拿地至方案公示时间反映了公司对地块的定位和设计能力，以及设计方案与规划局要求的匹配度等，这一阶段标杆项目平均用时不到6 个月。

确定规划方案至确定总包单位的过程中还包括出施工图、编清单、招标等环节，这一阶段用时长短既反映了设计端口对图纸规范性的把握程度，也反映了企业内部设计、成本、采购职能之间的协同能力，这个过程标杆企业平均用时仅1 个月，而按照常规做法，方案确定后仅施工图设计就需1 至2 个月时间，由此说明标杆企业把大量的工作前置了。

示范区营建速度反映了公司对各项资源整合能力。在本文研究的标杆项目中，几乎所有楼盘（保利•罗兰春天除外）的销售示范区都在开盘前一段时间开放，紧密服务于开盘节点。从拿地到示范区开放，标杆项目平均用时约8.5 个月。

拿地至开盘时间，是快速滚动开发的核心，它体现企业全方位、所有职能部门的专业能力和协同能力，反映公司项目开发的综合能力，标杆项目平均用时仅9.5 个月。

2．标杆项目各阶段工期原因分析

拿地至方案公示用时最短的是莱蒙• 水榭春天项目，用时116 天，主要原因可能是在拿地调研时即明确定位，确定了初步的设计方案；用时最长的是朗诗保利• 麓院项目，用时257 天，原因可能是两家企业合作开发，方案的协调时间比较长，并且从后期销售形式看，在方案阶段可能还涉及两家公司的地块划分。

总平开始公示至总包公示用时最短的是朗诗保利• 麓院，确定方案后只用10 天时间就确定了总包单位，原因可能是在方案公示前已有较准确的施工图，并且有长期的总包合作伙伴，节省总包单位对比、选择的时间（6 月14 日开始总包公示的广州富利建筑安装工程有限公司应是保利的长期合作伙伴，本文调研的所有保利项目均与该单位合作）；用时最长的是莱蒙• 水榭春天项目，用时66 天，原因可能是水榭春天作为莱蒙在南京的首个项目，各方面资源整合仍在摸索过程中，施工图设计没有和方案设计完全并行开展，方案公示后一段时间才确定施工图，之后编清单、招标，导致用时较长。

拿地至示范区开放，用时最短的是朗诗• 未来街区，用时182 天，原因可能是一方面示范区方案确定时间较早，及早开工建设；另一方面，示范区规模比其他项目小，只做了一套临时样板房，内饰、外立面等也相对粗糙，建设难度较低。用时最长的是朗诗保利• 麓院，用时315 天，原因可能是两家企业沟通协调量大，导致示范区方案确定时间较晚。同时，作为高端类别墅项目，为了达到营销效果，样板房使用了较多科技系统，施工周期略长。

拿地至开盘，用时最短的是朗诗• 未来街区，用时214 天，原因可能是在方案设计阶段几乎同时确定施工图，两者并行推进。同时也因为该项目率先推出的是花园洋房，单体达到±0 即可申领销许。用时最长的是朗诗• 玲珑屿，按照年底开盘预估为368 天，但该项目未有足够数据，年底开盘只是保守估计。

3．典型项目运营周期详解

假设项目的施工工期基本恒定，并且根据政府相关规定，报批手续必须一环扣一环，每个环节都有大致的时间。在目前的市场条件下，也不太可能存在开发商捂盘惜售，即故意拖延报批时间，拿到销许后再等待一段时间后才开始销售的情况。我们选取信息较丰富的三个项目，从报批、项目施工、示范区营建三条线索分析其各节点时间及相互的并行关系如表2、表3、表4 所示：

