中小企业如何实现产品标准化

--柴宇昊 林亦

前言

Y房企为当地知名民营企业，已成功开发多个项目。虽然项目开发整体成功，但产品亦暴露出一些明显的问题。适逢企业快速扩张，急需通过产品标准化支撑企业扩张战略的需求，故Y企业选择赛普咨询为Y企业建立产品标准化体系。赛普咨询进场后，通过对Y企业的调研，发现Y企业的产品主要有以下一些方面的问题：

（一）产品品质过度、成本过高：Y企业的产品片面的追求一些品质，造成对其他方面（成本、工期等）的影响；

（二）定位纠结反复：定位和方案时间过长。产品设计过程中反复纠结，产品逻辑不清楚；

（三）设计缺陷较多：各专业设计缺陷多，影响产品品质及业主满意度；

（四）材料种类过多：材料设备选型定板没有统一标准，对成本及采购工作影响较大；

（五）成本控制不顺利：材料标准及建造标准执行不好。

通过调研,客户发现他们的产品问题繁多，他们不禁会问：我们的产品这么多缺陷怎么去进行快速复制？标准化应该怎么去开展？标准化对他们的工作开展有何用处？标准化怎么去规避以往项目遇到的问题？……

Y房企的问题有外部环境的原因，但也反映出公司管理方面的问题。对公司快速扩张的战略会有影响。因此，Y房企引入第三方咨询对公司刚需刚改产品线进行标准化体系设计，通过标准化体系的建设，实现项目快速复制、项目快速开发和产品品质与成本的平衡等多个方面的改善。

一、产品标准化框架

目前房地产行业所有标杆企业都已经形成了自己的产品系列和产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化复制。比如万科的城市花园系列、四季花城系列、金色系列；恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列；保利的花园系列、林语系列；绿城的玫瑰系列、丹桂系列、山丘系列；华润的万象城系列、橡树湾系列等。赛普多年来一直致力于帮助中小型房企制作符合公司战略发展要求的产品标准化。赛普根据多年经验总结出来一套产品标准化的方法论，详见表1。赛普的产品标准化方法论分为4个步骤，为：“2、4、3、4”。讲究的是先有产品线，再根据对应的产品线去制定产品线的产品要求，如“设计准则”、“产品的建造标准”等。以保证产品标准化符合产品线对应产品的要求，及产品线符合客户战略发展的要求。Y房企遇到的问题，亦是很多中小型房企发展过程中都会遇到的问题。赛普项目组结合赛普的方法论，并且与客户实际相结合，针对Y房企的具体问题，规划出项目开展思路：以具体问题为导向，不做“大而全”的标准化，而是更加接地气、更符合Y房企发展的标准化。

表1：赛普总结出来的方法论

二、问题导向的解决方案

项目开发过程中，各部门、各专业在不同的阶段都需要通力协作把项目做好，而不是互相推卸责任，导致产品“差不多”就好。所以在调研过程中，赛普项目组把问题根据不同专业、不同部门以及影响程度分门别类。让各部门更加直观的看到问题所导致的影响。如图1、图2所示。根据图1发现，Y房企在开发过程中遇到的产品缺陷，囊括了各个专业如：建筑、给排水、电气、暖通、景观、精装等等。这些在设计阶段没有合理解决的问题，往往会在项目建设过程中会爆发出来，导致图纸变更、项目进度延误、产品品质下降等一系列问题。从图2可以发现，图1各专业造成的问题影响，最多的指向为产品品质下降及项目成本增加。所以设计作为项目前端，如果前端没有解决掉问题，在项目开发建设过程中都是会一一凸显出来，造成产品品质下降影响业主满意度及项目成本的增加影响项目收益率等。

图1

图2

秉承以客户实用为第一位的目的，赛普团队梳理出来问题的分类后。结合赛普的产品标准化方法论，针对Y房企的具体需求，量身为Y房企制作契合企业战略发展的产品标准化方案。如图3所示。所有的客户、产品、产品品质必须遵守企业对产品线的定义。不同的产品线有不同的相对应客户；而不同的相对应客户他们对产品的需求也是不一致的；而不同的产品对设计院的设计要求也是不一样的；不同设计设计出来的产品的产品配置也是不一样的；产品配置不一样导致的产品品质及客户的感受又是不一样的。

图3

以客户为例，要统一营销、设计的口径。在新项目开始时，营销定位的客户，设计可以理解。并且根据不同客户的定位，提炼出不同客户的需求及他们对产品的敏感点。如表2所示。刚改客户购房的动机是因家庭结构发生改变而造成的功能性需求。什么是家庭结构发生改变，亦就是说房子原有的功能空间已经无法满足这一类客户的居住需求，可能是这一类客户把父母接来同住、也可能是第二个孩子出生等等原因。这就意味着这一类客户对产品功能空间数量的需求及这一类客户对产品品质的需求。

表2

以设计要求为例，以问题为导向，针对不同专业、不同设计阶段，规定企业自己的专业技术标准。从源头上管控设计院对产品的设计，以满足企业自己对产品的要求，规避以往项目遇到的问题，

以产品配置为例，根据客户的定位，解决客户对产品功能、部品档次等不同需求的要求。使产品的配置可以更加适配不同客户对产品不同的需求。如图4所示。通过图4我们可以发现，不同的客户他们对小区的配置有不同的需求。小太阳家庭他们可能更加关注的是，孩子在小区活动的场地及安全；而青年持家家庭他们可能关注的是小区里面要有老人活动的产地及方便老人散步的无障碍设施。所以说，不同产品线的定位，面对的是不同的客户。这些客户的需求也是不一致的。所以产品配置配置要符合产品线所定义的客户需求。

图4

以产品品质为例，解决设计与成本之间的平衡问题。在不影响设计品质的前提下，达到成本控制的目的。使产品品质与成本达到平衡。如图5所示。通过对Y房企的产品调研发现：Y房企的产品对应的目标客户、售价与他们产品的成本是不相匹配的。这就造成了产品品质过度，增加了项目成本。所以，我们在对Y房企的标准化体系建设过程中，我们着重解决设计与成本之间的平衡问题。比如：降低一些客户看不到的部位的石材铺贴，改为真石漆；降低部分客户不敏感部品的配置；相对的增加一些客户敏感部品的配置等。使项目成本在降低的过程中，不影响品质。并且在客户敏感点上的成本略有增加，使有限的成本可以达到“好钢用在刀刃上”。

图5

三、保障落地实施

在产品标准化项目完成后，成果如何深化应用，是保障项目落地的最后的也是最关键一环。因此，根据Y房企的特性，我们制定出辅导标准化成果应用的管理机制，主要从四个维度进行描述。如图6所示。

图6

首先，反馈通道的建立，可以将标准化实施过程中遇到问题及时反馈，利于更好的总结优秀经验和教训，从而不断修改和充实标准化内容；其次，通过明确奖惩制度，可以解决Y企业在标准化成果应用的过程中奖优罚劣的问题。最后，落实评估机制的建立，可以更好的去评判一个项目对标准化成果应用的好坏与否。

Y房企的标准化体系建立表明，中小型房企不应该盲目的去抄袭标杆企业的标准化体系，应根据自身企业特色及战略发展需求，量身定做一套符合自己企业要求的标准化成果。