文：徐帆
自2012 年的中央经济工作会议明确提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”为下一年度经济工作的主要任务以来，新型城镇化就背负着扩大内需、拉动经济增长的重任。适逢两会召开，关于新型城镇化的讨论继续升温。
一、新型城镇化不等于房地产化
１月26日，国土资源部在北京召开《全国国土规划纲要（2011~2030年）》专家咨询会议。根据规划， 到2020年，我国将形成以陇海、沿江和沿海、京哈- 京广、包昆为主体的“两横三纵”城市化战略格局。到2030年，基本形成以“三级中心“为支撑、“四横四纵” 轴带为主干的多中心网络型国土空间开发格局，推进工业化和城镇化加快发展。
3月5日，温家宝总理在所作的《政府工作报告》中指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，与农业现代化相辅相成。要遵循城镇化的客观规律，积极稳妥推动城镇化健康发展。与此同时，作为城镇化发展总体纲要的《全国促进城镇化健康发展规划(2011~2020 年)》也已编制完成，并进入征求意见阶段。此外，住建部亦公布了首批智慧城市名单，将力促新型城镇化建设。
一时间，“城镇化”一词被频频提及，备受关注。虽然，新型城镇化的具体路径尚不明朗，但可以肯定的是国家传递了对城镇化质量和水平的重视。
二、中国城镇化之路的挑战
美国经济学家、诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨说过，21世纪人类社会进程两件最深刻的事情 : 第一是以美国为首的新技术革命 , 第二是中国的城市化。
如果把中国的城市化或城镇化，放在全球性的增长动力这个大背景来分析，那么城镇化实际就是人口、土地和资金三个要素的组合。实际上，房地产行业就是在三个要素之间寻找机会，人口是我们主要服务对象，我们的生产要素是土地和资金。三个要素的不同组合直接引发了不同城市的产业结构、就业结构、消费模式和居住方式变化，也引发了我们对这一轮城镇化难以持续的关注。笔者认为中国的城镇化主要面临三大挑战：
1 .土地城镇化导致片面城市化
我国在以往的城镇化建设和推进过程当中，土地城镇化快于人口城镇化，城镇占用土地的速度远远快于吸纳人口的速度。据官方数据显示，截至2012年底，中国城镇人口达到7.12亿，人口城镇化率提高到52.57%。
一方面，政府通过低价征地高价出售的方式，从中获得巨额的土地出让金，这些资金一部分成为政府推进城镇化建设的重要资本积累。不仅部分大城市实行了以建立新区或城市重心转移为特征的城市扩张战略，许多中小城市，甚至小城镇也通过各种途径扩大建设用地规模。
另一方面，基于土地所有制的国有性和政府主导的城镇化推进模式，地方政府强调城镇化速度至上，通常采取以增加土地要素投入为单一手段来推动城镇化的发展。这种仅仅偏好土地规模扩张的城镇化发展模式导致土地利用率低下，土地资源严重浪费，进一步加剧了土地资源约束。
2 .城市扩张孕育城市病
人口无序聚集。我国城镇化实质上是以农民工不彻底转移为特征。有种提法叫流动人口的“半城市化“，指的是城镇化人口中有2亿多进城的农民工实现了职业转换地域转移，但没有实现身份的转变。
能源资源紧张和生态环境恶化。据测算，城镇化每上升一个百分点，就增加4940万吨标煤消耗，增加城镇居民生活用水量约11.6亿立方米，增加钢材消耗645万吨，水泥2190万吨，增加城镇生活污水排放量11亿吨，生活CO2排放量2525万吨，生活垃圾产生量527万吨。
交通拥堵严重。以北京为例，每增加1个人，每日交通出行量增加2.64次，新增交通供给能力将很快被人口增量所抵消，六环路以内地区日行总量已达3500万人次。
房价高居不下。数据分析显示，2012年12月十大城市住宅均价为16157元/平方米，环比上月上涨0.45%，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%，自去年6月以来，连续上涨7个月。
安全形势严峻。五种不稳定因素正在演变成为城市的潜在风险：一是贫富差距进一步扩大；二是社会深层次矛盾日益凸显并有激化趋势；三是社会治安形势严峻；四是官民冲突加剧；五是人为制造的危机。
3 . 城市缺乏核心竞争力，投资与产业规划脱离实际
城市间产业结构的雷同 , 分工合作程度低。每个城市都提出要发展信息通讯、机械制造、生物医药等产业 , 其结果是城市之间没有形成产业分工 , 而是恶性竞争 , 甚至发展到在城市边界上进行产品封锁 , 制止其他城市产品进入本市 , 以政府投资来设置城市间的商品流通的障碍。
各类产业园区缺乏系统规，投资缺乏有效引导。从目前产业地产的发展来看，许多产业园区的开发与建设存在着同质化现象，定位趋同、产业服务趋同，没有结合区域实际发挥产业地产作为区域经济引擎的作用。
三、行业发展机遇
我们不妨从中国经济的角度分析，当前中国经济总量排名全球第二名，已经成为经济大国，但依然不是经济强国。
