引言
中小型房企未形成产品标准化如何进行工期测算？各项目定位不一样，如何避免有失公平的通用标准？首开产品涵盖多业态，以哪种业态作为工期测算标准呢？当传统工期测算的效率低下且缺乏对计划铺排的指导意义，如何基于各种工期影响因素建立与之匹配的测算标准呢？
随着房地产项目开发的复杂度越来越高，拿地模式多元、经营定位变化、城市等级不一、业态组合调整等，对工期标准设计都有很大的影响。
先来看两个案例——
A企标准工期主要从城市和产品业态两个维度进行差异化区分，各业态产品已实现标准化，然而，首开产品往往会涵盖多种业态，各业态的工期时长是不一样的，此时选择哪种业态作为“拿地-开盘”的工期测算标准就变得十分棘手。
B企从经营定位上分为现金流型（高周转）、均衡型（兼具高周转与高溢价）、利润型（高溢价）三类产品类型，但是其工期标准仍维持原有的一套通用标准，未能灵活适配不同的经营定位，相同的工期，对部分现金流产品而言相对宽松，对很多利润型产品而言却过于严格。
归结起来，传统的标准工期所存在的问题，一方面体现在实操性、灵活性及落地性上，另一方面表现为与经营策略不匹配，在很多情况下无法与计划管理联动或者联动关系很弱，因而常常无奈被“束之高阁”。
从传统工期不能解决的问题出发，以经营为导向、以运营标准为卡尺，将“标准”和“差异化”有机结合，可形成“差异化标准工期”。
“差异化标准工期”不仅仅需要考虑不同项目的实际情况，并且需要定义不同情况下工期的基本标准，在此基础上，可以更快速、精准且合理地辅助项目开发团队铺排项目开发计划。
其中，拿地模式差异化决定了工期标准差异化，不同的拿地模式在开发路径上主要影响前置工作的开展，从而影响工期总时长，因此在确定差异化标准工期之前就需要考虑拿地模式的差异化。
如下图所示，可直观了解拿地模式不同如何影响主路径和前置工作项、进而影响工期时长。
以C企为例，其拿地模式兼有一二级联动、收并购和招拍挂，在“拿地-方案设计完成”的时长方面，“一二级联动模式<收并购模式<招拍挂模式”；同时差异化的拿地模式也会直接影响主路径的选择，主路径上按关键工作项分为报建线、工程线、设计线等专业线。
在一二级联动的拿地模式下，方案设计以前的工作都可以在拿地之前完成，即“带着方案拿地”，所以其开发路径上在拿地后直接进入“报建线”，继而进入“工程线”。
在收并购拿地模式下，C企作为国企有“国资委审批”环节，这也为其工作前置提供了一定的时间基础。所以大部分情况下，其拿地后虽然进入设计线，但是从“拿地-方案设计完成”所需时间不会太长。
在招拍挂的拿地模式下，从土地信息公布至土地摘牌一般要30-35天，而概念设计往往需要在投资决策通过后启动，所以招拍挂拿地模式下在拿地后会进入设计线，且时间相对较长。
从上可知，传统工期不能解决的问题及“差异化标准工期”的设计理念，为“差异化标准工期模型”的搭建提供了更具有针对性的解决方案，可简化为6大要点：强经营、量业态、明变量、定工期、落权责、搭看板。
▋制定与经营策略一致的工期标准
经营定位的差异化决定了标准工期也应当适配，应制定与经营策略一致的工期标准。
对于现金流型产品，以开盘点作为分界点，前期的工期要侧重高周转，而后期以品质为前提，通过“早起跑/串改并/控周期”尽可能提升效率，但是工程施工的周期一定要以质量安全为前提，不鼓励一味地压缩工程施工周期；
对于利润型产品，方案设计获得政府批复以前尽可能给予充分的时间周期，保障方案设计的精细化，提升产品溢价，而后以开盘为界，方案批复至开盘阶段关注效率的提升，开盘后关注产品质量。
▋通过城市等级与经营定位类型划分工期档位，并用价格进行修正
城市等级划分为一线城市、二线城市与其他城市，结合三类经营定位，可将工期划分为5个工期标准档位，如下图所示：
五个工期档位中，1档代表工期最短，5档代表工期最长，工期的时间长短由短至长的排序为：1档<2档<3档<4档<5档。
在档位初步确定的基础上，还需要基于当地的市场销售价格的实际情况对档位进行修正，修正的规则是，当项目所在城市预计售价低于其正常售价，工期延长，档位提升（5→1），当项目所在城市预计售价高于其正常售价，工期缩短，档位降低（1→5），原则上档位仅提/降一档。
▋在设计周期及设计可以前置的周期，进行工期分档
一方面，差异化的工期档位决定了差异化的工期，而档位的差异化主要体现在设计阶段；
