文：郭艳红、张跃亮

一、频发的房地产质量门事件

2012年房地产行业“质量门”事件频发，从万科的青岛万科城精装房渗水发霉，浙江宁波镇海区合生国际城的精装修楼盘存在严重漏水、门框窗套甲醛超标、墙体开裂，招商地产北京“公园1872”项目的地板渗水、房屋浸泡、墙体开裂、墙面渗水、门变形、窗户漏雨、装修质量偏差等问题，龙湖北京顺义香醍溪岸洋房泡沫板窗台、墙体倾斜、扭曲、部分墙面存在严重空鼓、粉化、漏筋现象、地面普遍存在严重的破损、裂纹、空鼓现象等质量通病……这些品牌房企项目相继出现工程质量问题。

二、反思工程质量通病发生的原因

对于质量通病问题，笔者结合服务过的多个工程管理项目经验及多家客户（开发商）的实际情况，总结出引发质量通病的原因。

1.设计层面

施工图设计：施工图设计深度不够、构造节点要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要；设计人员对行业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足，部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节。

施工图的审查：部分房企由于时间紧迫及专业人员的能力不足，对施工图设计审查往往流于程序和形式；施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核，无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查。国内某知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，就达到了平均37 处/ 套。

2. 施工工艺层面

目前的国家施工工艺规范上存在一定缺陷，如包括北京、上海在内的一些外墙外保温地方标准，均认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板，忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患；外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修。国家工艺规程规定： 聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入， 沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面。

施工工艺未贯彻执行：施工单位未认真执行各种技术规范和规程，未按照质量验收规范规定的责任、程序、方法进行严格的验收。

3. 施工界面层面

建筑施工界面的管理是项目施工集成化管理的主要难点之一。管理者必须在界面处采用系统的观点从组织、技术、经济、合同等几个方面主动地进行施工界面管理，在界面处必须设置检查验收和控制点。如铝合金门窗的封堵打胶，需要明确划分质量责任。

4. 执行层面

施工单位：首先，建筑施工企业总体素质不高，资信差，需要进行严格的管理，需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系。其次，劳务队伍非职业化，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提。

监理单位：首先，市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范。其次，监理旁站的区域范围、方法要求不明确；监理旁站和旁站记录往往走过场。再次，尽管监理提供的服务时间长、人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看重监理单位的现实。

三、工程质量通病的防治对策

1. 组织措施

甲方可专门设置管控质量的技术岗位，让工程师能够脱离繁杂的日常工作，对质量进行专业的管理和监控。如万科项目公司设置“质量技术工程师”岗，负责现场质量技术管理，其管理内容涵盖：质量策划、质量/ 技术交底、实体质量的实测实量、施工和交付样板管理、质量通病检查管理及问题的整改。

对施工管理人员和操作者进行岗位培训，提高其专业知识技术水平；施工前对施工人员进行交底，层层交底到班组，确保施工人员都明确甲方的要求。

2. 技术措施

（1）合同界面: 合同界面（含实体界面、管理界面）的清晰划分有利于管理责任及质量责任的界定，同时减少工程变更、现场扯皮、质量通病的发生。企业应结合项目的实际情况在合同中明确相应的界面。合同界面示例：

（2）工程质量通病防治标准： 针对公司已开项目出现的质量通病，如墙面开裂、地下室外墙外防水、钢筋混凝土现浇板裂缝造成渗水、卫生间防水渗漏等问题，建立公司层面的《工程质量通病防治标准》（设计技术措施和施工技术措施），其中设计基础措施主要预防含质量通病图集，示例如表2 ：

3. 管理措施

（1）施工图设计任务书：设计院的设计人员往往无法掌握客户质量标准和房地产企业质量控制要点，可通过施工图设计任务书，明确质量通病技术要求、统一设计做法，提高设计质量。

（2）明确设计审查要点，控制关键易错环节：对于质量通病点/ 跨专业的、有施工界面的内容， 均纳入施工图纸审查要点，在审查时予以重点关注。

（3） 质量通病施工工艺样板： 施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加。经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的实物交底标准及质量验收标准。

（4）过程质量通病控制：对于业主投诉较多、影响业主使用功能、容易出现质量缺陷的质量问题，以及总分包分工作业界面较为复杂的质量问题等，应设置必要的工序质量控制点和解决措施，加强预防和过程控制。对于国家规定的工序检验批验收不足或不完善部分进行补充和强化。

对设置的质量控制点、停止点的检查，应规范监理单位和施工单位的工作程序和工作标准，同时辅以动态跟踪和考核的措施。实现监理管控施工单位，甲方管控监理/ 施工单位的分级管控。

（5）对外部单位的管理：甲方的质量管理应从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系。从房地产开发价值链的整条线上甲方与施工单位的触点，包括前期的考察标准、过程评估标准及履约评估标准、供应商等级管理办法，供应商的管理细则、供方考核标准等，建立起对外部单位的管理标准，同时对其进行交底培训，将甲方的管理要求及质量通病的防治措施输出给外部单位，明确前置技术管理要求。

      除建立标准外，加强业主方的项目管理能力，淘汰信誉、能力不佳的合作伙伴，找到能为项目“操心”、有信誉、有能力的承包商和供应商，培养长期合作供方， 双方共同进步，也是防治质量通病的有力举措。

      广州SD 地产案例：该公司建立了一套工程质量管理标准（含质量通病防治措施、施工单位的管理标准等），制度执行的初期，施工单位也不愿意按照甲方的标准执行。甲方先是同意施工单位按照自己的做法去实施，但如果发现出现质量问题，每一处扣以罚款X 元。执行过程中，甲方现场管理人员对施工单位的人员进行持续的培训和讲解，让施工单位意识到甲方的标准和措施是更有利的，也能够提升自身的水平。经过一段时间的磨合，施工单位也能够按照甲方的标准和要求执行，项目的质量通病也得到了防范，客户满意度由2010 年的65% 提升到了2012 年的85%。由此可见，甲方应着力于如何更好的管理施工单位，实现双方的共同成长。

4. 经济措施

开发商、建筑商片面的追求工期和经济效益、过度降低工程成本价格，都是引起工程质量问题的主要因素。甲方进行合理投入，保证施工单位的合理利润，实现双方的共赢，才能实现可持续发展。

结语

随着房地产行业的更加市场化、规范化，企业终将依靠品质来取胜。房地产开发商也可以采取分步走或组合拳的方式，结合所处的发展阶段、企业的战略目标、管理水平，选取其中的多个措施开展质量通病防治工作。通过品质的提升，提高客户的满意度，最终实现企业的可持续发展。