃紧房企多导致拿地竞争小，上半年政府限购限价的放松，乃至一些现金流吃紧的房企会释放一些收并购的机会，这些都要考虑。需求端下半年的买房需求也会反弹。综合来看，上半年拿地反倒是个好的时机。

土储管理可从土储标准和土储质量两个维度。以土储标准为例，有3个关键的经营健康风险关注点，即满足规模发展要求、占用回款合理和可持续发展。如图5。

图5土储管理关注以销定投、以回保储与持续发展

基于此，土储管理有两大应对策略，在疫情形势下，加大高投资规模系数可能性，关注窗口期。

第一，优秀投资规模系数的一二线城市土地机会增加，可准备好资金，聚焦高货地比的优质项目，并高效决策。

第二，把握好窗口期，窗口期大概率出现在上半年。

以上土储管理重点在于说明土地的储备标准，要跟企业的资金指标如短债比、资产比关联在一起，之后再来提出相应的土储策略，从经营状态出发来进行土储决策。

2.存货管理

存货管理有2个关键的经营健康风险关注点——存货周转好、控制滞重风险。如图6。

图6存货管理关注存货周转与滞重风险

疫情形势之下，存货肯定会上升，存销比上升到0.5，这属于常态状态，但是有部分城市的存销比可能会达到1，那么就要提前想办法去化。

进入到下半年，存销比会好转，有些企业可以控制在0.5以内，但是有些企业还做不到，这意味着有很多公司包括城市公司下半年的存销比小于0.25，原因来自于上半年停工，开工不足导致供货不足，老存货卖完了新项目货没供上，无货可卖，此时会出现断货风险。

预判到这一点，在上半年就应该提前应对，包括过程中的赶工，避免下半年乃至下一年的发展出现问题。

存货管理有3大应对策略，据此动态管控存销比，对滞重库存进行处理。

第一，半年存销比上升到0.5属于常态情况，但重点关注存销比高于1的城市公司，对其存货采取应对措施。

第二，下半年公司总体存销比应控制在0.5以内，同时重点关注存销比小于0.25的城市公司，可能存在上半年开工不足导致下半年供货不足，进而的断货风险。

第三，上半年重点强化对滞重库存的处理，如采取降价或小组突击方式解决，回流现金流。

三、经营健康管理实操与应用

通过经营健康指标判断经营风险，提供决策依据，实现弹性运营。

比如某公司产供不平衡，在建货量过高，可能的原因是实际生产周转的效率低，应加快生产，保证供货，同时控制后续分期的新开工量。

又如某集团企业某区域各公司的供销比差异率不大，但部分公司的供销比过低，可能的原因是相对于销售目标，其新增供货量不足，应加快开盘及加推速度。

可以经营健康指标标准为基准对公司全方位评分，出具健康雷达图，明确经营关注点。对各区域经营健康指标评分，与指标最佳值越接近，评分越高，与健康区间差异越大，评分越低；评分低的原因可能是指标过高或过低。如图7。

图7基于经营健康指标的健康雷达图

如何构建8阶经营健康管理体系？

第一，经营健康管理的基础是全周期货值管理。

货值管理是实现利润和现金流管控的重要工具，是运营条线向大运营转型的重要抓手，要实现货值管理可用可落地。如图8。

图8货值管理落地模型

第二，建立健康标准模型，输出公司健康标准指标值。这是经营健康管理的工具。

指标标准对于不同企业存在差异，需通过模型计算，不可直接套用数据。可通过赛普健康标准模型来进行企业健康标体检并获得针对性建议，明确异常指标分析方向，辅助做出合理经营分析。

第三，三种经营跟踪方式结合，即定期管控、关键节点管控和重大事件（调整）管控。要尤为关注重大事件调整。这是经营健康的管理机制。

总之，要像管节点一样管核心健康指标。新形势下，大运营显得更为重要，弹性运营是未来的常态机制。

房企Top50中超过一半是赛普大运营咨询服务的客户。如表1。

表1赛普大运营咨询服务客户

结语

综上，从房企经营健康来看，包括资金线和资源线两条主线，涉及资金、回款、融资、土储、开工、销售、存货、结转等8个维度，各维度下面有相应的关注点和指标健康区间，针对当前疫情条件下，关注点的侧重也有所不同。需要强调的是，过去企业可能会强调去化率、回款率等，从企业经营与可持续发展来看，更应强调整个经营全局的统筹思考、前置思考。总而言之，没有健康就没有一切，当危与机并存，首先要提升企业自身健康度，解除“危”。从危机中寻求转机，健康度越好，机会就会更多。