表2：保利 ● 罗兰春天

君望墅项目示范区包含一幢2 层售楼处和一幢7 层样板楼以及约2000 平米的景观带，施工难度较大，为了能使示范区在开盘前开放，提前动工的时间更早。

表3：世茂 ● 君望墅

表4：中海 ● 国际社区

4．标杆项目三条主线常规做法总结

⑴ 报批节奏有序，基本无闲置时间

从总平开始公示至取得销许的工序如下图2 所示，三个典型项目所用时间与必须用的时间相当，无闲置。

图2：标杆企业工序用时示例

⑵ 方案阶段即确定桩基施工图成果，及早开工

项目桩基进场时间与总平开始公示时间基本相当，即在总平报批阶段确定桩基施工图及施工单位。

⑶ 示范区先行，确保在开盘前开放

标杆项目均在总平公示前数月即确定示范区施工图及施工单位，直接进行示范区施工，保证示范区在开盘前开放。

5．标杆项目开盘前并行工作开展时间推断

假设项目施工工期为固定时间：

⑴ 无特殊地形地貌及其他特殊情况，示范区基础及主体部分2 个月+ 室内及室外装修2 月+ 软装0.5 月，共4.5 月；

⑵ 项目工程桩基1 个月，地下室至正负零2 个月， 高层1 个月地上部分，领取销许0.5 个月，共3.5-4.5 月。则：

标杆项目平均在拿地后4 个月即确定示范区方案及施工单位，开始进场施工；

项目整体工程在规划方案开始公示时就已经确定桩基施工单位，意味着方案公示前桩基施工图即已基本确定。

三、南京公司江心洲项目（银城 ● 长岛观澜）的运营周期及做法

1. 江心洲G32、G34 项目开盘前各阶段运营周期与标杆项目对比（图3）

图3：江心洲G32G34 项目与南京市场标杆项目开盘前关键工期对比图

G32G34 项目与标杆项目的平均工期相比，每个阶段均有所滞后，其中，拿地至示范区开放的时间差距尤为突出，接近5 个月，公司在示范区营建方面的能力亟待提高。

2. 江心洲项目与标杆项目具体做法比较

江心洲项目在前期运作过程中，多采用串行工作的方式，特别是设计报批环节。由于报批时方案调整的次数较多，导致后期因为担心返工，总平公示后开始单体设计，单体通过后再出桩基施工图、上部施工图，设计周期较长，再加上出图、编清单、招标程序按部就班，延长了开工之前的准备时间，也导致桩基与上部施工未能完全衔接。

标杆项目如保利• 罗兰春天的规划方案、施工图及招标手续交叉同步进行，利用方案阶段的施工图成果10 天确定总包单位，使项目及早开工，从而大大缩短了拿地至开盘时间。

四、基于常规开发思路及快速滚动开发策略的运营模式

1．基于常规开发思路的开盘前运营模式（拿地后12 个月开盘）（图4）

图4 ：12 个月开盘的运营模式

如图4，在该模式下，项目的设计工作完全串行，施工图设计与编清单工作交叉进行，以保证：

⑵     桩基和上部施工相衔接；

⑵ 总包合同签订完成后可直接申领上部施工证，避免违规施工。

同时，示范区待整个项目方案完全确定后开始施工，避免后期返工。

2．基于快速滚动开发的开盘前运营模式（拿地后10 个月开盘）（图5）

图5：10 个月开盘的运营模式

如图5 所示，该模式是目前标杆项目的通用做法，主要特点在于：

⑴ 方案设计和施工图设计并行、施工图设计和编清单并行；

⑵ 项目在方案设计阶段即已确定桩基施工图，桩基和上部均存在违规施工；

⑶ 示范区在设计规划方案时就开始动工，示范区方案在更早之前就已内部确定。

3．两种模式的异同点分析（表5）

表5：两种模式异同点对照表

4．基于快速滚动开发的可行性操作建议

⑴ 排除违规施工可能带来的风险；

⑵ 报建、项目施工、示范区计划单独考虑，并行推进；

⑶ 方案审查意见出来后，施工图已基本确定，可直接申领规划许可证，无需上部和桩基分开申领，后续再同时申领桩基和上部施工许可证。

其中的关键因素在于：能不能保证方案设计阶段出的施工图后期不会出现较大调整？有没有长期合作的优秀总包单位愿意在方案未定的情况下开展合作并共同承担后期可能出现的成本变动？能不能通过政府关系维护，保证违规施工时不会因政府阻挠导致长时间停工或超出可承受范围的处罚？示范区方案在总平方案之前确定，有没有把握不会在方案调整后出现大面积返工？

五、总结

本文旨在通过对南京市场标杆项目开盘前运营周期的调研，从报批报建、项目整体施工、示范区营建三条线出发，汇总相关的工期数据，推断各主要阶段并行做法，并结合公司目前实际运营现状，提出了可供借鉴的开盘前运营模式建议。

如前所述，开盘前运营效率体现企业全方位，所有职能部门的专业能力和协同能力。为了提升运营效率，一方面，各部门应自觉提升专业能力，强化开放合作的意识；另一方面，科学合理的激励政策也是推动效率提升的有效途径之一。

毛立平：南京银城房地产开发有限公司副总经理

吴齐兴：南京银城房地产开发有限公司运营主管

银城地产集团股份有限公司

公司创建于1993 年，是一家以房地产开发、经营为核心业务的专业地产公司，具有房地产开发企业国家一级资质。总部设在江苏南京，旗下共有十多家控股参股企业，业务范围遍布南京、无锡、重庆等地区，产品涵盖中高端住宅、写字楼、酒店等多种业态。截至2012 年，累计开发完成绿色节能建筑总面积约320 万平方米，其中，国家级绿色建筑示范工程超过100 万平方米。经过20 年的潜心发展，银城已具备了集投资规划、开发建设、装饰装修、物业服务、酒店运营、健身服务为一体的系统运作能力。