邓小平曾预言，中国经济的崛起需要经过两个30 年。而我们正站在前30 年、后30 年中间的关键转型阶段。30 年，全世界都习惯了10% 左右高速增长的中国速度，到了2013 年，突然发现增长成为了一个问题。
中国的确需要保持一定的增长速度，但轻易动用货币政策，会带来通胀，而推动大规模刺激计划，会延缓转型进程。保增长、防通胀、促转型，三大政策目标，相互交错，相互矛盾，同时进行。今天的中国经济，正面临前所未有的挑战，需要在增长、通胀和转型的“三个鸡蛋上跳舞”，而改革进入深水区，没有最难，只有更难。
2010 年底，中国人均GDP 达到4300 美元。保守一点匡算，参照我们“十二五规划”，GDP 年均增长7% 左右，复利计算，10 年后，中国人均GDP 正好翻一番，也就是8600 美元；如果人民币升值10%-20%， 就是大致1 万多美元。这意味着两件事：第一，2020 年前后，中国人均GDP 接近美国的1/4，因为美国经济增长相对缓慢，而中国人口是美国的4 倍多，中国经济总量或将赶上甚至超过美国，成为全球第一；第二， 人均1 万美元，意味着中国将成功突破中等收入陷阱，中国社会的缓冲区将更深，社会承担力将更大，也更有条件推进更深层次的改革，未来的道路才能够更加平坦。
再来看看联合国经济与社会事务部在纽约联合国总部发布的《2013 世界经济形势与展望》，该报告在对全球经济的未来走向进行预测时指出，世界经济增长在2013 年很可能会继续保持低迷，并且在随后的两年中面临滑入再度衰退的极大风险。
综合前述提及的城镇化三大挑战，我们不难发现国家推进新型城镇化道路的紧迫性和必然性，因为中国经济需要在转型中实现增长，在增长中加速转型。
而随着城市规模扩张、城市化进程加快、城市人口增加，新型城镇化的基础设施建设规模巨大，客观上要求城市功能向集约化发展，这就要求开发商具备更为专业的城市综合开发的能力，能对城市区域进行整体片区开发，具有规模化、高效化、标准化的特点，能较好满足新型城镇化建设的需求。而这对于处在经济转型期的房企来说，面临的将是必须转型和升级的契机与挑战。
顺着这一思路，我们可以得出，新型城镇化的推进不能只停留在简单粗放的造城运动，如何使大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进才是关键。那么，未来新型城镇化建设必须依靠产业支撑，建立在产业化的基础上。对于房地产企业尤其是龙头企业，未来“产业新城“、”生态休闲新城“、”旅游新城“等以经济为内核的发展模式无疑将受到青睐和鼓励。未来企业如何抓住新型城镇化这一经济发展主旋律，需要重点关注两个方向：
1 .打造以产业资源为依托的房地产整合平台
目前主要呈现两种发展模式：一种是以房地产企业与相关产业结合，以华夏幸福基业为典型代表，其与无锡南长传感信息中心的创新型城市产业综合体区域开发模式，以五大平台（政策平台、人才平台、金融平台、创新平台、基础设施）为依托，形成“一核、一轴、两带、三组团”的整体发展格局。作为无锡国家传感网创新示范区核心区“一体两翼”格局中的重要一翼，无锡国家传感信息中心目前正全力加快产业转型，已建成“三创”载体30万平方米，集聚物联网及相关企业130余家，推行了感知工业等9大领域13个应用示范项目。
另一种表现为企业内部能力的整合与塑造，打造企业内部的产业纵向与房地产横向结合。以近期尤为突出的东方园林产业集团为例，2011年涉足房地产，定位为城市景观生态系统综合运营商。利用自身专业团队优势（中国园林设计及施工第一股），目前在多个城市打造自然生态的园林景观系统，结合城市的水系、绿地、特色自然景观，针对历史遗迹等提出保护性、创造性的规划整合，建立绿色新城。同时引入集团自身拥有的旅游、农业、休闲等多个产业，联动开发梦幻水秀、运动公园、婚庆公园、艺术天地、风情小镇等，打造集“文化、旅游、商业、休闲、娱乐、居住”于一体的公园综合体。
2 .立足以城市群为主体形态的城镇化开发道路
我们亦可以从2010年底中央向各省印发的《全国主体功能区规划》中，找寻决策层释放推进新型城镇化建设方向的信号。其中最为明确的是提出了要构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴的“两横三纵”为主体的城市化战略格局，要在推进环渤海、长江三角洲、珠江三角洲地区优化开发的同时，形成三个特大城市群，在哈长、江淮、中原、长江中游等地区形成若干新的大城市群和区域性的城市群。
由此可以看出城镇化的大体脉络，根据自然条件适宜性开发、区分主体功能、根据资源环境承载能力开发、控制开发强度、调整空间结构的理念，有序、逐步推进。在一定程度上，明确了城镇化推进的整体思路，对于城市群的构建值得房地产企业关注和研究。
尽管有些提法可能属于老生常谈，但作为房企，在新型城镇化建设的推进过程中，除了政府的顶层设计，更应主动发挥参与、建议作用。我们相信房企仍旧是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化建设及推动的重要力量。