文/赛普大运营团队
不同城市如何选择不同的经营策略及经营标准？同样的，从不同城市项目经营结果的角度来看，为匹配自身发展需要——追求利润、高周转还是均衡发展，企业应如何选择进入或深耕城市的优先级？
赛普大运营团队综合众多数据维度，基于ROE指标逻辑构建城市大运营指数模型，综合考虑各城市的本金指数、周转指数及利润指数，在行业内首发2019房地产城市大运营指数排名（如表1），辅助房企在六大应用场景中精准决策。
表1 2019年赛普咨询城市大运营综合指数排名与评级
特别说明：受限于样本量与城市政策的变化，本排名仅供参考。
高周转型房企建议重点布局高周转指数高的城市，利润优先型房企建议重点布局利润指数高的城市，均衡发展型房企应重点布局大运营综合指数较高的城市（如图2）。
表2各城市本金指数、周转指数与利润指数排名
样本选择：2019年内拿地年内开盘的住宅项目（样本不够则增加统计上年度拿地本年度开盘项目），每个城市不少于10个项目数据来源：城市房地产市场相关数据来源自Wind数据库、国家统计局数据库；典型项目样本数据来源于所在城市自然资源与规划局官网公示信息、所在城市住房与城乡建设局官网公示信息、房天下和3FANG网等。
“城市大运营指数”体系虽以城市为研究对象，但实则是为了反映该城市房地产企业的普遍运营水平。其设计采用了ROE指标逻辑，即“最佳的企业经营=最小的本金×最短的时间×最高的利润”（如图1）。
图1城市大运营指数设计逻辑
具体来看，本金、时间与利润三个要素分别可以用本金指数、周转指数和利润指数来加以评估。其中，本金指数代表资金投入，主要以地货比来衡量；周转指数代表存地、在建、供货和存货周转速度，主要以开销比、开盘周期、去化率和存销比等指标来衡量；利润指数代表盈利水平，主要以城市均价和预计毛利率等指标来衡量。
房产开发业务的首要生产资料为土地，因此在本金指数层面，赛普选取了对房地产项目开发本金投入影响最大的“地货比”指标。城市本金指数排名结果如表3所示。
表3城市本金指数排名
从“储-建-供-销-存”的业务逻辑出发，赛普在周转指数层面选择了能反映存地周转的“开销比”指标，反映在建周转的“开盘周期”指标，反映供货周转的“去化率”指标，以及反映存货周转的“存销比”指标。研究结果如表4、5、6和7所示。
表4城市存地周转指数排名
表5城市在建周转指数排名
表6城市供货周转指数排名
表7城市存货周转指数排名
综合考虑收入与支出的影响，在利润指数的层面，赛普选取了反映项目盈利水平的“毛利润”指标。研究结果如表8所示。
表8城市利润指数构成
综合考虑该城市的本金指数与周转指数，可得出城市的高周转指数（如表9）。
表9城市高周转指数综合排名
高周转战略下，应重点布局高周转指数A级城市，兼顾高周转指数B级城市，减少或规避高周转指数D级城市。
利润优先战略下，资金充沛的前提下应优先布局利润指数A级城市，其次布局利润指数B级城市，减少或避免布局利润指数D级城市；若资金量不足，则优先布局利润指数B级城市，其次布局利润指数C级城市，减少或避免布局利润指数D级城市。
均衡发展战略下，优先布局大运营综合指数A级和B级城市，减少或避免布局大运营综合指数D级城市。
制定公司三年经营计划时，需要同步制定各个城市的投资计划、运营计划、销售计划和利润计划，过程中可借鉴应用该城市的地货比、开销比、开盘周期、去化率、销售均价和毛利率等数据（如图2）。
图2基于销售目标的经营计划铺排
企业在具体投资决策时，可结合高周转指数、利润指数以及该项目的实际地货比、规划条件等情况，判断该项目的经营定位，匹配公司战略和经营计划要求。
企业可参照每个城市地货比、开盘周期、存销比和利润率数据，结合自身项目实际制定“一城一策”的运营标准，指导项目目标设定。
一是能力评价。对标每个城市地货比、开盘周期、存销比和利润率等数据，判断企业运营能力与城市平均水平的差异，评价企业运营能力的分位水平。
二是运营提效。当发现企业运营能力对比行业平均水平存在差异时，企业可借鉴行业水平，制定企业运营提效目标。
地货比、开销比、去化率和存销比等指标是八阶经营健康指标的一部分，企业可基于每个城市的指标数据以及自身在该城市的数据，判断企业在该城市的经营健康状态，并对应采取管控措施。
在“因城施策”的政策大背景下，每个城市的市场表现与数据指标各不相同，这要求地产企业精细化综合研判各个城市的基本情况，匹配自身发展需要审慎选择进入城市，并差异化选择适配的经营策略及标准。赛普咨询还同步推出了城市大运营指数城市篇，详细展现36个城市的具体指标维度表现，欲了解更多内容可扫描下方二维码。
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2019年城市大运营指数与高周转指数