另一方面，差异化的拿地模式决定了设计可以前置的周期的差异化，所以将设计周期与设计可以前置的周期进行结合，可以基本锁定“拿地-方案设计完成”段的合理标准工期。
2
量业态：以多业态组合明确合理的工期测算标尺
当项目多种业态组合推售时，“±0-主体结构封顶”段应该选择何种业态测量工期？对于产品未实现标准化的中小型企业又该如何测算？
差异化标准工期下，明确合理的工期测算的基本逻辑是，通过录入首开的产品业态及对应业态的层高，基于项目所在城市预售条件、在不同经营定位下的单层的施工天数判断各业态“±0-施工至预售条件”段及“施工至预售条件-主体结构封顶”段所需要的施工周期，两段均选择各分段下最长工期所对应的业态作为度量卡尺。
举例来说，假设某城市某项目的首开业态包括别墅、高层及多层三种业态的组合。通过在工期测算表中录入首开业态及首开业态的层数，则可以基于各业态的预售条件以及各业态在不同经营定位及不同阶段的单层施工标准，判断得出各业态“±0-预售”段的施工周期及各业态“预售-主体结构封顶”段的施工周期。
若此时工期测算为“拿地-开盘”的周期（工期1），则：
工期1=“±0-预售”各业态中工期最长的周期
若此时工期测算为“拿地-主体结构封顶”的周期（工期2），则：
工期2=“±0-主体结构封顶”各业态中工期最长的周期
由此，也可以得出：
“预售-主体结构封顶”的周期=工期2-工期1=“±0-主体结构封顶”各业态中工期最长的周期-“±0-预售”各业态中工期最长的周期
根据示例，“±0-预售”以多层作为工期测量的标尺，“预售-主体结构封顶”以高层作为工期测量的标尺。
3
明变量：以工期主路径各类变量融入各开发阶段
厘清项目开发路径变量及其对应阶段，并基于不同变量设计工期标准，可以为标准工期自动化计算提供底层支撑。
工期一般受城市/区域、运营标准、产品业态、预售条件、工程实施等变量影响。基于节点“开工”切分，开工以前为“前期工作节点”，开工以后为“工程施工阶段”，在此基础上进一步细分各子变量，共计20个变量。并最终将这些变量融入到主路径各个阶段。
4
定工期：以变量为基础定义各类情况下的工期标准
在前三个关键要点的支撑下，搭建工期模型仅需要明确各分段下各变量影响下的差异化工期标准（例如在不同的支护形式及不同的地下室层数下，施工的周期标准有所差异），并基于项目的实际情况对变量进行组合勾选，得到各分段下的合理工期（如地下室层数-2F及有夹层的情况下，地下室的施工周期为21天）及项目分段式的工期汇总。
5
落权责：以权责分判明确填报责任主体保障落地
为了保障铺排的工期能有效落地实现，可搭建三个层面的权责分判，分别在填报环节、分段工期的确认环节、最终工期标准的评审环节。
第一层：在填报录入层面，规范各表的填表责任单元，以及对标准修订的审核权限，一方面可以保障标准执行的严肃性，另一方面可以保障工期测算的合理性；
第二层：在各分段工期，由对应的专业部门对勾选的变量及自动输出的结果负责，并签字确认留痕；
第三层：在汇总的分段工期中，由各层级大运营工作小组，对最终的工期结果进行评审并基于评审结果会签。
6
搭看板：以开发路径图为工具实现工期的可视化
为了保障工期结果的最终实现可视化、辅助项目计划管理中的开发路径及其与主项计划之间的勾稽关系，并同时解决各房企在项目相关变量变化的情况下不知道其他节点对应如何调整的困惑。各开发路径节点时间的输出可以基于工期模型中主路径的节点进行关联绑定，并在绑定的基础上制定与绑定节点之间的前后置关系及工期标准，最终输出开发路径图所需节点的所有开发路径时间，即“拿地-各开发路径节点时间”,并最终绘制各节点的开发路径图，实现工期的可视化。
举例来说，假设某项目的节点“项目定价确定”绑定工期模型中的节点“开盘”，假设“项目定价”完成的对应标准为“开盘前15天”，且通过工期模型的测算“拿地-开盘”的天数为“180天”。那么此时“拿地-项目定价确定”的天数=180-15=165，此时开发路径图上该节点描绘对应所在位置为165。
结束语
通过“强经营、量业态、明变量、定工期、落权责、搭看板”6大关键要点搭建“差异化标准工期模型”，一方面可以帮助中小型企业在产品标准化未形成的情况下，基于项目实际情况测算合理的工期标准，从而支撑计划铺排的合理性；另一方面对于所有房地产开发企业而言，可以做到工期与经营定位、运营标准、计划管理、开发路径等相结合，从而支撑企业更快更好地发展。
作者：周建波；来源：赛普地产研究院。
